Giá nhà không thể tăng đột biến do chủ đầu tư phải ưu tiên dòng tiền

Dữ liệu của DKRA Group cho biết, trong quý II/2024, giá bán chung cư tại TP.HCM ở thị trường sơ cấp cao nhất đã lên tới 493 triệu đồng/m2. Giá tăng cao nhưng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường đạt 3.349 căn, tăng mạnh 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch rơi vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Có dấu hiệu tăng giá tại một số dự án

Mới đây, dự báo về thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, nguồn cung sơ cấp trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng, còn thị trường thứ cấp dự kiến tăng khoảng 22% theo năm. Còn tại TP.HCM với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư dự kiến tăng 5% theo năm.

Tương tự, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra dự báo, trong năm 2024, phân khúc căn hộ chung cư vẫn sẽ duy trì mức giá cao trên cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Cũng theo VARS, tại Hà Nội, ngày càng khan hiếm dự án mới có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2. Giá chào bán ngày càng tăng tại các giai đoạn cuối của các phân khu trong cùng dự án do nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm.

Các chuyên gia khác cũng đưa ra dự báo giá căn hộ chung cư sẽ còn tiếp tục tăng cao với dư địa khoảng 10% trong năm nay với cùng lý do về nguồn cung khan hiếm.

Nhiều môi giới cho biết, một số dự án có khả năng sẽ tăng giá khoảng 15-20% khi hoàn thiện. Chủ đầu tư một dự án ở TP Dĩ An (tỉnh Bình Dương) cho biết sẽ tăng giá bán sơ cấp thêm 15% vào cuối năm nay. Đây cũng là thời điểm dự án đi vào bàn giao. Nhưng nhiều người vẫn cho rằng mức tăng mạnh như lời môi giới sẽ khó xảy ra.

Theo tìm hiểu, giá mở bán đợt 1 của dự án dao động 37-40 triệu đồng/m2, tuy nhiên chủ đầu tư đang chiết khấu thêm 15% cùng các chính sách ưu đãi khác. Trong khi đó trên thị trường thứ cấp, giá các căn hộ ở khu vực xung quanh đang được rao bán 35-45 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích.

Tương tự, theo một môi giới ở TP Thủ Đức, tại mỗi dự án, chủ đầu tư thường giữ lại một số căn nhất định, đến khi bàn giao nhà sẽ công bố giỏ hàng với mức tăng giá khoảng 2-5%.

Trước đó, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết, giá nhà trên địa bàn đã tăng đều đặn mỗi năm 15-20%.

Chủ đầu tư phải ưu tiên dòng tiền

Bàn về giá chung cư, ông Nguyễn Quốc Anh - Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, chung cư giảm giá mạnh là điều rất khó bởi nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Đặc biệt, khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu triển khai dự án sẽ không có nhiều. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở luôn ở mức lớn, đặc biệt là tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group cho biết, thanh khoản thị trường hiện đã tăng so với năm ngoái nhưng vẫn ở mức thấp. Các giao dịch rất chọn lọc, chỉ tập trung vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý, nên chủ đầu tư có thể tăng giá lên vài phần trăm để bù lại chi phí chứ không vì mục tiêu lợi nhuận.

Bởi lẽ nếu tăng giá quá cao sẽ tạo hiệu ứng ngược, làm giảm thanh khoản. Ưu tiên hiện nay của các chủ đầu tư là dòng tiền chứ không phải lợi nhuận. Nhiều chủ đầu tư thậm chí chấp nhận bán hòa vốn chỉ để duy trì dòng tiền, nhưng cũng không thể giảm sâu dẫn đến thua lỗ.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận phát triển nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho rằng, sẽ có một số chủ đầu tư tận dụng cơ hội của thị trường để tăng giá nhưng chỉ ở mức vừa phải, các giai đoạn mở bán tiếp theo đều giữ vững mức giá hợp lý, chứ không tăng đột biến.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, chi phí để tạo lập một dự án bất động sản đang ngày càng tăng nên giá nhà không thể giảm, nhưng chủ đầu tư phải cân đối lại kỳ vọng lợi nhuận để định giá phù hợp với giá trị hơn, chứ không thể nâng giá cao.

Nếu như trước đây kỳ vọng lợi nhuận lên đến 50-70%, thậm chí 100%, nhưng bây giờ chỉ khoảng 10-15% là đạt mức độ hài lòng.

“Không doanh nghiệp nào dám kỳ vọng lợi nhuận cao trong giai đoạn này, thời kỳ siêu lợi nhuận của bất động sản đã chấm dứt", ông Phúc nhấn mạnh.