Dự báo Nhà ở xã hội sẽ là phân khúc bất động sản được kỳ vọng nhiều nhất năm 2023

Cần phải có giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Thị trường bất động sản hiện nay nói chung và lĩnh vực nhà ở xã hội nói riêng đều có những biến động nhất định. Nguồn cung của nhiều dự án trên thị trường trong giai đoạn này đều trong tình trạng khan hiếm, trong khi đó giá nhà vẫn tiếp tục tăng cao. Các rào cản về pháp lý hay những chính sách liên quan đến dòng vốn tín dụng đối với phân khúc nhà ở xã hội khiến cho các chủ đầu tư băn khoăn, không mấy mặn mà với phân khúc bất động sản này.

Mới đây, tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn trước Quốc hội chiều ngày 3/11, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm vừa qua, công việc phát triển nhà ở xã hội luôn được quan tâm đặc biệt và xác định là một nhiệm vụ trọng tâm cho sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Vậy nên, phát triển các dự án nhà ở xã hội đã đạt một số kết đáng ghi nhân, tuy nhiên, chưa được như kỳ vọng. Cho đến nay, trên cả nước mới có 7,79 triệu m2 nhà ở xã hội, trong khi đó, yêu cầu đặt ra lên đến 12,5 triệu m2. Bên cạnh đó, quỹ đất dành cho phát triển các dự án nhà ở xã hội cũng chỉ mới đáp ứng được trên 36,30%.

Theo ông Nghị, nguyên nhân là do hành lang pháp lý còn nhiều vướng mắc trong việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người lao động. Qua đó, khi tổ chức thực hiện vẫn còn rất khó khăn do Trung ương chưa bố trí được ngân sách đầy đủ, nguồn vốn ưu đãi để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Ngoài ra, nhiều địa phương chưa chú trọng vào đầu tư và quỹ đất để xây dựng phát triển nhà ở giá rẻ cho người lao động.

Đánh giá về công tác phát triển nhà ở xã hội trong những năm qua, ông Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, các giải pháp để thực hiện trong thời gian tới đây cần phải thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tốt hơn. Theo đó, các bộ, ngành cần phải sớm hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến vấn đề này, để tháo gỡ các vướng mắc, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn, và đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, qua đó tháo gỡ các nút thắt cho nhiều dự án xây dựng phát triển nhà ở đô thị. Trong thời gian tới, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu ra giải pháp là phải điều chỉnh lại chính sách pháp luật nhằm thu hút phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Bộ trưởng Nghị thông tin, ngành xây dựng đang trình Thủ tướng xem xét, sớm phê duyệt Đề án phát triển 01 triệu căn nhà ở xã hội, sẽ cố gắng đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho đối tượng người có thu nhập thấp, và công nhân tại các khu công nghiệp.

Kỳ vọng vào nguồn cung của phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2023

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, khi nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng của năm 2022, để đề ra một số giải pháp cụ thể nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội bứt phá trong năm 2023.

Ông Thịnh phân tích, có thể thấy thị trường bất động sản trong năm 2022 đang gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc, thị trường hiện này là vô cùng trầm lắng. Vấn đề đến từ nhiều phía như, việc phê duyệt quyết định đầu tư dự án đang bị các bộ ngành, địa phương kiểm soát khá chặt, đòi hỏi quá nhiều thủ tục và chính sách. Nên rất ít các dự án được phê duyệt trong thời gian qua. 

Bên cạnh đó, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố mới đây, trong 9 tháng đầu năm nay, mức độ tăng trưởng đối với dòng vốn tín dụng trong nền kinh tế khoảng hơn 10%, trong khi đó, tăng trưởng dòng vốn tín dụng của lĩnh vực bất động sản khoảng hơn 12%, vẫn khá cao, nhưng khi đưa ra so sánh với những năm trước thì đây là mức vốn rất thấp.  

Ngoài ra, một nguồn vốn khác khá rất quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản là nguồn vốn từ phát hành trái phiếu. Khi trái phiếu doanh nghiệp được phát hành rất lớn, chủ yếu đến từ những doanh nghiệp bất động sản, lĩnh vực này đã chiếm hơn 40% trên toàn thị trường trái phiếu. Vậy nên, trong năm 2022 khi quá trình việc kiểm tra giám sát tương đối chặt chẽ dòng vốn tín dụng bất động sản, nên đã xử lý một số doanh nghiệp ngành “địa ốc” phát hành trái phiếu không đúng, nên đã khiến cho trái phiếu ngày này bị chững lại. Nhiều nhà đầu tư rất cảnh giác với hoạt động này và có tâm lý lảng tránh, do đó nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp giảm đáng kể.

Bình luận về vấn đề nêu trên, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay, công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ dòng vốn từ trái phiếu ngành địa ốc là rất quan trọng và cũng vô cùng cần thiết, qua đó đưa thị trường này đến một quá trình tái cấu trúc nhằm phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Tuy nhiên, việc này cần phải có những “đau đớn” thì quá trình tái cấu trúc của thị trường mới trở nên trong sạch và bền vững hơn khi sẽ có một số nhà đầu tư  bắt buộc phải rời khỏi thị trường này.

Ông Thịnh phân tích, đối với phân khúc nhà ở xã hội, không phải từ bây giờ mà những năm qua, đây là một vấn đề rất nhức nhối, khi không đạt được về mặt số lượng mà ngay cả một vài chủ trương đầu tư của các nhà đầu tư lẫn địa phương chưa dành nhiều sự quan tâm đến việc phát triển các dự án nhà ở xã hội. Lượng nhà ở xã hội những năm gần đây là quá thấp, thời gian qua rất khó để tìm được dự án nhà ở xã hội có chất lượng.

Theo ông Thịnh, nguyên nhân dẫn đến phân khúc nhà ở xã hội không phát triển xuất phát từ nhiều phía. Thứ nhất là vấn đề từ quy hoạch, dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở giá rẻ luôn bị coi là tài sản không đem lại nguồn thu cho ngân sách địa phương cũng như mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, nên không được coi trọng. Nhiều khu nhà ở xã hội được quy hoạch xây dựng ở những vùng sâu vùng xa, không thể có kết nối hạ tầng đồng bộ, thiếu cơ sở vật chất phục vụ nhu cầu đời sống của cư dân.

Ông Thịnh lấy ví dụ: như ở  Hà Nội, dự án xây dựng nhà ở xã hội nằm ở đường Quốc lộ 5 kéo dài, nhưng sau hiện nay chẳng có ai đến ở, vậy coi như bỏ phí hàng trăm tỷ động. Hoặc dự án được quy hoạch ở Hoài Đức nằm ở vị trí rất xa với trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng để phục vụ người dân sinh sống. Vậy nên, tuy những dự án nhà ở xã hội đã được xây dựng nhưng rất khó để bán, từ đó dẫn đến dòng vốn doanh nghiệp bị “chôn vùi” ở dự án đó.

Thứ hai, các cơ chế, chính sách về chủ đầu tư không được rõ ràng, không đầy đủ. Có một số chính sách được ban hành nhưng khi thực hiện chủ đầu lại cần thêm nhiều thủ tục, điều kiện rất phức tạp khác. Nhất là trong việc giải phóng mặt bằng, hay cung cấp những điều kiện về nguyên vật liệu xây dựng, kết cấu hạ tầng, cũng như cung nguồn vốn để thực hiện dự án. Đây là những vấn đề này không chỉ một đơn vị, cơ quan cung cấp mà nó liên quan đến các ban ngành khác nhau, dẫn đến các quy trình thủ tục vô cùng phức tạp, gây ra tâm lý e dè của nhà đầu tư.

Thứ ba, những ưu đãi không thoả đáng với các chủ đầu tư phát triển dự án. Doanh nghiệp chưa thấy ưu đãi Nhà nước được đầy đủ, chưa tạo được động lực để các doanh nghiệp tham đầu tư nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Bài toán đặt ra là phân khúc nhà ở này phải được bán với một khung giá thấp, thì mới có thể tiếp cận được với đúng với những đối tượng, nhưng phải đảm bảo được tiêu chuẩn chất lượng mới có thể nghiệm thu và bán ra trên thị trường.

Vị chuyên gia này khẳng định, nhiều địa phương đang khởi động xây dựng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ được xem là vấn đề bức thiết hiện nay. Đây là vấn đề giúp giải quyết được nhu cầu của số đông người lao đông trên cả nước, khi nguồn cung về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ được đưa ra thị trường cũng phần nào giúp cân bằng lại mức giá căn hộ tại các khu vực trung tâm đô thị. Trong tương lai, cần phải có đầy đủ lực lượng lao động mới đáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội cho đất nước. Những đơn vị đầu tàu kinh tế, hay các địa phương có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất lớn cần phải đặt ra bài toán về cung cấp nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dành cho người lao động, đây là một giải pháp bắt buộc.

Một số chuyên gia còn cho rằng, nhà ở xã hội là một lực đẩy để giúp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn tới đây, phát triển các dự án nhà ở xã hội sẽ giúp người lao động yên tâm làm việc từ đó tạo nên những giá trị lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh.