Diễn biến của thị trường bất động sản trước loạt "khủng hoảng"

Những thông tin chung

Xét về chỉ tiêu, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay chiếm tỷ trọng khá về nhiều chỉ tiêu chủ yếu. Theo ghi nhận, tổng số lao động đang làm việc trong ngành hoạt động kinh doanh bất động sản có trên 308 nghìn người, ghi nhận chiếm 0,63% tổng số lao động đang làm việc, đứng thứ 13/21 ngành kinh tế của cả nước (sau các ngành nông - lâm - thủy sản 29,1%; công nghiệp chế biến - chế tạo là 22,8%; bán buôn - bán lẻ là 14,7%; xây dựng 9,3%; dịch vụ lưu trú và ăn uống 5,1%; vận tải - kho bãi là 3,8%; giáo dục - đào tạo 3,8%; Đảng, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức Nhà nước, an ninh, quốc phòng, đảm bảo xã hội bắt buộc là 2,8%; hoạt động dịch vụ khác là 2,1%; y tế - trợ giúp xã hội là 1,2%; hoạt động hành chính cũng như dịch vụ hỗ trợ 0,7%). Và nếu kể cả lực lượng môi giới bất động sản thì tỷ trọng cũng như thứ bậc vẫn còn cao hơn. 

Giá trị tăng thêm của ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận đạt mức 328,7 nghìn tỷ đồng, chiếm 3,46% tổng số GDP và đứng thứ 10/21 ngành kinh tế của cả nước (chỉ đứng sau công nghiệp chế biến - chế tạo 24,76%; nông - lâm nghiệp - thủy sản là 11,88%; bán buôn - bán lẻ là 9,62%; xây dựng là 6,2%; tài chính, ngân hàng và bảo hiểm là 4,76%; vận tải, kho bãi là 4,65%; sản xuất và phân phối điện là 3,99%; giáo dục - đào tạo là 3,74%; thông tin, truyền thông là 3,51%). Còn nếu như tính cả hoạt động môi giới bất động sản bán chuyên thì tỷ trọng cũng như thứ bậc còn cao hơn nhiều. 

Cũng theo đó, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký của các dự án còn hiệu lực đầu tư vào ngành hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm 2022 là trên 67 tỷ USD, ghi nhận chiếm 12,1%, xếp hạng thứ 2/21 ngành kinh tế của cả nước (chỉ đứng sau công nghiệp chế biến - chế tạo là 248,7 tỷ USD).

Tính riêng các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản cũng chiếm tỷ trọng khá cũng như đứng thứ bậc khá trong tổng số các doanh nghiệp. Và một số chỉ tiêu cụ thể của các doanh nghiệp này tính đến thời điểm cuối năm 2022 như sau: 

Số các doanh nghiệp hoạt động đạt mức 41.450, chiếm đến 4,5% tổng số doanh nghiệp đang hoạt động trên cả nước và đứng thứ 6/21 ngành kinh tế (đứng sau bán buôn - bán lẻ ghi nhận 335,5 nghìn doanh nghiệp; công nghiệp chế biến, chế tạo ghi nhận 143,3 nghìn doanh nghiệp; xây dựng ghi nhận 135,8 nghìn doanh nghiệp; hoạt động chuyên môn, khoa học - công nghệ ghi nhận 82,8 nghìn doanh nghiệp; vận tải, kho bãi ghi nhận 48,7 nghìn doanh nghiệp; hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ 2021 ghi nhận có 38,5 nghìn doanh nghiệp).

Và số lao động đang làm việc ghi nhận có khoảng 25 nghìn, chiếm 1,5% tổng số lao động khu vực doanh nghiệp, xếp thứ 10/21 ngành kinh tế trong khu vực này (đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo ghi nhận 7.517 nghìn; bán buôn, bán lẻ ghi nhận 1.848 nghìn; xây dựng ghi nhận 1.419 nghìn; vận tải, kho bãi ghi nhận 678 nghìn; hoạt động hành chính, dịch vụ hỗ trợ ghi nhận 561 nghìn; hoạt động chuyên môn, khoa học – công nghệ ghi nhận 437 nghìn; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm ghi nhận 406 nghìn; dịch vụ lưu trú và ăn uống ghi nhận 332 nghìn; thông tin, truyền thông ghi nhận 303 nghìn).

Còn số vốn có trên 5,83 triệu tỷ đồng, ghi nhận chiếm 12,6% tổng số vốn của khu vực doanh nghiệp và đứng thứ 3/21 ngành của khu vực này (đứng sau tài chính, ngân hàng, bảo hiểm ghi nhận 14,49 triệu tỷ đồng; công nghiệp chế biến, chế tạo ghi nhận 9,21 triệu tỷ đồng).

Doanh thu ghi nhận có 649 nghìn tỷ đồng, chiếm 2,4% trên tổng doanh thu của khu vực doanh nghiệp và đứng thứ 7/21 ngành của khu vực này (đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo ghi nhận 10,52 triệu tỷ đồng; bán buôn, bán lẻ ghi nhận 9,12 triệu tỷ đồng; xây dựng ghi nhận 1,57 triệu tỷ đồng; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm ghi nhận 1,3 triệu tỷ đồng; điện và phân phối điện ghi nhận 1,23 triệu tỷ đồng; vận tải kho bãi ghi nhận 982 nghìn tỷ đồng).

Cũng theo đó, tổng thu nhập đạt mức trên 29,2 tỷ đồng, chiếm 1,8% trên tổng thu nhập của khu vực doanh nghiệp và xếp thứ 9/21 ngành của khu vực doanh nghiệp (đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo ghi nhận 804,8 nghìn tỷ đồng; bán buôn, bán lẻ ghi nhận 177,3 nghìn tỷ đồng; xây dựng ghi nhận 124,3 nghìn tỷ đồng; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm ghi nhận 120,2 nghìn tỷ đồng; vận tải, kho bãi ghi nhận 82 nghìn tỷ đồng; thông tin, truyền thông ghi nhận 60,9 nghìn tỷ đồng; hoạt động chuyên môn, khoa học - công nghệ ghi nhận 47,2 nghìn tỷ đồng; hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ ghi nhận 56,3 nghìn tỷ đồng).

Thu nhập bình quân trong 1 tháng đạt mức trên 11,45 triệu đồng, mức này cao hơn 20,6% so với mức bình quân chung của khu vực doanh nghiệp và xếp thứ 5. Khu vực này đứng sau tài chính, ngân hàng, bảo hiểm ghi nhận 25 triệu đồng; điện và phân phối điện ghi nhận 18,7 triệu đồng; thông tin, truyền thông ghi nhận 17,3 triệu đồng; khai khoáng ghi nhận 13,8 triệu đồng. 

Lợi nhuận trước thuế ghi nhận 129,2 nghìn tỷ đồng, chiếm 13,5% trên khu vực doanh nghiệp và đứng thứ 2 (sau công nghiệp chế biến, chế tạo ghi nhận 448,2 nghìn tỷ đồng).

Đối với tỷ suất lợi nhuận đạt mức 19,91%, so với tỷ suất lợi nhuận chung của cả khu vực doanh nghiệp cao gấp 6 lần và đứng đầu tiên trong khu vực doanh nghiệp.

Những khó khăn và thách thức

Giảng viên Học viện Tài chính - GS Đinh Trọng Thịnh cho rằng: “Dịch bệnh COVID-19 kéo dài đã gây ảnh hưởng nặng nề lên kinh tế thế giới. Song song với đó, cuộc xung đột giữa Nga - Ukraine đã tiếp tục gây tác động xấu thêm một lần nữa lên nền kinh tế thế giới. Cũng giống như nhiều nước, nền kinh tế Việt Nam cũng đang đối mặt với những khó khăn này”. 

Theo ghi nhận, từ mấy tháng trở lại đây, về hiện trạng thị trường này cũng đã có rất nhiều ý kiến đề cập với những khó khăn và thách thức trên nhiều mặt, ở cả đầu vào và quá trình kinh doanh cho đến ở cả đầu ra, cho rằng đã rơi vào khủng hoảng. 

Khi nói đến khủng hoảng của thị trường bất động sản cần phải đề cập đến một số đặc điểm đáng lưu ý. 

Đầu tiên đó là về thời gian, cuộc khủng hoảng này tại Việt Nam có tính chu kỳ. Chu kỳ của cuộc khủng hoảng này ở trong hơn 3 thập kỷ qua cũng đã diễn ra 5 cuộc khủng hoảng. Đầu tiên đó là vào năm 1993 còn cuộc khủng hoảng thứ hai vào năm 200, cuộc khủng hoảng thứ ba vào năm 2008. Cuộc khủng hoảng thứ tư là vào năm 2014 - 2015. Cuộc khủng hoảng thứ năm vào năm 2022. Và sau khi đạt đỉnh sốt thì giá vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, giá giảm mạnh và sau đó cũng đã tăng dần và đạt được đỉnh mới. 

Đỉnh mới cách đáy sẽ thường tính bằng lần và đỉnh mới cao hơn đỉnh cũ, thời gian đỉnh mới cách đỉnh cũ là khoảng 7 - 8 năm. 

Thứ hai đó là vòng xoáy của cuộc khủng hoảng diễn ra dưới 2 dạng. Vòng xoáy đầu tiên đó là: Xiết nợ, Giá bất động sản đi xuống, Tài sản thế chấp bốc hơi, Ngân hàng cho vay kiệt quệ, Xiết nợ ngày càng cao. Còn vòng xoáy thứ hai đó là: Vay tiền ngân hàng mua bất động sản, Người mua kích giá bán, Lại vay mua bất động sản tiếp, Lại kích giá lên. 

Thứ ba đó là kinh doanh bất động sản cần có một lượng vốn lớn, tính thanh khoản thường sẽ rất thấp và không thể hoặc không kịp lướt sóng giống như các kênh đầu tư khác, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang còn hạn chế. Nếu như quyết đầu tư bằng vốn vay ngân hàng thì lãi chồng lãi lên vốn, sẽ có nhiều rủi ro khi có những thay đổi.