`

 

 

Đi qua một năm 2023 khó khăn, nhưng với hàng loạt chính sách tích cực được ban hành, thị trường bất động sản được nhận định đã qua đáy và dần đi lên. Các doanh nghiệp kỳ vọng một năm 2024 thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn “bình thường mới” với các chỉ dấu lạc quan hơn.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, năm 2024 vẫn còn nhiều khó khăn. Với ngành bất động sản, ông cho biết, việc tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn, nút thắt trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa được khơi thông, các vấn đề vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ hết...

"Chúng ta nói lãi suất giảm mạnh nhất lịch sử nhưng đó là lãi suất huy động, còn lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, nhất là với doanh nghiệp bất động sản, lãi suất còn cao hơn nữa, dao động 11-13%. Chưa kể việc vay vốn còn luôn đi kèm việc mua bảo hiểm, thẻ tín dụng...", ông Quê nói.

 

 

Dù vậy, với những tín hiệu sáng hơn của nền kinh tế và các động thái chính sách tích cực của cơ quan chức năng, ông Quê đánh giá thị trường bất động sản năm 2024 lượng giao dịch, nguồn cung có thể cải thiện so với năm 2023. Theo đó, các nhà đầu tư có thể lựa chọn những bất động sản tốt (vị trí tốt, quy hoạch tốt, khả năng sử dụng cao, có hạ tầng kết nối giao thông thuận tiện, giá còn rẻ...) để xuống tiền vào năm 2024 và 2025.

"Từ đây đến khoảng năm 2027-2028 có thể là giai đoạn “màu mỡ” cho nhà đầu tư, sau đó rất có thể thị trường lại rơi vào trầm lắng khi đánh thuế bất động sản thứ hai và bất động sản bỏ hoang", ông Quê nhận định.

Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, dù các luật mới phải tới năm 2025 mới có hiệu lực, nhưng đây cũng là chất xúc tác rất quan trọng để thị trường bất động sản sẽ sớm bước sang giai đoạn "bình thường mới". Dù vậy, thị trường chưa thể “dậy sóng” ngay, vì cần “độ ngấm” của pháp lý.

                

 

Ông Quê kỳ vọng cơ quan chức năng cần nhanh chóng ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật, đảm bảo đồng bộ nội dung với các luật mới thông qua, tránh chồng chéo, bất cập. Các nội dung cần chú ý có thể kể đến như Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất...

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2024 vẫn rất nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đến từ những bất định của kinh tế - chính trị thế giới lẫn những khó khăn nội tại trong nước. Dù vậy, năm 2024 có thể sẽ là năm cuối của giai đoạn khó khăn đối với thị trường bất động sản. Thị trường sẽ dần đi vào ổn định, dù khó có sự bùng nổ.

“Luật Đất đai và các luật khác được thông qua sẽ giúp tăng niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư, tạo động lực phát triển cho thị trường. Chưa kể, các chính sách khác như đẩy mạnh đầu tư công, phê duyệt quy hoạch khoảng 40 tỉnh thành, lãi suất đang ở mức thấp, tổ công tác của Thủ tướng cũng đang rất tích cực rà soát, tháo gỡ nhiều dự án còn vướng mắc … cũng sẽ tạo động lực mạnh mẽ hơn cho thị trường bất động sản”, ông Thanh nói.

Dù vậy, ông Thanh kỳ vọng có phương án tính tiền sử dụng đất theo hướng hỗ trợ, tạo cơ hội tái sinh phân khúc nhà ở bình dân, phù hợp “túi tiền” của phần đông người dân, góp phần đảm bảo an sinh xã hội; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội...

 

 

Đặc biệt, ông cũng kỳ vọng có giải pháp giải toả tâm lý sợ sai của một bộ phận cán bộ, xử lý nghiệm các trường hợp cố tình né tránh, gây khó khăn trong thực thi các chính sách đã được ban hành. Điều này rất có ý nghĩa trong việc khởi thông các điểm nghẽn của thị trường.

Ngoài ra, ông Nguyễn Chí Thanh cũng khuyến nghị, Chính phủ cần có cơ chế, chính sách thúc đẩy các ngành nghề liên quan (như du lịch chẳng hạn) để thị trường bất động sản phát triển về chất, lấy lại niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động tới thị trường bất động sản một cách tích cực. Theo đó, giá đất sẽ tăng một cách bền vững khi luật mới thúc đẩy công tác định giá đất tiệm cận giá của thị trường.

Ông Tuấn cũng cho rằng, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện khi khơi thông được vấn đề giải phóng mặt bằng với cơ chế đền bù thoả đáng (bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm theo thị trường, bồi thường, hỗ trợ tái định cư...). Ngoài ra, luật cũng đã làm rõ những loại đất nào phải đầu thầu, đấu giá, loại nào không... để các chủ đầu tư thuận tiện trong tiếp cận quỹ đất; mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả sinh sống ở nước ngoài...

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) khó có thể khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì chính sách luôn có độ trễ để luật được được thẩm thấu và thực thi. 

 

 

 

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, thị trường bất động sản 2024 không có nhiều đột biến và khả năng vẫn sẽ trầm lắng tới quý 3/2024 mới có thể có sự lạc quan hơn. Tuy vậy, ông kỳ vọng các chính sách đã và đang triển khai thời gian qua sẽ được thúc đẩy hơn nữa, đẩy nhanh tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản - một lĩnh vực rất quan trọng đối với nền kinh tế.

Theo ông Thịnh, thời gian qua có khoảng 20 chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, chưa kể hàng trăm cuộc làm việc của tổ công tác của Thủ tướng và những cuộc họp của địa phương, ngân hàng với doanh nghiệp.

Một số chính sách lớn có thể kể đến như Nghị quyết 33 như “kim chỉ nam” cho thị trường; Nghị định 08 dừng một số quy định tại Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp; đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội và gói tín dụng 120 nghìn tỉ… Các chính sách này tập trung tháo gỡ cả phía cung lẫn phía cầu cho thị trường bất động sản. Theo đó, nhiều vướng mắc của thị trường sẽ dần được giải quyết.

Ông Thịnh cho biết, trong năm 2024, Chính phủ tiếp tục thể hiện quyết tâm tháo gỡ các khó khăn, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Nhiều chính sách triển khai thời gian qua bắt đầu “ngấm” vào thị trường.

 

 

Năm 2024, theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản có thêm “trợ lực” từ việc lãi suất đang hạ xuống mức thấp nhất lịch sử. Lãi suất thấp giúp giảm áp lực nợ vay cho các doanh nghiệp, đồng thời kích thích người dân có nhu cầu mua nhà mạnh dạn vay ngân hàng.

Hơn nữa, việc lãi suất tiền gửi ở mức thấp cũng tác động tới dòng tiền của người dân khi nhiều người điều chỉnh dần sang các kênh khác, ngoài ngân hàng, và bất động sản là một trong những kênh ưa thích. Những diễn biến trên kết hợp với các chính sách ưu đãi bán hàng mạnh mẽ của các chủ đầu tư, giao dịch trên thị trường hứa hẹn sẽ có tiến triển khả quan.

Ông Thịnh cũng nêu, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giao room tín dụng cho các ngân hàng, tạo cơ chế để 2 triệu tỉ đồng có thể bơm vào nền kinh tế. Dù việc cho vay sẽ tuỳ thuộc vào sự thẩm định của ngân hàng với từng doanh nghiệp, dự án cụ thể, nhưng với những những dự án có tiềm năng, chủ đầu tư uy tín thì việc tiếp cận vốn ngân hàng sẽ không quá khó khăn.

 

 

Còn với kênh trái phiếu doanh nghiệp, theo chuyên gia này, những tháng cuối năm 2023, niềm tin của nhà đầu tư dần phục hồi khi lượng phát hành đã gia tăng mạnh so với sự “đóng băng” ở những tháng đầu năm. Dù sang năm 2024, một số quy định tại Nghị định 65 - vốn được tạm ngưng tại Nghị định 08 - bắt đầu có hiệu lực trở lại sẽ khiến việc phát hành trái phiếu khó khăn hơn, nhưng đồng thời cũng góp phần lành mạnh hơn thị trường.

“Với các doanh nghiệp có “sức khoẻ” tốt, việc phát hành trái phiếu cũng sẽ không quá khó khăn và đây sẽ là nguồn vốn quan trọng đối với doanh nghiệp, giúp giảm phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Đặc biệt sự ra đời của sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ cũng góp phần minh bạch thị trường, tăng thêm niềm tin của nhà đầu tư với thị trường trái phiếu doanh nghiệp”, ông Thịnh chia sẻ.

Vị chuyên gia cũng nêu, một trong những diễn biến chính sách đáng chú ý là vừa qua đã thông qua một số luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chuẩn bị thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)… Dù phải đầu năm 2025 mới có hiệu lực, nhưng sự thay đổi trong các luật mới cũng là tín hiệu tích cực để tháo gỡ các vướng mắc, chồng chéo, để các bên khôi phục niềm tin, chuẩn bị cho giai đoạn sắp tới.

Đặc biệt, Thủ tướng liên tục nhắc nhở việc phải có giải pháp nhằm giải tỏa tâm lý “sợ sai” trong một số bộ phận cán bộ, bảo vệ cán bộ “dám nghĩ, dám làm” cũng sẽ khơi thông được các điểm nghẽn trong thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

 

 

Về kinh tế nói chung, chuyên gia này cho rằng, mặc dù năm 2024 còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế vẫn đang ổn định và có chiều hướng đi lên khi năm qua, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước, các đơn hàng đã quay trở lại, xuất khẩu duy trì tốt, đầu tư công được đẩy mạnh, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn ở mức cao… Kinh tế phục hồi cũng mang đến nhiều cơ hội tích cực đối với thị trường bất động sản. 

PGS TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, kinh tế năm tới dù còn khó khăn nhưng không có biến động lớn, có triển vọng phục hồi tốt hơn 2023.

Ngoài ra, theo ông Chung, thị trường bất động sản sau giai đoạn điều chỉnh vừa qua cũng đã tích luỹ được thế năng mới, nhất là lãi suất hạ nhiệt và khó khăn trái phiếu đang được tháo gỡ…, cộng với việc các luật mới được thông qua thì các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng có thêm niềm tin, thị trường có nhiều cơ hội phát triển hơn.

Theo đó, ông Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường năm tới. Kịch bản có khả năng xảy ra nhất là chậm chạp đi lên. Kịch bản tiếp theo là đi lên mạnh mẽ nếu có các cú hích lớn như đầu tư FDI tăng đột biến, các công cụ tài chính - tiền tệ được nới lỏng và việc khơi thông các vướng mắc pháp lý được thực hiện rốt ráo, mạnh mẽ. Dù đây là kịch bản mong muốn nhưng ông Chung đánh giá khả năng xảy ra không cao. Kịch bản cuối cùng là thị trường thoái trào khi kinh tế trong nước lẫn thế giới bất ổn, khó khăn, thị trường dẫn đến mất động lực phát triển.