Chủ tịch HoREA: Quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" hầu như chỉ "làm lợi" cho ngân hàng thương mại

4 bất cập và hạn chế sau 7 năm thực hiện quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai"

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho biết, sau thời gian 7 năm thực hiện quy định này cũng đã bộc lộ một số bất cập và hạn chế. Đầu tiên là quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai đã làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà ở mà người mua phải gánh chịu khi mua nhà. Chi tiết, trước nhất thì các chủ đầu tư phải trả chi phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng vô cùng cao. 

Mặc dù vậy thì phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng, tuy nhiên được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này (ghi nhận bằng khoảng 2% giá bán nhà). 

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị rằng: “Hiệp hội nhận thấy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực trong việc tìm kiếm các giải pháp để có thể kéo giảm giá nhà ở. Chính vì thế, nên rất cần thiết trong việc xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành ở trong tương lai để có thể góp phần kéo giảm giá bán nhà ở và có lợi cho người mua nhà”. 

Và điểm bất cập thứ hai có dấu hiệu quy định bảo lãnh ở trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành ở trong tương lai thì hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại. 

Lý giải về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng rằng, hầu hết các ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng và phát triển dự án đó đã nhận thế chấp chính dự án để bảo đảm được khoản vay. 

Và ngân hàng thương mại cũng vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh đó là dự án nhà ở thương mại có giá trị vô cùng lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao mà lại rất ít rủi ro. 

Còn điểm bất cập thứ ba, quy định bảo lãnh ở trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành ở trong tương lai đã làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại cũng như làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản đảm bảo này. 

Lấy ví dụ như doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu như thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị là 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng. 

Để có thể được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế ghi nhận khoảng 650 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản đảm bảo bằng khoảng 70% giá trị trên thực tế). 

Mặc dù vậy thì tài sản đảm bảo này gần như bị phong tỏa nên các chủ đầu tư không thể khai thác và sử dụng hiệu quả. Bởi phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường sẽ có giá trị rất lớn. Nếu như thực thi đúng với     quy định bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành ở trong tương lai thì hầu hết các ngân hàng thương mại không đủ năng lực để có thể đáp ứng nên quy định này thiếu đi tính khả thi và không sát với thực tế và trên thực chất. 

Còn bất cập thứ tư đó chính là quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành ở trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết để có thể bảo vệ quyền cũng như lợi ích hợp pháp, chính đáng của những người mua nhà. 

Quy định bảo lãnh ngân hàng không thực sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, giá thành

Thực tế cho thấy, trong thời gian 7 năm qua hầu như các dự án nhà ở mới đã hoàn thành đầy đủ tính pháp lý cũng như được phép huy động vốn thì không thể xảy ra tình trạng chậm hay không bàn giao nhà cho khách hàng đúng theo tiến độ cam kết. 

Trong khi đó thì một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng với tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng đó là bởi vướng mắc về tính pháp lý, chủ yếu là bởi vì đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc là đất dự án có nguồn gốc bởi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây. 

Ông Lê Hoàng Châu đúc kết rằng: “Cũng chính vì thế mà quy định bảo lãnh ngân hàng không thực sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành cũng như giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và cũng chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại”. 

Đứng trước những bất cập của quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp xem xét việc bỏ quy định tại Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 cũng như Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về việc "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" nhằm mục đích góp phần làm giảm giá thành cũng như làm giảm giá bán nhà ở dành cho người mua nhà. 

Không những thế, để có thể bảo vệ được quyền cũng như lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai ở trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng với cam kết theo hợp đồng thì Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đề nghị Ngân hàng thương mại tiến hành tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng với mục đích theo quy định ở khoản 3, khoản 4, Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Song song với đó, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đề nghị Bộ Xây dựng tiến hành phối hợp với Ngân hàng Nhà nước cũng như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng với mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.