Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “đói” vốn

Theo Tiền Phong, vừa qua, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã tiến hành một cuộc khảo sát với hơn 500 doanh nghiệp đầu tư và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khảo sát này cho thấy nhiều doanh nghiệp vẫn bị khó khăn về nguồn vốn “bủa vây”.

Theo VARS, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản kể từ quý II/2023 đã chứng kiến hàng loạt thông tin tiêu cực, khiến việc huy động vốn từ trái phiếu nói chung và trái phiếu doanh nghiệp địa ốc nói riêng đều bị chặn đứng. Bên cạnh đó, sự cảnh báo, kiểm soát của các cơ quan chức năng,  các văn bản liên tiếp được ban hành yêu cầu cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản.

VARS thông tin, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ thực tế đã liên tục giảm kể từ tháng 6 năm ngoái, cải thiện trở lại từ hồi tháng 3 nhờ sự hỗ trợ từ một số động thái của Ngân hàng Nhà nước và Nghị định 08/NĐ-CP.

Trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm nay, nhóm ngành bất động sản đã xếp ở vị trí thứ 2, với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Không ít doanh nghiệp cũng đàm phán thành công cùng chủ sở hữu trái phiếu nhằm gia hạn thời hạn trả nợ. Thế nhưng, khó khăn vẫn còn ở phía trước. Thông qua việc gia hạn trả nợ, doanh nghiệp chỉ có thêm thời gian để ổn định lại hoạt động kinh doanh, sản xuất, cơ cấu lại nợ và về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang mốc thời gian khác.

VARS cho hay: “Tháng 9 được coi như “cao điểm” đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất của năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn (số liệu từ HNX). Danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán đang kéo dài qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023 có 67 doanh nghiệp thuộc diện chậm nghĩa vụ thanh toán lãi, hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp”.

Dù vậy, những khó khăn vẫn chưa đi đến hồi kết. Doanh nghiệp còn phải xoay sở bán hàng, gặp tình nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin và vẫn có tâm lý chờ đợi chưa chịu xuống tiền chốt giao dịch trong bối cảnh thị trường trái phiếu không có nhiều tín hiệu khả quan. Do đó, đa số doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để tiếp tục duy trì hoạt động.

Báo cáo VARS nhấn mạnh: “Tuy nhiên, dù ngân hàng Nhà nước nỗ lực điều chỉnh thông qua các đợt giảm lãi suất, tín dụng ưu đãi... nhưng doanh nghiệp lẫn ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi nhiều doanh nghiệp bất động sản thực sự không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn. Trong đó, không ít doanh nghiệp còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó có thể gây rủi ro cao cho ngân hàng".

Như vậy, dù NHNN đã hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế với các gói tín dụng ưu đãi và hạ lãi suất song ngân hàng và doanh nghiệp vẫn khó gặp nhau. Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng tiếp cận với nguồn vốn nhưng rồi lại gặp khó khăn vì khó hấp thụ bởi lãi suất đang ở mức cao so với khả năng xoay sở của doanh nghiệp. Một nhóm doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được nguồn vốn và đủ khả năng để hấp thụ được nguồn vốn, thế nhưng lại gặp khó về mặt pháp lý. Thậm chí, một doanh nghiệp còn lại chưa đủ điều kiện để có thể qua vòng thẩm định để tiếp cận nguồn vốn vì còn tồn đọng nhiều khoản nợ trước đó.

Ngân hàng Nhà nước cho biết tín dụng kinh doanh bất động sản nửa đầu năm tăng mạnh với mức 17,4%, tuy nhiên tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,12%, mặc khác tăng tới 17,63% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết con số này chỉ ra rằng nhà đầu tư bất động sản tính đến thời điểm hiện lại là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư, do đó tín dụng còn đang ở mức thấp.

Do đó, việc điều chỉnh giá nhà, giá bất động sản và tháo gỡ các khó khăn pháp lý cũng là một trong những giải pháp để có thể xúc tiến cầu tiêu dùng và đầu tư ở lĩnh vực bất động sản.

Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục đôn đốc và chỉ đạo các tổ chức tín dụng hạ mặt bằng lãi suất huy động và cho vay trên cơ sở bảo đảm sản xuất, kinh doanh, hiệu quả trong bối cảnh doanh nghiệp gặp khó khăn liên quan đến nguồn vốn. Bên cạnh đó, chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và bộ ngành liên quan thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dưới sự chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP và chỉ đạo các ngân hàng thương mại cổ phần khác tham gia tích cực.

Theo đề nghị của Bộ Xây dựng, Bộ tài chính sẽ nghiên cứu và nhanh chóng đưa ra giải pháp khả thi đẩy mạnh phát triển thị trường chứng khoán lành mạnh, bền vững, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đề xuất các biện pháp khả thi, thiết thực, hiệu quả để xử lý những tồn tại một cách hiệu quả, hạn chế về việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong mảng bất động sản hiện nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bên cạnh việc giải quyết dứt điểm các vấn đề của thị trường thì cần có chính sách và cơ chế phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành nguồn vốn đến từ một số sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài… một cách hiệu quả để có nguồn vốn mới.