Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.
Theo NAREIT (Hiệp hội đầu tư tín thác bất động sản quốc gia Mỹ), mô hình REIT đã lan rộng trên toàn cầu. Ngày nay, hơn 40 quốc gia và vùng lãnh thổ có REIT bao gồm tất cả các nước G7. Theo số liệu cập nhật mới nhất, các quốc gia và khu vực có REIT chiếm 85% GDP toàn cầu năm 2020, tăng từ mức 28% ở năm 1990.
Tại châu Á - khu vực được đánh giá có sự hấp thụ mạnh mẽ với REIT, từ 31 REIT ở 6 quốc gia và khu vực vào năm 2005 cho đến 216 REIT ở 11 quốc gia và khu vực vào năm 2021. Một số quốc gia trong khu vực cũng thuộc top những thị trường REIT nổi bật của thế giới.

 

Báo cáo chuyên sâu về thị trường REIT châu Á 2022-2023 của Cushman & Wakefield mới công bố gần đây cho thấy, tính đến cuối năm 2022, giá trị tổng của thị trường REIT châu Á ở mức 263,8 tỷ USD. Đa số các sản phẩm REIT ở châu Á vẫn tập trung chủ yếu ở Nhật Bản, Singapore và đặc khu hành chính Hồng Kông, chiếm hơn 80% thị phần. Đáng chú ý, thị trường REIT Trung Quốc đại lục đã nhanh chóng leo lên vị trí thứ tư châu Á vào năm 2022. 
Hay tại một thị trường mới nổi, còn non trẻ như Ấn Độ, REITs cũng được nhiều nhà đầu tư yêu thích. Quốc gia này có tổng cộng 4 quỹ REIT đã được niêm yết kể từ tháng 5 năm 2023, bao gồm 3 quỹ chuyên văn phòng và một về bán lẻ.
Theo ông Somy Thomas, Giám đốc điều hành mảng Định giá và Đồng giám đốc mảng Thị trường vốn Cushman & Wakefield Ấn Độ chia sẻ: “Nhìn vào sự thành công của quỹ REITs văn phòng hiện tại ở Ấn Độ, nhiều nhà phát triển hiện đang hợp nhất tài sản văn phòng của họ để kết hợp thành các sản phẩm REIT, ước tính thị trường sẽ có thêm 90-95 triệu ft vuông văn phòng. Do đó, có thể có đến khoảng 180 triệu ft vuông diện tích văn phòng so REITs nắm giữ vào cuối năm 2024”.

 

 

Ông Catherine Chen - Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường vốn, châu Á Thái Bình Dương tại Cushman & Wakefield cho biết, năm 2022, thị trường REIT châu Á có sự suy giảm là do ảnh hưởng của việc Mỹ tăng lãi suất, cùng với những tác động liên tục của cuộc khủng hoảng tài chính. Bên cạnh đó, đại dịch Covid-19 đã đặt ra nhiều thách thức cho các lĩnh vực bất động sản thương mại có tính chu kỳ như văn phòng, bán lẻ và khách sạn.
Tuy nhiên, những trở ngại này đang dần được cải thiện khi thị trường cần chú ý đến các lĩnh vực kinh tế mới, bao gồm các cơ sở logistics và trung tâm dữ liệu hiện đại, cũng như các lĩnh vực dân cư, từ tài sản đa gia đình đến các cơ sở chăm sóc người cao tuổi.
 

 

REIT được đánh giá là phương thức giúp thị trường bất động sản thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng tiền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, REIT chưa thực sự phổ biến và còn khá mới mẻ với nhiều nhà đầu tư. Khảo sát thực tế cho thấy, hiện nay chỉ có một REIT đang hoạt động tại Việt Nam là Techcom Vietnam REIT Fund do Công ty TNHH Quản lý quỹ kỹ thương (Techcom Capital) quản lý, chính thức niêm yết chứng chỉ trên sàn HOSE (mã: FUCVREIT).
TCREIT chủ yếu đầu tư vào bất động sản với mục đích cho thuê hoặc khai thác và chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản (tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng).

 

 

Bên cạnh TCREIT, tại Việt Nam còn tồn tại một số mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ, đầu tư chung, tương tự REIT nhưng chưa thực sự quá nổi bật. Mới đây, sự ra đời của VMI SJC (CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI) cũng khiến nhiều người liên tưởng đến cách thức huy động vốn của REIT.
Theo lời giới thiệu, VMI JSC sẽ đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản có sẵn hoặc hình thường trong tương lai của Vinhomes. Sau đó, giá trị bất động sản được chia thành 50 phần, các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Theo giới chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại Việt Nam, quỹ tín thác bất động sản chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về Quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. TCREIT ra mắt năm 2015, đến nay quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…

 

 

Còn theo ông David Jackson - Tổng giám Đốc Colliers Việt Nam, REIT chưa phổ biến tại Việt Nam vì tính thanh khoản thấp của chứng chỉ REIT khiến nhà đầu tư e dè. Tại Việt Nam, REIT chưa được niêm yết trên sàn chứng khoán, do đó chưa được tự do mua bán và chủ yếu dưới hình thức quỹ đóng, quỹ có thời hạn và quỹ tư nhân. REIT hoạt động tư nhân và được ban hành dưới dạng chứng chỉ, vì vậy mọi hoạt động mua bán phải thông qua tổ chức quỹ/đơn vị phân phối, nhà đầu tư không được tự thực hiện. 
Bên cạnh đó, tính đa dạng thấp của thị trường bất động sản dòng tiền tại Việt Nam cũng là một rào cản trước mắt đối với các nhà đầu tư nhắm đến lợi nhuận lâu dài. Ở các thị trường phát triển, bất động sản cho thuê có thể là tòa nhà văn phòng, cửa hàng bán lẻ, nhà kho, rạp chiếu phim và bãi xe. Nhà đầu tư ở Việt Nam, ngược lại, khó có thể tiếp cận các loại hình tài sản như vậy. 

 

Quỹ đầu tư bất động sản liên quan mật thiết đến khối lượng tài sản của người dân và doanh nghiệp. Bất động sản phát triển sẽ kích hoạt sự tăng trưởng của những lĩnh vực kinh tế khác. 
Tại Việt Nam, nhu cầu “góp vốn” đầu tư và phát triển bất động sản giữa các cá nhân trên thị trường rất cao nên rất cần những mô hình quỹ tín thác như REIT. Khi mô hình này ra đời sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có phương thức huy động vốn mới, đồng thời giúp các nhà đầu tư có phương tiện đầu tư mới.
Theo TS Nguyễn Xuân Vinh - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, để các quỹ đầu tư hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để các nhà đầu tư an tâm phát triển mạnh các mô hình quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Cụ thể, Luật Doanh nghiệp, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đầu tư cần nhìn nhận về REIT để đưa ra quy định đảm bảo đây là kênh mới cho thị trường bất động sản nhưng vẫn hoạt động theo đúng khuôn khổ pháp luật.

 

 

Còn đối với các nhà đầu tư cần xem xét, đánh giá thật kỹ khả năng sinh lời, lợi nhuận đạt được, các rủi ro và quan trọng là yếu tố pháp lý của quỹ có chặt chẽ không để bảo vệ chính mình. Ngoài ra, cần xem xét các công ty quản lý quỹ về mức độ uy tín, tuổi đời hoạt động để có thể dự trù được các trường hợp xấu có thể xảy ra.
Còn theo ông Gordon Marsden - Giám đốc Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Châu Á Thái Bình Dương nhận định: “Mặc dù REIT là một khái niệm tương đối mới ở Việt Nam nhưng giá trị và tác động mô hình quỹ này có thể mang lại đối với cả nhà đầu tư và nhà phát triển nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung rất đáng kể. Tuy nhiên, để nắm bắt được cơ hội thì cần phải có một khung pháp lý và cơ chế hoạt động toàn diện, thân thiện với nhà đầu tư và linh hoạt để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của REIT tại Việt Nam.
“Ở châu Á Thái Bình Dương và trên toàn thế giới, nơi có nhiều quỹ REIT đang hoạt động, mô hình đã giúp thúc đẩy tính minh bạch của thị trường, tăng cường tính tuân thủ và mở đường cho các nhà đầu tư tổ chức và bán lẻ tham gia thị trường bất động sản mà không cần một lượng vốn khổng lồ hay lo lắng về việc khó thanh khoản. Đối với các nhà phát triển bất động sản, REIT sẽ giúp đẩy nhanh tốc độ huy động vốn và đa dạng hóa kênh tài chính. Nhìn rộng hơn, đối với một thị trường trẻ và vẫn còn truyền thống như Việt Nam, REIT có thể giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản địa phương, cũng như mở rộng chuyên môn cho ngành quản lý tài sản/bất động sản”, ông Gordon nhấn mạnh.