Doanh nghiệp địa ốc “khát” vốn, hụt cung

Thị trường đang khát vốn, thiếu cung

Theo vnexpress.net, Ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển của DKRA thông tin tại diễn đàn cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022 thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm nguồn cung ở phân khúc đất nền. Các dự án mới ra chủ yếu là phân lô nhỏ lẻ ở các huyện xa trung tâm như: Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Đồng thời, sức cầu cũng tụt giảm mạnh từ quý II tới nay, tạo ra không khí kém sôi động mà minh chứng là mặt bằng giá bán đã giảm từ 5 – 9 % so với hồi đầu năm.

Sức cung và cầu có khá hơn ở phân khúc căn hộ, tuy nhiên căn hộ hạng A chiếm tới 77% nguồn cung trong tháng 9, chênh lệch hẳn so với hạng C – không có căn hộ  nào ra mắt. Qúy III ghi nhận thị trường  thứ cấp và sơ cấp đều ở mức thấp. Nguyên nhân là tâm lý nhà đầu tư trước các diễn biến kinh tế vĩ mô và tình hình lãi suất có xu hướng tăng trong thời gian qua.

Ghi nhận sự tăng mạnh về cả cung lẫn cầu, phân khúc nhà phố, biệt thự cũng chủ yếu tập trung ở các dự án có quy mô nhỏ và vừa. Hiện nay đang có xu hướng dịch chuyển về khu Bắc và khu Tây do quỹ đất còn nhiều và giá bán rẻ. Khu Đông vẫn là thị trường ổn định và dẫn đầu về nguồn cung tiêu thụ.

Chung nhận định về thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho biết, điểm sáng của thị trường là mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản logistics. Tuy có sự phục hồi nhưng nhìn chung thị trường còn gặp nhiều khó khăn và thách thức về cả chủ quan lẫn khách quan.

Ông Châu dẫn chứng, về thể chế pháp luật và thực thi pháp luật đang khiến hơn 100 dự án của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai, trong đó có 64 dự án có nguồn gốc đất công hoặc do lịch sử cổ phần hóa để lại. 

Bên cạnh đó, thực trạng cung cầu đang có sự lệch pha nhau rõ rệt. Nguồn cung dự án thiếu hụt đã dẫn tới nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ không được đáp ứng. 

Số liệu thống kê cho thấy, lượng cung căn hộ ra thị trường những năm qua liên tục sụt giảm. Năm 2018, TP Hồ Chí Minh có 44.800 sản phẩm, con số này giảm đi gần 20.000 căn vào năm 2019 và năm 2020 chỉ còn 21.300 sản phẩm. Chưa dừng lại, năm 2021, chỉ có hơn 13.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Tính đến hết tháng 9/2022, cũng mới chỉ có hơn 15.000 sản phẩm được ra mắt và do đó, năm 2022 số căn hộ sẽ chỉ loanh quanh trên dưới 20.000 căn. 

Cho rằng thị trường đang trong giai đoạn rất khó khăn, ông Châu dẫn ra 5 biểu hiện cho thấy điều đó. Thứ nhất, đó là sức mua giảm do tình trạng thiếu tiền mặt. Các nhà đầu tư phải thu hẹp quy mô, cắt giảm nhiều khâu, hoãn, giãn tiến độ hay tăng chiết khấu lên tới 40% giá trị hợp đồng.

Nguồn vốn tín dụng không tới được tay người mua nhà hay chủ đầu tư. Nếu muốn vay thì người mua hay nhà đầu tư phải chịu mức lãi suất rất cao. Tương tự như vậy, trái phiếu riêng lẻ cũng khó được doanh nghiệp địa ốc tiếp cận do các quy định đang siết chặt loại hình này. Vẫn liên quan tới vốn, ông Châu cho biết, doanh nghiệp địa ốc đang thiếu tiền, thiếu vốn lưu động do không thể huy động từ khách hàng và kênh tín dụng ngân hàng lại càng khó tiếp cận.

Về thể chế pháp luật, ông Châu cho rằng nếu được thông qua thì Luật Kinh doanh bất động sản cũng phải chờ tới 1/7/2024 nên các dự án sắp tới vẫn chưa thể tháo gỡ khó khăn trong ngày một ngày hai. 

Đồng tình về việc doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng, bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc - Trưởng phòng phân tích khối khách hàng tổ chức, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, cho biết, tăng trưởng tín dụng  đến hết quý III đạt 10,5%. Nếu theo mục tiêu mà Ngân hàng Nhà nước đặt ra hồi đầu năm là 14% thì room tín dụng từ nay tới cuối năm chỉ còn khoảng 3,5%. Do đó, nguồn tiền từ nay tới cuối năm sẽ tập trung cho tái cơ cấu hệ thống ngân hàng và sản xuất - kinh doanh.

Cho rằng mặc dù nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng, nhưng nền kinh tế được đảm bảo an toàn, Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, từ giữa năm Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp siết tín dụng để kiềm chế đà tăng nóng của bất động sản. Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư cho rằng cần phải đánh giá lại các dự án để có quyết định siết tín dụng phù hợp. uy nhiên sau đó việc siết tín dụng vẫn được thực hiện, vì lượng vay này không được kiểm soát sẽ tạo nguy cơ gây bất ổn định không chỉ cho thị trường bất động sản mà cho thị trường tiền tệ do các ngân hàng thương mại mất thanh khoản. Như vậy, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu ảnh hưởng, nhưng không còn tình trạng sốt giá nữa. Từ đó, nền kinh tế được đảm bảo an toàn. Phân tích thêm về các yếu tố địa chính trị và Luật Đất đai sửa đổi đang được gấp rút trình lên Quốc hội phê duyệt, G.S Đặng Hùng Võ tỏ ra băn khoăn với tình huống Luật Đất đai được thông qua rồi nhưng liệu có đủ khả năng làm cho thị trường bất động sản phát triển tích cực hay không. Mọi giải pháp hiện nay được đặt ra chỉ mang tính trước mắt, ngắn hạn.

Giải pháp nào cho thị trường bất động sản?

Bàn giải pháp tháo gỡ những khó khăn cho lĩnh vực bất động sản TP Hồ Chí Minh, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh 4 vấn đề chính cần quan tâm. Đó là: Tình hình vĩ mô trong và ngoài nước; Vấn đề kiểm soát tín dụng BĐS; Tình trạng khan hiếm nguồn cung mới; Mặt bằng giá bán leo thang.

Ông Thắng cho rằng, giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất đó là cơ quan chức năng cần phải đẩy nhanh việc tháo gỡ quy trình cấp phép dự án mới. Đồng thời cần minh bạch các thông tin liên quan lĩnh vực bất động sản, quy hoạch để tránh xảy ra các tiêu cực. Cùng với đó, cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về luật trong phát hành và chào bán trái phiếu.

Đối với các chủ đầu tư, để giải quyết nguồn vốn, cần đa dạng hóa kênh huy động. Có thể tính tới các quỹ đầu tư, trái phiếu… Đồng thời nâng cao chất lượng sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công, cắt giảm chi phí vận hành hợp lý để có nguồn vốn lành mạnh, ổn định.

Đối với người mua, ông Thắng cũng đưa ra lời khuyên cần tỉnh táo, có chọn lọc và tìm hiểu kỹ càng thông tin về dự án như: tính pháp lý, tiến độ thi công, năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư… 

Bàn về giải pháp lâu dài, G.S Đặng Hùng Võ cho rằng các giải pháp căn cơ nhất phải tính tới loại bỏ tình trạng đầu cơ, thổi giá, găm hàng để nhu cầu nhà ở chân thực nhất. Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản một cách phù hợp so với nguồn vốn đầu tư vào kinh doanh – sản xuất hàng hóa. Bên cạnh đó, chuyển đổi số cũng là kênh cần nghiên cứu để thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn.

Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão), nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.   

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu lại kỳ vọng các cơ quan chức năng tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Châu nhấn mạnh tới tính đồng bộ, thống nhất và cho rằng song hành với việc sửa Luật Đất đai 2013, hàng loạt Luật khác như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… cũng cần phải sửa đổi để góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới.