PGS.TS.Phạm Thế Anh: Sẽ chỉ có một gói tín dụng BĐS được thực hiện

Sáng 17/2, Hội nghị trực tuyến về gỡ khó cho thị trường bất động sản đã diễn ra với sự chủ trì của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Thủ tướng cho biết, sau hội nghị này, Chính phủ dự kiến sẽ ban hành nghị quyết đối với một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày càng bền vững, lành mạnh, tổ chức thực hiện hiệu quả, đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích và chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân cùng với doanh nghiệp. 

Nghị quyết ban hành sẽ giúp thị trường BĐS phục hồi, tín hiệu tích cực cho nền kinh tế

Nhiều đề xuất đã được đưa ra tại hội nghị trực tuyến ngày 17/2 vừa qua. Trong đó, chắc chắn không thể bỏ qua đề xuất dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân vay theo hình thức tái cấp vốn. Được biết, gói tín dụng này tương tự như gói 30.000 tỷ đồng từng thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016.

Cụ thể, 50% gói tín dụng này, tương đương 55.000 tỷ đồng sẽ được dành cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân vay ưu đãi. Còn lại 50% sẽ dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Liên quan đến vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính bình luận: “Việc Chính phủ sắp ban hành nghị quyết gỡ khó cho thị trường bất động sản là tin tích cực với nền kinh tế”. 

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, bất động sản dù chỉ chiếm khoảng 3,7% GDP nhưng lại là một trong số những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Đồng thời, bất động sản đóng vai trò quan trọng quan trọng trong việc thu hút nhiều nguồn lực, tạo ra những tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng nhau phát triển, điển hình như thị trường tài chính, sản xuất vật liệu xây dựng, xây dựng, nội thất, thị trường lao động,...

Đồng thời, chuyên gia còn đề cập đến ảnh hưởng lan tỏa của nhóm ngành bất động sản của nền kinh tế Việt Nam. Kết quả nghiên cứu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, bất động sản trở thành cầu nối các ngành và thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Thị trường bất động sản đã ảnh hưởng đến tổng cộng 40 ngành nghề và lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là các ngành công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, du lịch và tài chính ngân hàng…

Đặc biệt, bất động sản cũng là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, chiếm tỷ lệ 8-10% FDI đăng ký mới mỗi năm. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến nền kinh tế quốc gia. Ngược lại, nếu những vấn đề của thị trường bất động sản ngày càng kéo dài và không được tháo gỡ, điều này sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, việc ban hành nghị quyết này góp phần phục hồi thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Đồng thời, thị trường bất động sản phát triển cũng thúc đẩy các lĩnh vực liên quan khác như xây dựng, thị trường việc làm, sản xuất kinh doanh và thu nhập của người lao động được nâng cao.

TS. Võ Trí Thành cho biết, điểm tích cực ở chỗ, các vấn đề đã được đưa ra thảo luận và các phương án xử lý cũng được đề xuất, bao gồm nhóm giải pháp có liên quan đến pháp lý và vốn - 2 nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Do đó, ông Thành kỳ vọng, một khi nghị quyết này được ban hành sẽ đưa ra những biện pháp chi tiết nhất có thể, xử lý được những vấn đề đang tồn đọng trên thị trường.

Mới đây, các chuyên gia của Chứng khoán VNDirect đã lên tiếng dự báo, nếu thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục khó khăn sẽ tác động tiêu cực đến chất lượng tài sản, tình hình thanh khoản của các ngân hàng. Cụ thể, các chuyên gia này cho biết: “Cho vay bất động sản thường là các khoản vay trung và dài hạn, vì thế ngân hàng sẽ phải chú ý nhiều hơn đến việc quản lý rủi ro thanh khoản, không để dư nợ cho vay bất động sản tăng lên quá mạnh trong danh mục tín dụng của mình”.

Nhiều tổ chức khác cũng nhận định, các vấn đề của thị trường bất động sản là một trong số những rủi ro của triển vọng kinh tế năm 2023. Bộ phận phân tích của SSI Research lo ngại, chu kỳ đi xuống của thị trường bất động sản sẽ tác động đến đầu tư và cả tiêu dùng trong nước. Đồng thời, các chuyên gia tại đây dự báo, thị trường bất động sản nếu biến động không quá tiêu cực sẽ góp phần thúc đẩy nền kinh tế năm 2023 tăng trưởng 6-6,2%. 

Ngoài ra, theo dự báo của CTCP Chứng khoán VNDirect, Việt Nam trong năm 2023 sẽ đối mặt với nhiều thách thức đến từ môi trường lãi suất cao, tăng trưởng xuất khẩu thấp, thanh khoản bị thắt chặt, áp lực nợ xấu của mảng bất động sản tăng cao trong khi lạm phát trên thế giới vẫn đang ở mức đáng báo động. Tương tự, nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng cảnh báo, chu kỳ đi xuống của bất động sản sẽ tác động xấu đến sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo đó, nhóm phân tích này cho biết: “Niềm tin tiêu dùng và đầu tư mới chỉ phục hồi hậu Covid-19 có thể sẽ suy yếu trở lại. Một khi thị trường bất động sản khó khăn, điều này sẽ khiến niềm tin tiêu dùng sụt giảm, đặc biệt với tiêu dùng hàng lâu bền cùng các loại hàng hóa không thiết yếu. Ngoài ra, lãi suất huy động tăng cao khiến các kênh đầu tư khác càng thêm rủi ro, nhu cầu tiết kiệm tăng lên. Chi phí vay cao hơn cũng khiến động lực vay tiêu dùng và đầu tư mới suy giảm”. 

Sẽ chỉ có một gói tín dụng BĐS được thực hiện

PGS.TS. Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân bình luận đối với một số giải pháp đã được đề xuất để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Ông cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đang chịu sức ép trong việc đưa ra chính sách hỗ trợ, bởi có quá nhiều doanh nghiệp gặp khó trong khoảng thời gian gần đây.  

Chia sẻ về 2 gói tín dụng được thị trường nhắc đến trong khoảng thời gian gần đây, PGS.TS.Phạm Thế Anh phỏng đoán, trong số 2 gói này nếu được thực hiện sẽ chỉ có một. Đây là gói tín dụng hướng vào phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ, một nửa dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở còn một nửa để hỗ trợ người mua nhà. Quy mô dù không lớn, chỉ bằng 1% tổng tín dụng hiện tại nhưng nguồn vốn này được tạo ra bằng hình thức tái cấp vốn dài hạn, thế nên Ngân hàng Nhà nước vẫn khá e ngại và lo lắng.

Cụ thể, ông Phạm Thế Anh cho biết: “Những ngân hàng thương mại tham gia chương trình này có thể thế chấp dài hạn những hợp đồng tín dụng đang có, từ đó lấy tiền từ Ngân hàng Nhà nước cho vay. Hiểu đơn giản rằng, một đồng vốn huy động được từ thị trường 1 thì các ngân hàng có thể cho vay hai lần”.

Ông cho biết, hình thức tái cấp vốn này thông thường chỉ được thực hiện trong khoảng thời gian ngắn hạn, nếu một ngân hàng bất kỳ rơi vào tình trạng mất thanh khoản hoặc thị trường liên ngân hàng bị đóng băng vì khủng hoảng niềm tin. Do đó, nhiều người e ngại chính sách này sẽ làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ. 

Bên cạnh sức ép lên việc điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, PGS.TS.Phạm Thế Anh cho rằng, những chính sách ưu đãi hướng vào một phân khúc nào đó thường sẽ tốn kém nguồn lực giám sát, ngoài ra cũng không thể tránh khỏi những chiêu thức lách luật của các bên.

Còn nhớ thời điểm năm 2013-2014, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được tung ra, một số doanh nghiệp bất động sản đã tách hợp đồng mua hoặc bán nhà thành 2 hợp đồng, đó là hợp đồng mua/bán và hợp đồng nâng cấp nội thất căn hộ, mục đích là đảm bảo giá trị căn hộ của dự án thuộc vào diện ưu đãi của gói hỗ trợ này.

Với bối cảnh như thời điểm hiện tại, PGS.TS.Phạm Thế Anh cho rằng, những chính sách có thể hạ mặt bằng lãi suất chung của toàn nền kinh tế nói chung. Vì thế, những chính sách này nên được ủng hộ thay vì hướng vào một thị trường nào đó. Cụ thể, vị chuyên gia này nhận định: “Khi lãi suất ở về mức chấp nhận được, tất cả các hoạt động kinh tế ắt sẽ sôi động trở lại, không riêng gì thị trường bất động sản”.