Hạn sử dụng chung cư 50 năm sẽ khiến loại hình căn hộ “thất sủng”

Nhiều lo lắng nếu đề xuất được áp dụng

Theo VnEconomy, trước thông tin Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sử dụng chung cư từ 50 - 70 năm chứ không được sở hữu lâu dài như trước đây. Từ khi công bố đề xuất này đã khiến nhiều người dân băn khoăn, hoang mang, nhất là với những trường hợp đang và sẽ sở hữu căn hộ chung cư.

Dự tính mua một căn chung cư tầm giá 4 tỷ đồng khu vực quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội, ông Ban sau khi nghe thông tin đề xuất áp niên hạn cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư chỉ còn thời hạn 50 - 70 năm, đã phải đắn đo suy nghĩ lại mong muốn của gia đình. Ông chia sẻ, “Nhà ở là tài sản có giá trị rất lớn và chẳng ai muốn chỉ được sở hữu nó trong một khoảng thời gian nhất định cả. Hơn nữa cũng không công bằng khi người mua căn hộ chung cư cũng đóng thuế đầy đủ như những người mua các sản phẩm nhà ở khác, song còn phải chịu phí bảo trì 2%, rồi đủ loại chi phí hàng tháng nhưng sau 50 hay 70 năm nữa lại “mất trắng””.

Cũng trong trường hợp tương tự, chị Hiền (trú tại quận Hòa Kiếm) cho hay, “Vợ chồng tôi đã vay mượn đủ tiền để chuẩn bị mua một căn chung cư tại trung tâm thành phố. Tuy nhiên, nếu nhà ở chung cư mà chỉ có thời hạn sử dụng như đề xuất của Bộ thì không biết là sau 50 năm nữa gia đình tôi phải ở đâu? Việc mua nhà không chỉ để ở mà nó còn là một kênh đầu tư giữ tiền, là tài sản để sau này chia cho các con thừa kế”.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án tại đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi, bổ sung) là: Cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn lâu dài như từ trước tới nay; Hoặc có thời hạn 50 - 70 năm. Theo các quy định hiện hành, Bộ cho rằng thời gian sử dụng của một công trình sẽ xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc xác định theo thời gian sử dụng thực tế.

Xét trên góc độ xây dựng theo quy chuẩn công trình tại Việt Nam như sau: Tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Tuy nhiên, cấp bậc này sẽ liên quan tới các vấn đề an toàn của công trình, nếu niên hạn quá lâu sẽ ảnh hưởng tới chất lượng trải nghiệm, sự an toàn của người dân cũng như các hoạt động liên quan tới việc chỉnh trang đô thị.

Cần xây dựng giải pháp cụ thể, rõ ràng

Chuyên gia Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định, Bộ Xây dựng cần đưa ra những giải pháp cụ thể hơn, bổ trợ cho đề xuất này thì mới nhận được sự ủng hộ của người dân. 

Xét trên góc độ xã hội học, hiện nay việc quy định thời hạn của các tòa nhà chung cư có thể hỗ trợ một phần cho quá trình di dời người dân sinh sống tại những chung cư đã hư hỏng, xuống cấp tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, để đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho cư dân. 

Tuy nhiên, theo quy hoạch tại những đô thị lớn thì chung cư là công cụ được sử dụng trên toàn cầu để giải quyết vấn đề về nhà ở cho với các đô thị nén. Như vậy, nếu thực sự áp dụng thời hạn chung cư là 50 - 70 năm thì người dân có thể dịch chuyển từ thành phố sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính của mình.

“Với việc đề xuất này được áp dụng thì trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại” - Ông Khương nhấn mạnh. 

Giám đốc Savills Việt Nam vẫn băn khoăn với đề xuất này của Bộ Xây dựng, vì như đề xuất, công trình hết hạn sẽ bị buộc tháo dỡ để xây mới. Tuy nhiên, tới thời điểm đó, việc định giá đất, giá tài sản là rất khó và cơ chế chia và trả lại cho người dân lại chưa được xây dựng. Hơn nữa, khi dự án bị phá bỏ thì cư dân cũng không biết được tái định cư tại chỗ hay tại nơi khác, hoặc không xác định được giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu. 

Bên cạnh đó, cần có một quy định cụ thể, giải thích rõ ràng về việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những chủ sở hữu căn hộ tại dự án để nhà đầu tư mới có thể tiến vào mua lại khu đất và triển khai xây dựng trên đất.

Theo ông Khương, hầu hết các dự án chung cư hiện nay đã có kế hoạch tu sửa định kỳ. Do đó, nếu sau thời hạn như đề xuất mà chất lượng chung cư vẫn đảm bảo phục vụ đời sống cư dân thì nên gia hạn thời gian sử dụng dựa trên kết quả đã được kiểm định kỹ lưỡng tại thời điểm đó.

Một số chuyên gia khác cũng nêu lên ý kiến, đề nghị bổ sung quy định về thời gian sở hữu căn hộ chung cư theo dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi). Đa số ý kiến cho rằng, hiện tại không nên áp dụng thời hạn sử dụng lên loại hình chung cư mà chỉ nên gia hạn thời hạn sử dụng chung cư khi công trình này đã xuống cấp, hư hỏng nghiêm trọng thông qua các giám định chất lượng kỹ càng.

Với các công trình hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng dự án những vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của cư dân theo quy định pháp luật về đất đai, nhà ở.