Đề xuất cho chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Chuyên gia nói gì?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất cho phép chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Hiệp hội này cho rằng Luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi nội dung chủ đầu tư chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, trong đó bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan... thì bên nhận chuyển nhượng sẽ chịu trách nhiệm thực hiện.

Trong trường hợp dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất thì xảy ra 2 trường hợp: Thứ nhất, chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ hai là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước nên chưa được cấp.

Hiệp hội cũng cho hay, Luật Đầu tư 2020 có quy định về điều chỉnh dự án đầu tư, theo đó cho phép "nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu … , sáp nhập các dự án, chia tách một thành nhiều dự án…", kể cả trường hợp nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án có nhu cầu điều chỉnh, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với nhà nước. Do vậy,  việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần của dự án là hoạt động bình thường, thuộc quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Trước đề xuất này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối để thêm góc nhìn về đề xuất này.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mới đây có kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Quan điểm của ông thế nào về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: Về kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, đây là một trong những ý kiến cần phải cân nhắc kĩ lưỡng.

Trước hết không thể phủ nhận ưu điểm nếu đề xuất này được thông qua, đó là có thể làm giảm bớt được tình trạng các chủ đầu tư chậm thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Nếu chủ đầu tư nhận thấy bản thân khó đảm bảo được nghĩa vụ sẽ kịp thời chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác nhằm thay thế, chuyển giao nghĩa vụ và bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại đối với cơ quan nhà nước.

Bên cạnh ưu điểm trên thì kiến nghị này vẫn còn tồn tại một số vấn đề, đó là có thể dẫn đến xảy ra tình trạng một trong các bên lợi dụng để trốn tránh các nghĩa vụ tài chính, không thực hiện hoặc đùn đẩy trách nhiệm cho nhau dẫn đến tỷ lệ xảy ra tranh chấp ngày một gia tăng.

Do đó, việc thông qua kiến nghị này cần có sự xem xét, đánh giá một cách toàn diện, khách quan từ các chuyên gia luật và kinh tế.

Theo ông, nếu cho phép chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có “mở đường” cho doanh nghiệp yếu kém năng lực tài chính làm dự án?

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: Về mặt tích cực, việc cho phép chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính không mở đường cho các doanh nghiệp yếu kém năng lực tài chính làm dự án mà ngược lại. Bởi nếu cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính chủ thể nhận chuyển nhượng phải có năng lực tài chính vững vàng để có thể đảm bảo hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính còn lại với cơ quan Nhà nước và thực hiện dự án một cách hiệu quả nhất.

Nếu để các doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính nhận dự án có thể xảy ra tình trạng về lâu dài doanh nghiệp đó không thực hiện được các nghĩa vụ tài chính dẫn đến thất thoát nguồn thu, thâm hụt ngân sách nhà nước. Và “vòng luẩn quẩn” chuyển nhượng sẽ lại tiếp tục, làm ảnh hưởng đến chất lượng, tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản có quy luật đào thải rất lớn, các dự án lớn và thành công thường được triển khai bởi các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn thực hiện, rất nhiều doanh nghiệp nhỏ muốn nhảy vào nhưng năng lực yếu kém không triển khai được dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng.

Trường hợp được thông qua thì cần có các quy định chặt chẽ về các điều kiện đối với các doanh nghiệp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ông có lo ngại nếu đề xuất này được thông qua, doanh nghiệp có thể mua đi bán lại dự án nhiều lần kiếm chênh lệch giá, dẫn đến “đội giá” nhà ở?

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: Đây là một điểm đáng quan ngại nếu đề xuất này được thông qua. Giá nhà ở trên thị trường hiện nay phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau.

Thứ nhất phải kể đến như các quy luật của thị trường; các yếu tố khách quan khác về: vị trí địa lý, tính pháp lý hay chính sách quy hoạch của từng địa phương...

Thứ hai là sự điều chỉnh, kiểm soát thị trường bất động sản nghiêm ngặt từ các công cụ hỗ trợ của cơ quan nhà nước. Nhà nước có thể áp dụng một số loại thuế liên quan đến thị trường bất động sản nhằm ổn định thị trường, hạn chế thực trạng đầu cơ, khai thác có hiệu quả bất động sản nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

Thị trường bất động sản là một thị trường rất nóng, giá bán bất động sản trong những năm trước khá cao do nhiều nhà đầu tư lướt sóng để kiếm lời dẫn đến mọi người coi bất động sản là để đầu tư chứ không phải để ở. Nhiều dự án bán xong mấy năm sau vẫn chỉ là đất nền, không có người ở.

Tuy nhiên sau dịch bệnh, thị trường bất động sản đang chững lại do nhiều yếu tố khách quan, các nhà đầu tư thận trọng hơn khi triển khai dự án. Giá bán bất động sản giảm khiến cho nhiều người muốn mua nhà để ở có khả năng tiếp cận hơn.

Nếu như đề xuất được thông qua ngoài mặt tích cực cũng có thể xảy ra một tiền lệ xấu, các doanh nghiệp ồ ạt nhảy vào thị trường bất động sản, xin dự án sau đó chuyển nhượng lại trong khi năng lực không có từ đó đẩy giá bán khiến cho thị trường bất động sản bất ổn.

Xin cảm ơn ông!