Thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận: Tăng nguồn cung vào cuối năm 2022
Thị trường đất nền quý III trầm lắng
Mặc dù luôn được xếp vào kênh đầu tư hiệu quả sau khi trải qua nhiều đợt “sốt đất”, song thị trường đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận thời gian vừa qua gặp phải những biến động và có phần chững lại.
Ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa, thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệc pha cung - cầu, người mua ít nhưng người bán lại nhiều.
Nguồn cung mới giảm đáng kể, chỉ bằng 34.4% so với Q2/2022, đa phần tập trung tại giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại thị trường tỉnh Bình Dương khi chiếm hơn 59% tổng nguồn cung toàn thị trường. TP. HCM tiếp tục không phát sinh dự án mở bán mới.
Sức cầu thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% và đây là mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm.
Mặt bằng giá thứ cấp có mức tăng phổ biến 2% - 4% so với đầu Q2/2022. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường ở mức thấp.
Theo thống kê của DKRA Group, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trong quý III sụt giảm (so với quý II/2022). Mặt bằng giá sơ cấp tăng đáng kể nhưng mặt bằng giá thứ cấp lại có sự điều chỉnh giảm ở một số phân khúc.
Cụ thể, theo Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận Quý 3/2022 của DKRA Group có 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% trong phân khúc đất nền. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, giảm 77,8%. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực với nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, xuất hiện tình trạng thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Trong khi đó, đất nền tại các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu sẽ tạo sóng. Đặc biệt, tại nhiều khu vực vùng ven, khu đô thị mới cũng đã xác lập mặt bằng giá mới.
Tăng nguồn cung phân khúc đất nền vào cuối năm
Thời điểm cuối năm 2022, trong khi hầu hết các phân khúc bất động sản có dấu hiệu chững lại thì những dự án đất nền giá rẻ được đánh giá là có mức thanh khoản ổn, các dự án đất nền giá rẻ vẫn thu hút rất nhiều khách hàng. Đất nền giá rẻ được giới đầu tư "săn lùng" tích cực bởi không phải bỏ ra số tiền quá lớn, không cần sử dụng đòn bẩy tài chính.
Hơn thế nữa, trước nỗi lo về tình trạng lạm phát tăng cao, biến động và rủi ro khi gửi tiền vào các ngân hàng khiến nhiều người tìm đến bất động sản, đầu tư thị trường đất nền như một kênh giữ tiền hiệu quả và an toàn.
Bên cạnh đó, các yếu tố hỗ trợ thị trường như một số địa phương nới lỏng tiêu chí tách thửa đất và Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản đã tạo cú hích, kích thích thị trường đất nền phát triển. Các địa phương gần TP. Hồ Chí Minh, Bình Phước, Bình Dương… đẩy mạnh xây dựng cơ hở hạ tầng, kinh tế tăng trưởng trở lại thông qua cú hích về đầu tư công trở thành điểm sáng, mang đến một cái nhìn tích cực hơn, lạc quan hơn cho nhà đầu tư.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho biết: nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1,500 - 2,000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương và Long An.
Thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào, ông cho biết thêm.
Một số ý kiến chuyên gia khác cho rằng, thời điểm hiện tại đang là giai đoạn khó khăn đối với thị trường bất động sản nói chung. Nhiều chính sách vĩ mô hiện nay như kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, những vướng mắc pháp lý, phê duyệt thủ tục đang hạn chế sự phát triển của thị trường, giá bất động sản tăng vọt, trong khi thanh khoản đang có sự chững lại rõ rệt. Trong thời gian này, các nhà đầu tư có thể bị đọng vốn do dự án không có thanh khoản, kéo theo đó rủi ro tín dụng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn từ ngân hàng.
Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, “phải sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân, khi đó thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới thật sự trỗi dậy".