Dự báo thị trường bất động sản công nghiệp năm 2022

Vững vàng trước tác động của đại dịch

Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản công nghiệp năm 2021 có thể thấy, việc các ổ dịch lớn bùng phát tại những “thủ phủ” công nghiệp hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Dương đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, trong "nguy" luôn có "cơ", nhờ công tác rà soát F0 và cách ly hiệu quả cùng chính sách thực hiện “mục tiêu kép”, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có kết quả tăng trưởng đầy lạc quan. Một báo cáo của Collier cuối năm 2021 cho thấy, trong bối cảnh đại dịch, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sự sôi động và hứa hẹn nhiều triển vọng.

Số liệu từ JLL cũng minh chứng sự phát triển tích cực của bất động sản công nghiệp khi giá đất công nghiệp trung bình toàn khu vực phía Bắc tăng ở mức 6,1% so với cùng kì năm trước, đạt USD108/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê nhà xưởng sản xuất duy trì đà tăng ở mức 4,7% so với cùng kì năm trước, đạt USD 4,6/m2/tháng trong Q3.21.

Còn tại khu vực phía Nam, mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch Covid-19, giá đất vẫn tăng và đạt mức 114 USD/m2/kì hạn thuê, tăng 0,75% so với quý trước và tăng 7,30% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê NXXS được giữ ổn định, với mức 4,5 USD/m2 GFA/tháng, tăng nhẹ 1,4% so với năm trước, như là một hình thức hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong thời kì dịch bệnh.

Cùng với sự gia tăng về giá thuê, giá bán, số lượng khu công nghiệp cũng duy trì sự ổn định so với năm 2020. Tổng số khu công nghiệp ở Hà Nội vẫn là 9 khu với 1.480 ha cung cấp cho thị trường. Ở khu vực phía Nam, mặc dù chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đợt sóng Covid-19 lần thứ 4, không có khu công nghiệp mới nào ở TP.HCM được ghi nhận cho đến cuối tháng 9. Tuy nhiên, do việc tiêm phòng đang diễn ra tốt đẹp trong thời gian gần đây, các nhà đầu tư có thể bắt đầu tung ra các khu công nghiệp mới của họ từ quý đầu tiên của năm 2022. Người ta dự đoán rằng sẽ có 5 khu công nghiệp sẽ sớm được tung ra thị trường, cung cấp hơn 4.200 ha cho thị trường. Trong khi đó, 4 trong số đó nằm ở huyện Bình Chánh.

“Vaccine” cho bất động sản công nghiệp trong năm 2022

Giãn cách xã hội đã làm thay đổi mạnh mẽ thói quen tiêu dùng của người Việt trong việc sử dụng dịch vụ thương mại điện tử. Theo số liệu của iPrice Group và SimilarWeb, tổng số lượt truy cập vào top 50 website thương mại điện tử Việt Nam sáu tháng đầu năm đạt hơn 1,3 tỷ lượt, cao nhất từ trước đến nay. Số liệu cũng cho thấy lượt truy cập trong quý II/2021 tăng 10% so với quý I/2021. Con số này hứa hẹn nhiều cơ hội để Việt Nam thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài và là cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp đón làn sóng đầu tư. Hiện tại, ở miền Bắc, xu hướng các nhà đầu tư đẩy mạnh phát triển mô hình BĐS phức hợp ngày càng diễn ra mạnh mẽ, điển hình như Tập đoàn LH Hàn Quốc đang bày tỏ mong muốn đầu tư dự án công nghiệp, đô thị và dịch vụ phức hợp Đại Hưng quy mô 304ha, tổng mức đầu tư gần 500 triệu USD tại Hải Dương. Công ty IDICO dự kiến sẽ đầu tư thêm KCN đô thị dịch vụ Vinh Quang với diện tích 495ha tại Hải Phòng. Bên cạnh các tỉnh công nghiệp truyền thống, nhiều địa phương mới cũng thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, đơn cử như dự án nghiên cứu đầu tư tổ hợp khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ với tổng diện tích khoảng 496ha tại tỉnh Yên Bái do tổng Công ty Viglacera đề xuất.

Triển vọng của bất động sản công nghiệp năm 2022 còn đến từ sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Sự hình thành của các khu công nghiệp ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam để đáp ứng nhu cầu này dẫn đến thị trường bất động sản công nghiệp bùng nổ trong những năm tới.

2022 cũng là năm khẳng định sự thích ứng linh hoạt, đổi mới trong các phương thức tổ chức vận hành, cũng như những nỗ lực hỗ trợ, cải cách từ Chính phủ, tới các doanh nghiệp BĐS, để từng bước phục hồi trong bối cảnh bình thường mới, nhất là đối với BĐS công nghiệp và logistics. Nhiều công ty cũng tiếp tục tìm kiếm các giải pháp thiết kế lại chuỗi cung ứng và một số nhà sản xuất bắt đầu mở rộng hoạt động tại thị trường mới để giúp đa dạng hóa sản xuất.

Một yếu tố khác không thể không nhắc đến là doanh thu từ thương mại điện tử Việt Nam. Hiện, tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020-2025. Tính đến cuối năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020.

Hội tụ đủ các yếu tố trên, Việt Nam nhanh chóng nằm trong "tầm ngắm" của các dự án có quy mô lớn, tạo đà cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, nguồn cung đất ở các vùng kinh tế trọng điểm còn khá ít, tỷ lệ lập đầy ở TP.HCM là 100%, Hà Nội 91%, Bắc Ninh 98%. Do đó, doanh nghiệp phát triển bất động sản KCN với quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê sẽ nhanh chóng chiếm ưu thế trên thị trường.

Tiềm năng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam còn được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh kéo dài trong khoảng 10 năm tới, bởi Việt Nam có lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút dòng vốn FDI nhờ tăng trưởng GDP cao, chi phí sản xuất thấp, nhân công rẻ hơn so với một số quốc gia trong khu vực.

Theo nhận định của VNDirect, kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ. Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Hải Phòng sẽ được hưởng nhiều lợi thế nhất.

Ghi nhận nhiều lợi thế phát triển bất động sản công nghiệp, tuy nhiên để loại hình này thực sự tạo dấu ấn với nhà đầu tư, Việt Nam vẫn cần giải quyết một số điểm nghẽn như các vấn đề liên quan đến cơ sở hạ tầng, chi phí logistics, cơ chế chính sách thu hút các nhà đầu tư lớn cũng như hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. Đặc biệt, mối đe dọa của dịch Covid-19 trong các khu công nghiệp sẽ là mối nguy hiểm cho người lao động nên cần có chính sách hoặc hướng dẫn thích hợp để các khu công nghiệp đối phó với dịch bệnh trong bối cảnh "bình thường mới”.