Giá căn hộ có thể “hạ nhiệt” khi áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn 

Đề xuất cấp sổ hồng theo thời hạn công trình 

Trong đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét có nội dung đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung chung theo 2 phương án.

Phương án 1: xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình (50 - 70 năm). Hiện nay, Chính phủ đã có Nghị định 69 về cải tạo chung cư, khi hết niên hạn hoặc khi nhà chung cư nguy hiểm, cần phải kiểm định, đánh giá, nếu không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì sẽ tiến hành lập dự án để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư mới. Khi phá dỡ, tài sản này cũng không còn, do đó quyền sở hữu về tài sản cũng được xem xét lại. Còn nếu sau khi kiểm định vẫn có thể ở được, thì người sử dụng sẽ sử dụng tiếp theo đánh giá của cơ quan nhà nước.

Phương án 2: xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất. Phương án này sẽ tùy thuộc vào Luật Đất đai thời gian tới có sửa đổi hay vẫn giữ nguyên như hiện nay. Sau này nếu Luật Đất đai sửa đổi có xác định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư, thì có thể xác định thời hạn sở hữu cùng thời hạn sử dụng đất.

Nội dung phương án 1 của đề xuất đã khiến nhiều người lo ngại. Bởi thời hạn sở hữu chung cư sẽ chỉ còn 50 -70 năm thay vì sở hữu lâu dài như hiện nay. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người mua chung cư. Anh Công (Hà Nội) cho biết: "Căn hộ là tài sản lâu dài, tương lai chúng tôi còn muốn để lại cho con cháu sau này. Khi đọc được thông báo này, chúng tôi rất hoang mang. Phải đợi quyết định chính thức từ nhà nước, chúng tôi mới quyết định có mua tiếp hay không".

Nhận xét về đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, Luật sư Nguyễn Đức Năng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội nói: "Khi cấp sổ hồng, người ta cấp mục đích sử dụng đất lâu dài, nhưng nếu chung cư chỉ có thời hạn 50 - 70 năm, thì như vậy thời hạn sở hữu tài sản của người dân không phù hợp với thời hạn sử dụng đất của người dân. Như vậy nó có sự vênh về mặt pháp luật".

Hiện nay, trên thị trường đã xuất hiện một số chung cư có thời hạn sở hữu khoảng 50 năm. Tuy nhiên loại căn hộ này có diện tích nhỏ và thường được dùng để cho thuê. Bên cạnh đó, những căn hộ sở hữu có thời hạn thường có giá bán thấp hơn so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn khoảng từ 15 - 30%. Cụ thể, trong cùng một dự án, giá rao bán căn hộ sở hữu lâu dài được rao bán từ 3 - 6 tỷ đồng, trong khi đó căn hộ có thời hạn 50 năm có diện tích 51 m2 được rao bán với mức giá 2,2 tỷ đồng.  

Ngoài vấn đề về giá, nhiều người dân cũng đặt ra câu hỏi về việc nếu sau 50 - 70 năm công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán như thế nào cho người dân vẫn chưa được quy định cụ thể. 

Trả lời cho câu hỏi này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: "Nếu Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài thì người đang ở vẫn được quyền sử dụng đất tiếp, chỉ là làm lại nhà chung cư như bây giờ chúng ta đang làm chứ không phải là người ta phải đi chỗ này, chỗ kia. Còn nếu hết thời hạn sử dụng đất, lúc đấy theo quy định của pháp luật đất đai sẽ xử lý như thế nào, lúc đấy sẽ theo quy định chung về thời hạn sử dụng đất của pháp luật đất đai. Chắc chắn với những người đang ở chung cư phải xử lý và làm quyền lợi, nghĩa là họ có thể vẫn được ở đó, tùy thuộc nhu cầu của nhà nước, tùy thuộc quy hoạch khu vực đó và nhu cầu nhà đầu tư, nhà nước có thể vẫn gia hạn, hoặc quy định một thời hạn sở hữu mới, nếu như quy hoạch khu vực đó vẫn được xây dựng nhà ở".

Giá căn hộ có thể giảm 

Hiện nay, giá bán bán căn hộ đã bao gồm khoảng 10% tiền sử dụng đất và các chi phí khác liên quan về đất. Vì vậy, nếu dự án có niên hạn sử dụng thì chủ đầu tư chỉ cần nộp một phần chi phí đất theo đúng số năm quy định là 50 năm hoặc 70 năm. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: "Chi phí tạo lập quỹ đất, bao gồm cả tiền sử dụng đất, phải đóng cho nhà nước thì đã không cơ cấu 100% vào giá bán của căn hộ bán có thời hạn. Nếu thực hiện chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì giá bán căn hộ có thời hạn đó chắc chắn thấp hơn giá bán căn hộ người ta được sở hữu vĩnh viễn tương đương như hiện nay".

Thời hạn sở hữu là một trong những yếu tố cấu thành nên giá chung cư, đồng thời cũng cũng có thể gây ra tâm lý dịch chuyển. Điều này có thể tác động đáng kể đến thị trường căn hộ. 

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam  cho biết, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Trong trường hợp áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn thì dòng tiền có nguy cơ dịch chuyển từ căn hộ sang nhà liền thổ hoặc đất nền. Khi đó, tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị tác động rất nhiều. 

"Tôi nghĩ tính thanh khoản lúc này mọi người cũng nên cân nhắc với thị trường. Còn việc giảm giá thì tôi nghĩ trong bối cảnh quỹ đất TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhu cầu của người dân cũng như thời gian thực hiện dự án, việc giảm giá bất động sản do điều kiện 50 - 70 năm rất là khó cho các nhà phát triển bất động sản. Cái chúng tôi đang băn khoăn là thanh khoản thấp, nhiều lúc là mất luôn thanh khoản", Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho hay.

Một số chuyên gia lại cho rằng việc giá chung cư giảm bằng phương pháp áp dụng thời hạn chung cư không phải là giải pháp căn cơ. Vì giá bán căn hộ còn phụ thuộc vào các chi phí khác như chi phí xây dựng, vật tư, chi phí bán hàng, vốn… Trong trường hợp tính thanh khoản căn hộ giảm thấp, các chủ đầu tư buộc phải cắt giảm lợi nhuận, giảm giá bán để thu hút khách hàng hoặc chuyển hình thức đầu tư phân khúc khác. 

Nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn được áp dụng giá nhà chung cư sẽ có điều kiện giảm. Vì nếu thời hạn sở hữu chung cư cụ thể thì tiền sử dụng đất đối với căn hộ cũng sẽ được điều chỉnh theo hướng có thời hạn. Do đó, yếu tố cấu thành giá giảm dẫn tới giá bán cuối cùng của sản phẩm căn hộ cũng có thể giảm theo. 

Tham khảo kinh nghiệm nhiều quốc gia trên thế giới

Hiện nay, quy định thời hạn sở hữu chung cư đã được áp dụng tại nhiều quốc gia với các hình thức khác nhau. Ví dụ như tại Anh, Mỹ đã quy định bán chung cư và nhiều loại bất động sản khác dưới hình thức sở hữu có thời hạn, tối đa là 99 năm. Nếu muốn gia hạn thời gian sở hữu thì phải đóng thêm phí. 

Cụ thể, tại Singapore, thời gian đầu nước này quy định thời hạn sở hữu căn hộ từ 30 - 50 năm, sau đó nâng lên 70 năm. Đến nay, đối với những công trình mới thời hạn sở hữu có thể lên đến 99 năm. Tại Thái Lan, quy định 2 hình thức sở hữu chung cư gồm lâu dài và thời hạn tối đa 30 năm. Đối với trường hợp người mua nhà theo hình thức thứ 2 thì có thể xin gia hạn khi kết thúc thời gian sở hữu. 

Tại Trung Quốc không cấp giấy tờ sở hữu vĩnh viễn cho đất đai hay căn hộ. Theo hiến pháp của Trung Quốc quy định tùy theo mục đích sử dụng thì đất sẽ được giao, bán trong 40 - 70 năm. Như vậy, thời hạn sử dụng đất đai và căn hộ chung cư tại quốc gia này không được vượt quá thời gian hiến pháp quy định. 

Thậm chí tại các thành phố lớn, khu vực nội đô, hầu như người dân chỉ được ở chung cư. Theo quy hoạch, các dự án mới cũng chỉ xây dựng chung cư, rất ít các dự án xây biệt thự hay nhà riêng lẻ. Nếu muốn ở nhà riêng lẻ, người dân phải lựa chọn các dự án ở vùng ngoại ô, xa nội đô cả trăm km. Quốc gia này quy định thời hạn sở hữu chung cư phổ biến từ 50 -70 năm. Khi quảng cáo bán dự án, các chủ đầu tư sẽ thông báo cụ thời hạn cụ thể và ghi trong giấy chứng nhận. Quy định này đã được áp dụng trên phạm vị toàn Trung Quốc. 

Người Á Đông thường có tâm lý an cư lạc nghiệp do đó nhà ở vẫn là tài sản được người Trung Quốc lựa chọn đầu tư nhiều nhất, mặc dù giới hạn thời gian sử hữu. Cụ thể, những người có tài chính tốt ở các tỉnh như Chiết Giang, Giang Tô, Phúc Kiến sẽ lựa chọn mua những căn hộ ở thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải để cho thuê hoặc chờ lên giá để bán lại. 

Tại các thành phố lớn của Trung Quốc, đất dành cho xây dựng chung cư đều phải thông qua cơ quan chức năng đấu giá công khai. Chung cư xây dựng dựa trên chỉ tiêu được duyệt để quản lý quy hoạch và quản lý cung cầu.

Có thể thấy, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư đã được áp dụng tại nhiều quốc gia. Ở Việt Nam, đề xuất thời hạn sở hữu chung cư còn nhiều ý kiến trái chiều tục nhận được nhiều ý kiến quan tâm từ người dân và doanh nghiệp. Trong thời gian tới, khi nghiên cứu xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, nội dung này sẽ tiếp tục được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến trên cơ sở bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư.