Đất vi phạm sau ngày 01/7/2014 có được hợp thức hóa?

Hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất lấn chiếm nhưng ở thời điểm cuối năm 2014. Hiện nay, tôi nghe nói có thể hợp thức hóa đất sai phạm để làm sổ đỏ. Xin hỏi, trong trường hợp của gia đình tôi thì mảnh đất đó có được hợp thức hóa để làm sổ đỏ hay không?

Xin cảm ơn.

Anh Lê Bảo Thái (Hà Nam).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề anh hỏi Luật sư Lê Văn Quyền - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin tư vấn như sau:

1. Đất vi phạm là gì?

Đất vi phạm pháp luật đất đai là đất do lấn, chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền. Trong đó, lấn đất, chiếm đất được giải thích cụ thể tại khoản 1 và khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

- Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

- Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

+ Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

+ Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

+ Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh quy định giải thích thế nào là lấn đất, chiếm đất thì pháp luật đất đai còn quy định rõ những trường hợp đất vi phạm pháp luật đất đai có thể được cấp Sổ đỏ. Những trường hợp này được quy định rõ tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

(1) Đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng như công trình giao thông, thủy lợi,… sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ.

(2) Đất lấn, chiếm lề đường, lòng đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng.

(3) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình sự nghiệp, trụ sở cơ quan, công trình công cộng khác.

(4) Đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng cho nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trại, trạm, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp.

(5) Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà chưa được cho phép.

(6) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp như trồng cây hàng năm, cây lâu năm,…do khai hoang.

2. Có được hợp thức hóa đất vi phạm sau ngày 01/7/2014?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay trường hợp đất vi phạm pháp luật đất đai từ ngày 01/7/2014 trở về sau sẽ không được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Nói cách khác, sẽ không được hợp thức hóa.

Nội dung này được quy định rõ tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014;

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định rõ như sau:

“5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau”.

Tóm lại, riêng đối với trường hợp lấn, chiếm từ ngày 01/7/2014 không những không được hợp thức hóa mà có bị xử lý vi phạm hành chính nếu còn thời hiệu (bị phạt tiền và bị áp dụng biện pháp xử phạt bổ sung).

3. Khi nào đất vi phạm được hợp thức hóa (cấp Sổ đỏ)?

Đất vi phạm pháp luật đất đai muốn được hợp thức hóa thì điều kiện tiên quyết là phải xảy ra trước ngày 01/7/2014 và thuộc trường hợp theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

* Theo khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, lâu năm,… do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức không được công nhận quyền sử dụng đất mà phải chuyển sang thuê.

* Theo khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

- Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm:

Trường hợp (1), (2), (3) được cấp sổ với điều kiện cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay:

+ Đất vi phạm thuộc trường hợp (1) không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng.

+ Đất vi phạm thuộc trường hợp (2) không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông.

+ Đất vi phạm thuộc trường hợp (3) không có mục đích sử dụng cho công trình sự nghiệp, trụ sở cơ quan, công trình công cộng khác.

- Trường hợp điểm a và điểm c khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 22  Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Từ những phân tích, dẫn chứng ở trên cho thấy, mảnh đất vi phạm của gia đình anh sẽ không được hợp thức hóa để làm sổ.