Khan hiếm nguồn cung sơ cấp, thị trường thứ cấp chờ thời cơ “bật dậy” vào cuối năm

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng trước đó cho thấy, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản trên mọi phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều rất “nhỏ giọt”. Nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu vì động thái siết chặt các thủ tục pháp lý của những dự án địa ốc. Bên cạnh đó dòng vốn cho thị trường phát triển cũng bị thu hẹp dần ở nhiều phía, như siết vốn tín dụng, kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… đều là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản hạn chế.

Nhà ở, đất nền, căn hộ đều là các loại hình bất động sản rất được ưa chuộng và thu hút sự quan tâm lớn nhất trong nửa đầu năm nay, nhất là phân khúc nhà ở thương mại phân khúc bình dân, trung cấp, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung của các sản phẩm này trên thị trường rất khan hiếm.

Cùng với nguồn cung ít, giao dịch trên thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm so với trước đây. Kể từ cuối năm 2021 tới nay, nguồn tín dụng chảy vào bất động sản ngày càng bị quản lý chặt hơn, room ra ngoài khắt khe nên dòng tiền cho thị trường này khá “nhỏ giọt”. Các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh nhưng lại khó khăn khi tiếp cận nguồn tiền nên khiến giao dịch giảm đi. 

Tuy nhiên, dù thanh khoản giảm mạnh nhưng giá bán bất động sản ở các phân khúc đều không có dấu hiệu hạ nhiệt. Hệ lụy về giá thành đã được nhiều chuyên gia trong ngành phân tích. Theo khảo sát, giá bán nhà ở hiện tại đang chững lại ở mức neo cao hoặc có thể tăng nhẹ.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - Bà Dương Thùy Dung cho hay, giá bán căn hộ vẫn đang trên đà tăng trưởng liên tục trong thời gian qua. Trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ đã tăng khoảng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp ghi nhận giá bán tăng mạnh, trung bình là 20 - 25%/năm, thậm chí những khu vực như Quận 7, TP. Thủ Đức tăng mức 30%/năm.

Theo bà Dung, vì nguồn cung sơ cấp rất hạn chế, nhu cầu mua căn hộ của người dân ngày càng cao đã khiến giá bán thứ cấp biến động tăng. Ở giai đoạn này, thị trường bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn, nhu cầu đầu tư cũng chững lại, tuy nhiên nhu cầu mua ở thực vẫn tăng đều… Đây chính là lý do thúc đẩy giá bán căn hộ thứ cấp theo chiều đi lên.

“Thị trường căn hộ thứ cấp không phải lo lắng nhiều như thị trường sơ cấp. Vào thời điểm này, căn hộ đã hoàn thiện và đầy đủ nội thất dễ bán hơn, giá và sức mua đều có số liệu tăng” - Bà Dung nhấn mạnh. 

Cùng với quan điểm này, chuyên gia của Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở sơ cấp đang giảm mạnh và khiến thị trường thứ cấp sôi động. 

Cụ thể, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý III giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý trước đó, nhưng tăng tới 120% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khu vực TP. Thủ Đức và Quận 1 ghi nhận nguồn cung lớn nhất thị trường. 

Lượng hàng tồn kho chiếm tới 66% nguồn cung căn hộ sơ cấp khi có 4.400 căn, con số lớn nhất kể từ năm 2019 tới nay. Hơn nữa, giá bán căn hộ sơ cấp luôn có biến động tăng trong thời gian qua, hiện đã vượt quá khả năng chi trả của số đông người tiêu dùng. Điều này cũng thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại ngày càng sôi động hơn. 

“Trước bối cảnh nguồn cung căn hộ sơ cấp thiếu hụt, tiến độ xây dựng dự án mới bị gián đoạn và giá sơ cấp ngày càng tăng khiến người mua nhà chuyển hướng quan tâm nhiều hơn tới những sản phẩm hoàn thiện, có thể ở ngay và thường có giá bán phải chăng hơn so với mua mới. Tuy nhiên, việc phải trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi đòn bẩy tài chính hay chính sách của chủ đầu tư sẽ là thách thức lớn của người mua” - Bà Dung nhấn mạnh. 

Cũng theo vị đại diện Savills Việt Nam, nếu tại thị trường thứ cấp, chủ đầu tư có chính sách giãn thanh toán cho khách hàng như áp dụng đối với nhà hình thành trong tương lai thì sẽ có sức mua tốt hơn. Một số chủ đầu tư hiện đang áp dụng chính sách 20 - 50% nhận nhà ở ngay để khuyến khích người mua trong giai đoạn thị trường khó khăn. 

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản trong thời gian qua đã giảm cả về nguồn cung và sức cầu. Tại một số khu vực, bất động sản thứ cấp có sự điều chỉnh giá mạnh. Đơn cử như quý III vừa qua, giá bán căn hộ thứ cấp đã giảm ở cả Quận 1, 3, Thủ Đức, nhưng lại tăng nhẹ ở các quận khác. Điều này cho thấy thực tế rằng, chủ nhà và các nhà đầu tư đang hạ thấp lợi nhuận kỳ vọng và tạo thêm cơ hội cho người tìm mua bất động sản có nhu cầu thực.

Tại báo cáo thị trường BĐS, đại diện DKRA Vietnam liên tục nhắc về việc thị trường thứ cấp ít biến động về sức cầu và giá bán của một số phân khúc. Sức mua giảm là nguyên nhân chính khiến giá thứ cấp giảm ở một số phân khúc và khu vực. Rõ nét nhất vẫn là đất nền, khi nhiều nhà đầu tư giảm kỳ vọng mức lợi nhuận cao trên thị trường thứ cấp để ra hàng nhanh hơn. Hay tại một số dự án, nhà đầu tư buộc phải bán dưới giá mua vào để nhanh chóng thu hồi vốn trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Về lâu dài, giới chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản cuối năm nay vẫn gặp nhiều thách thức. Nguồn cung vẫn hạn chế, thanh khoản chậm, nhưng nhìn chung vẫn đang có đà tăng. Nếu từ năm 2023 trở đi, không có sự cởi mở về các chính sách về tín dụng thì rất có thể giá BĐS sẽ lại điều chỉnh tăng, nhất là BĐS cao cấp và hạng sang.