Giá đất chạy trước quy hoạch “thành phố trong thành phố”: Những hệ luỵ tai hại cho thị trường bất động sản

Giá đất tăng “điên cuồng”, đón đầu quy hoạch lên thành phố

UBND TP.HCM vừa ban hành Kế hoạch về xây dựng Đề án đầu tư - xây dựng các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021 - 2030, bao gồm Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ.

Trong đó, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi đều định hướng phát triển lên thành phố trong giai đoạn tới chứ không thành quận như huyện Hóc Môn và Nhà Bè. Cụ thể, lãnh đạo Bình Chánh cho biết, huyện đặt mục tiêu chuyển lên thành phố vào năm 2025. Trong khi đó, Củ Chi và Cần Giờ sẽ phát triển theo hướng đô thị sinh thái, đến năm 2030, hai địa phươn này sẽ là thành phố nghỉ dưỡng sinh thái, du lịch trực thuộc TP HCM.

Sau thông tin lãnh đạo TP HCM và các huyện nói trên xúc tiến đề xuất chuyển từ huyện lên thành phố, giới đầu tư đã đổ về nhiều khu vực thuộc các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ để "săn" đất khiến giá nhà đất các khu vực này bắt đầu leo thang. Dạo một vòng thị trường nhà đất ở các huyện đang có kế hoạch lên thành phố, giá đất đã bắt đầu tăng từ năm 2021, hình thành nên những “điểm nóng” của thị trường bất động sản TP HCM sau thời gian dài giãn cách.

Tại Bình Chánh, theo khảo sát, từ đầu năm 2021 đến nay, giá đất tại các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, xã Phong Phú, xã Bình Hưng… hiện đã tăng khoảng 30%. Giá tăng ở cả phân khúc đất thổ cư, đất vườn, đất trồng lúa. Anh Bình, một môi giới bất động sản nêu ví dụ: “đầu năm nay, 1.000m2 đất trồng lúa ở xã Bình Lợi có giá 1,2 tỷ đồng, nay đã được khách mua với giá 1,8 tỷ đồng, mức tăng rất khủng khiếp. Hiện nhiều khách thích mua đất vườn, đất trồng lúa vì diện tích lớn, tiền đầu tư cũng ít. Tương lai khi Bình Chánh lên thành phố, cơ hội chuyển đổi sang đất thổ cư sẽ rất lớn, và người mua sẽ được giá hời”.

Tại Củ Chi, theo báo cáo thị trường của nha.chotot.com, thời điểm tháng 2 năm nay, Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm nhà đất cao nhất tại TP HCM, cao gấp đôi so với khu vực đứng thứ 2 là quận 9 (TP Thủ Đức). Lượt tìm kiếm ở xã Nhuận Đức tăng 210% và xã Bình Mỹ tăng 152% so với thời điểm trước tết. Bên cạnh đó, giá đất cũng tăng mạnh. Giá bán trung bình một mảnh đất 200 m2 tại huyện Củ Chi hiện dao động ở mức 3,4 – 3,5 tỉ đồng (khoảng 17,5 triệu đồng/m2), tăng 1,2- 1,5 lần so với trước Tết.

Anh Hùng, nhà đầu tư đang tìm mua đất tại Củ Chi cho biết: “Giá đất ở đây đang biến động rất lớn. Cách đây khoảng 2 tuần tôi được môi giới giới thiệu một lô đất hơn 6.000 m2 tại xã Phú Hòa Đông với giá 6 tỷ đồng. Một tuần sau quay trở lại chủ đất đã tăng lên gần 8 tỷ đồng. Không chỉ tại Phú Hoà Đông, những lô đất nông nghiệp một số xã tại Củ Chi đang được đẩy giá lên rất cao trong một thời gian ngắn. Vì vậy hiện tôi vẫn chưa thể chốt được lô nào. Thậm chí có lô đã chốt giá xong, vài ngày sau quay lại chủ đất tiếp tục đòi tăng giá mà tôi không thể làm gì khác vì khi đó chỉ chốt giá “bằng miệng”, họ cũng không nhận đặt cọc”.  

So với Bình Chánh và Củ Chi, nhà đất tại Cần giờ cũng ghi nhận tăng giá, tuy nhiên không quá “nóng sốt”. Một số khu vực như Bình Khánh, Lý Nhơn, An Thới Đông thời gian gần đây giá bán cũng được đẩy lên khá nhanh.

Tại Bình Khánh, giá bất động sản được giao dịch ở mức từ 20 - 50 triệu đồng/m2 tùy vị trí, mức giá này đã tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở xã Lý Nhơn, đất nền mặt tiền Lý Nhơn, Dương Vạn Hạnh hiện nay giao dịch ở mức 10 – 12 triệu/m2, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ. Khu mặt tiền đường Duyên Hải thuộc xã Long Hòa đang được giao dịch ở mức 20 – 25 triệu /1m2 tăng 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực ghi nhận giá tăng mạnh nhất là mặt tiền đường Tắc Xuất Cần Thạnh với giao dịch vào khoảng 45 – 50 triệu /1 m2 tăng 70 – 80% so với cùng kỳ.

Những cơn sốt đất kéo dài âm ỉ

Tương tự, tại Hà Nội, đề án nghiên cứu phát triển mô hình “thành phố trong Thủ đô” tại khu vực phía Bắc và phía Tây Hà Nội đã chính thức được đưa ra tại Hội nghị lần thứ 7, Ban chấp hành Đảng bộ TP Hà Nội (khóa XVII) diễn ra đầu tháng 3/2022.

Thế nhưng, từ năm 2021, khi TP HCM công bố hình thành TP Thủ Đức theo mô hình “thành phố trong thành phố”, cũng có thông tin Hà Nội muốn “nối gót” xây dựng một số khu vực phía Bắc (gồm Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) sẽ theo mô hình này, khiến giá đất các khu vực này liên tục sốt nóng và kéo dài âm ỉ từ đó đến nay.

Bên cạnh quy hoạch lên thành phố, thị trường bất động sản khu vực này còn có thêm “lực đẩy” từ thông tin về dự án đường Vành đai 4 chiều dài 110 km, trong đó có đoạn đi qua địa phận các huyện Mê Linh, Sóc Sơn hay thông tin quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng làm “nóng” thị trường Đông Anh.

Tại Đông Anh, một số khu vực ven sông Hồng trước đây giá vốn chỉ dao động tầm 17 - 18 triệu đồng/m2, nay đã lên đến 30 triệu đồng/m2. Đặc biệt tại xã Xuân Canh, huyện Đông Anh, nhiều khu vực tăng giá gấp đôi, đất mặt ngõ trước đây chỉ giao dịch quanh mức giá 20 triệu/m2, nay đã tăng lên 37 – 40 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, đất thổ cư tại Đông Anh, vào thời điểm "sốt", đất được giao dịch với giá 40 triệu – 150 triệu đồng/m2 (các khu vực như Xuân Nộn, Kim Chung, Nguyên Khê).

Cùng với Đông Anh, từ năm 2021 khi giá đất tại Mê Linh, Sóc Sơn cũng bắt đầu nóng lên trước thông tin 2 huyện này được quy hoạch lên thành phố.

Trong đó, Mê Linh là thị trường được chú ý hơn vì Mê Linh là khu vực gần kề nội thành Hà Nội, giao thông thuận tiện, hạ tầng đẹp trong khi giá bất động sản hiện chỉ bằng khoảng một nửa so với những khu vực giá “đã chạy rất xa” như Đông Anh. Theo thông tin từ các môi giới, nhiều khu vực thuộc các xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh… mặt bằng giá vẫn đang rất thấp. Trước đây giá đất chỉ từ 3-4 triệu đồng/m2, nay cũng tăng gấp 3-4 lần.

Tại Sóc Sơn, giá đất các khu vực gần hồ Anh Bé, Ban Tiện, Long Mỹ (xã Minh Phú) dao động trong khoảng 2 – 6 triệu đồng/m2. Riêng khu vực hồ Đồng Đò thuộc thôn Minh Tân, xã Minh Trí đất có giá khoảng 4 – 8 triệu đồng/m2, cá biệt có 100 m2 đất bán đảo hồ Đồng Đò được rao bán ở mức 12 triệu đồng/m2. Cao nhất là những lô nằm dọc tuyến đường 35 với mức giá khoảng 30-40 triệu đồng/m2.

Không chỉ tăng giá bán, lượng người quan tâm, tìm kiếm bất động sản những khu vực này cũng tăng “chóng mặt”. Cùng với đó, các văn phòng môi giới nhà đất, các quán cà phê, quán nước tạm bợ cũng đua nhau mọc lên, phục vụ môi giới và nhà đầu tư đổ về “săn” đất…

Những hệ luỵ tai hại cho thị trường bất động sản

Trên thực tế, hiện tượng “ôm đất” đón đầu quy hoạch, chờ hạ tầng không còn mới mẻ, và đã để lại nhiều hệ lụy cho thị trường cũng như các nhà đầu tư, nhưng nó vẫn luôn “nóng hổi” mỗi khi có thông tin quy hoạch mới.

Nhìn lại quá khứ, không ít lần giá đất Hà Nội "nhảy múa" liên quan đến các vấn đề về quy hoạch. Từ việc các huyện lên quận, hay thông tin quy hoạch liên quan tới các khu vực Ba Vì, Hòa Lạc, Mê Linh… trước đây đều bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá đất và không ít nhà đầu tư phải “trả giá” vì bất chấp mọi rủi ro, lao theo cơn sốt…

Cách đây hơn 10 năm, hàng nghìn nhà đầu tư mắc kẹt tại Mê Linh với các suất đầu tư đất nền, biệt thự từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng. Khi cơn sốt đi qua, giá đất sau đó vẫn giữ nguyên tại vùng đỉnh rồi đi ngang trong nhiều năm nhưng không có giao dịch khiến những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính khốn đốn vì nợ nần. Nhiều nhà đầu tư phải giảm đến một nửa giá bán, thậm chí giảm mạnh hơn mới có thể thoát khỏi “vũng lầy”.

Vì vậy, bài học từ những đợt “sốt” đất trước đó cho dù đã cách đây hàng chục năm nhưng vẫn còn nguyên tính thời sự bởi cái giá phải trả cho các nhà đầu tư là quá đắt. Dù vậy, tình trạng này vẫn cứ lặp lại mỗi khi cơn “sốt đất” đi qua.

Đã có rất nhiều lời cảnh báo được các chuyên gia bất động sản đưa ra khi việc quy hoạch mới chỉ dừng lại ở chủ trương, chưa được thông qua, chưa có đồ án quy hoạch, hoặc lộ trình thực hiện trong thời gian rất dài… nhưng giá đất đã tăng “nóng” thì nguy cơ “bong bóng” bất động sản tại những khu vực này có thể nhìn thấy trước mắt.

Mặt khác, việc đẩy giá đất tăng bất chấp quy hoạch mới được công bố, chưa thực hiện sẽ gây ra nhiều hệ lụy tai hại cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nhu cầu mua thực của người dân. Đặc biệt là ảnh hưởng đến việc đảm bảo chỗ ở cho người có thu nhập thấp cũng như gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị, công tác giải phóng mặt bằng, đồng thời gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn tham gia chỉnh trang, đầu tư phát triển các dự án hạ tầng, bất động sản.

Theo các chuyên gia, khi lộ trình lên quận hoặc thành phố đã định được mốc thời gian rõ ràng và thực hiện được các tiêu chí thì nhiều khả năng giá bất động sản nơi đây sẽ tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, lên thành phố không đơn thuần chỉ là danh xưng mà địa phương này phải đảm bảo đầy đủ tiêu chí để trở thành một thành phố từ hạ tầng, cơ sở vật chất đến các dịch vụ, tốc độ đô thị hóa, điều kiện để hưởng thụ văn hóa, làm việc, học tập… của người dân phải được nâng cao hơn, kết nối thuận tiện hơn…

Và lộ trình này có thể kéo dài 5 năm, 10 năm, thậm chí lâu hơn cho đến khi địa phương đã đáp ứng đầy đủ các tiêu chí.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cảnh báo, khi xác định đầu tư "đón sóng" quy hoạch, hạ tầng, nhà đầu tư cần chú trọng tính chuẩn xác của thông tin, cũng như tiến độ triển khai quy hoạch, xác định là đầu tư dài hạn và không phải dự án nào cũng đúng tiến độ. Nếu không nắm rõ tình hình, không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn…