Doanh nghiệp bất động sản “lao đao” khi dòng vốn bị siết chặt

Theo Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, sau khi Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính giám sát chặt chẽ các hoạt động phát hành trái phiếu vào tháng 4 năm nay đã không có đợt huy động vốn nào của doanh nghiệp bất động sản được diễn ra. Điều này hoàn toàn đối lập với hoạt động phát hành trái phiếu trong tháng trước. Cụ thể trong tháng 3 doanh nghiệp bất động sản với tỷ trọng giá trị phát hành là 46,7%, đứng thứ hai là ngân hàng và các doanh nghiệp thuộc ngành khác.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, với chính sách siết chặt dòng vốn tín dụng và trái phiếu trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua thì đây chính là một phản ứng rõ ràng nhất.

"Bất động sản cũng như các doanh nghiệp làm trong lĩnh vực này luôn cần vốn. Trong những năm trở lại đây, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khá nhiều trái phiếu để thực hiện việc mở rộng dự án. Tuy nhiên, khi chính phủ yêu cầu việc siết chặt quản lý đã khiến thị trường bất động sản bị chững lại, gần như không có dự án mới được triển khai". Ông Đức chia sẻ thêm.

Ông Cấn Văn Lực, một chuyên gia tài chính cũng có cùng quan điểm như trên. Ông cho biết, nếu siết quá mạnh tín dụng vào bất động sản, cùng lúc đó là thị trường trái phiếu sẽ dẫn đến toàn bộ thị trường bất động sản bị đứt gãy nguồn vốn. Trong khi bất động sản là một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Nếu thị trường của ngành này trầm lắng hay đóng băng sẽ tác động ngược lại hàng chục lĩnh vực liên quan.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phản ánh rằng, từ chối cấp vốn, thậm chí ngắt dòng tín dụng giữa chừng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng "đói vốn". Từ đó không có chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng đền bù,... Việc đột ngột chặn dòng vốn vào bất động sản khiến nhiều dự án không thể thực hiện, đồng thời làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm trong thời gian gần đây, từ đó giá nhà đất tăng cao một cách chóng mặt.

"Các doanh nghiệp bất động sản sau 2 năm chống chọi với dịch bệnh Covid-19 đã gần như rất đuối. Đến khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu khôi phục trở lại thì lại bị chặn cả nguồn vốn tín dụng và siết chặt trái phiếu cùng một lúc khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh "sống dở chết dở". Vừa không có vốn để triển khai dự án vừa không ra được hàng để bán bởi những vướng mắc về giấy tờ, pháp lý ", lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết.

Tình trạng này được dự báo sẽ còn kéo dài liên tục. Theo báo cáo ngành bất động sản của VnDirect khẳng định: "Thị trường bất động sản có thể tiếp tục gặp nhiều khó khăn do đang chờ đợi những thay đổi về mặt chính sách, pháp lý được cơ quan quản lý nhà nước ban hành trong thời gian tới. Vì vậy, trong bối cảnh này nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục khan hiếm".

Theo thực tế nguồn cung của thị trường bất động sản đã được phát hiện và cảnh báo trong tình trạng thiếu từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không được duyệt vì vướng vào cơ chế, chính sách. Tuy nhiên đến nay các doanh nghiệp đã bị cắt tín dụng thì cho dù có dự án được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai.

Theo các chuyên gia phân tích, việc đưa ra chính sách quyết định thắt chặt tín dụng sẽ gây ra tác động không nhỏ tới cả nguồn cung và nguồn cầu của thị trường bất động sản. Dẫn tới các dự án đang được chuẩn bị rơi vào tình trạng đình trệ. Bởi vậy, việc đưa ra các giải pháp phù hợp để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng là rất quan trọng. Từ đó hướng tới quá trình tăng trưởng lành mạnh của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Ông Cấn Văn Lực cho biết: "Tín dụng vào bất động sản của Việt Nam vẫn đang ở mức hợp lý. Chính phủ có thể kiểm soát dòng vốn vào thị trường nhưng không nên quá siết chặt. Điều đó sẽ làm ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của bất động sản cũng như toàn nền kinh tế".

Lộ trình kiểm soát các dòng vốn vào thị trường và các phân khúc bất động sản cần phải hợp lý, nhất là ưu tiên vào 3 phân khúc chính: Ưu tiên dòng vốn tín dụng cho những dự án đang bắt đầu triển khai để thị trường bất động sản sớm có nguồn cung, tình trạng mất cân đối cung cầu sẽ được giải quyết; ưu tiên dòng vốn đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở mức trung để đáp ứng nhu cầu của thị trường; đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, tạo điều kiện cho thị trường bất động và nền kinh tế phát triển bền vững.

Các chuyên gia cũng đã đưa ra các bài học trên thế giới. Ví dụ như ở Trung Quốc, trước tình trạng thị trường sụt giảm nước này đã yêu cầu 3 nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn bao gồm: Country Garden, Longfor Group và Midea Real Estate phát hành thêm trái phiếu. Không những vậy, một số ngân hàng đã được các cơ quan quản lý yêu cầu mua những trái phiếu đó.

Trái phiếu doanh nghiệp được các công cụ quản lý bảo hộ khi xảy ra rủi ro, tín dụng sẽ khuyến khích thị trường bất động sản tham gia vào các đợt phát hành nợ. Tại Trung Quốc quá trình phục hồi nhu cầu bất động sản đang được thúc đẩy nhanh bằng cách giảm thêm lãi suất cho vay đối với những người mua nhà lần đầu.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc trước đó đã bị ảnh hưởng bởi một loạt vụ vỡ nợ và phải đề nghị gia hạn thời gian thanh toán. Các nhà bất động sản cho biết họ đã không nhận được bất kỳ khoản tín dụng mới nào từ ngân hàng. Trong khi đó các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý đã nhiều lần đảm bảo rằng họ sẽ giúp lĩnh vực này tránh vỡ nợ và yêu cầu các ngân hàng gia hạn cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản.