Đất lấn chiếm phải đạt điều kiện gì để được cấp sổ đỏ?

Nhà ông H sở hữu một diện tích đất gần nhà từ năm 2001. Tuy nhiên mảnh đất này thuộc loại đất lấn chiếm. Do có sự thay đổi về chính sách mới nên diện tích đất này được chính quyền xem xét cấp sổ đỏ. Ông H rất mừng nhưng cũng lo vì không biết cần những điều kiện gì để được cấp sổ đỏ. Chi phí để hoàn thành các thủ tục đó là bao nhiêu. Dưới đây là một số thông tin về pháp luật hữu ích dành cho ông H.

Quy định của pháp luật về đất lấn, chiếm

Lấn đất, chiếm đất được quy định rõ trong luật đất đai, tại khoản 1, 2 Điều 3 NĐ 91/2019/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Lấn đất được xem là việc người sử dụng đất có hành vi chuyển dịch địa mốc giới hoặc là chuyển dịch ranh giới của thửa đất nhằm mục đích mở rộng hơn diện tích đất đang sử dụng mà không được sự cho phép của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cho phép hoặc là không được sự cho phép của chính người sử dụng hợp pháp theo pháp luật của diện tích đất bị lấn đó.

– Chiếm đất được xem là việc người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất mà đất đó thuộc một trong những trường hợp dưới đây:

+ Tự ý dùng, sử dụng đất mà không được sự cho phép của các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai.

+ Tự ý sử dụng đất mà đất đó đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp theo quy định của những cá nhân hay tổ chức khác nhưng không được sự cho phép của các cá nhân, tổ chức, cá nhân đó.

+ Sử dụng đất mà đất này được Nhà nước giao cho hoặc là cho thuê đất nhưng đã hết thời hạn sử dụng, tuy nhiên, không được Nhà nước tiếp tục gia hạn sử dụng (trừ trường hợp các cá nhân hay hộ gia đình trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp này để sản xuất nông nghiệp).

+ Sử dụng đất nằm trên thực địa nhưng mà chưa hoàn thành xong các thủ tục liên quan như cho thuê đất, giao đất theo các quy định của pháp luật.

Đất lấn, chiếm được cấp sổ đỏ cần điều kiện gì?

Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp sổ đỏ khi có đủ các điều kiện sau:

- Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định.

- Đất không có tranh chấp.

Cần lưu ý các điều kiện sau:

- Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 1/7/2014, sau ngày này, đất lấn chiếm sẽ bị thu hồi.

- Không phải tất cả các trường hợp lấn, chiếm đều được được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp mới được cấp.

3 trường hợp đất lấn,chiếm được cấp sổ đỏ

Trường hợp 1: Người đang sử dụng đất ổn định theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ theo quy định sau:

- Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.

- Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm a và điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ:

- Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì xử lý như sau:

+ Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

+ Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Sổ đỏ.

- Trường hợp lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất nếu sử dụng ổn định và không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Lưu ý: Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.

Trường hợp 3: Người sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chi phí cần nộp để được cấp sổ đỏ cho đất lấn, chiếm

Theo quy định của Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn, chiếm mà được cấp hoặc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) phải nộp các khoản tiền như: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Sổ đỏ, tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất

Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014. Tương ứng với trường hợp 1 nêu trên. Nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai 2013. Thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều này có nghĩa là hộ gia đình, cá nhân sử sở hữu đất lấn, chiếm nhưng nay được cấp Giấy chứng nhận. Thì phải nộp đầy đủ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Giá đất không được quy định trước mà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định theo từng trường hợp cụ thể. Thường sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất nhân (x) với hệ số K nên mức tiền phải nộp sẽ cao hơn so với thửa đất không có nguồn gốc lấn, chiếm.

Lưu ý: Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định. Thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở. Tương ứng với trường hợp 2, trường hợp 3 nêu trên. Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài. Thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01 m2 tại bảng giá đất)

Ví dụ: Ông H được cấp sổ đỏ cho mảnh đất 250m2. Giá đất tại bảng giá đất theo quy định của UBND tỉnh là 1,5 triệu đồng/m2. Lệ phí trước bạ ông A phải nộp được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (250 x 1,5) = 1.875.000 đồng

Vậy lệ phí trước bạ mà ông H cần phải nộp khi phần đất lấn, chiếm được cấp sổ đỏ là 1.875.000 đồng.

Lệ phí cấp sổ đỏ

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa) do HĐND tỉnh, thành ban hành nên mức thu là khác nhau. Mức thu lệ phí khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu thường là dưới 100.000 đồng, có tỉnh là 120.000 đồng.

Ông H nên căn cứ vào bảng giá của địa phương quản lý mảnh đất lấn, chiếm mà gia đình ông đang sở hữu. Từ đó sẽ biết mức phí cấp sổ đỏ là bao nhiêu.

Với các thông tin pháp luật trên, hy vọng sẽ giúp ông H có thể hoàn thành thủ tục xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất lấn, chiếm. Hiểu biết luật pháp sẽ giúp ông thực hiện thủ tục dễ dàng, nhanh chóng.

Trong thực tế, có rất nhiều hành vi lấn, chiếm đất vi phạm luật đất đai. Và không phải trường hợp nào cũng được chính quyền xem xét cấp sổ đỏ. Nhưng cũng có nhiều trường hợp không biết đất của mình được cấp sổ đỏ theo quy định mà bỏ lỡ cơ hội.

Các thông tin pháp luật trên sẽ giúp nhiều người nhận biết được tài sản đất đang sở hữu có thuộc loại đất lấn, chiếm hay không. Từ đó có các phương án xử lý kịp thời theo đúng quy định của luật pháp. Nếu thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ hãy chuẩn bị sẵn các giấy tờ sử dụng đất cần thiết. Cùng với đó là trang bị cho mình kiến thức pháp luật nhằm tránh các trường hợp xấu. Bởi trong thực tế đã có trường hợp nghe lời “cò mồi” để làm sổ đỏ cho đất lấn, chiếm. Điều này sẽ khiến hộ gia đình, cá nhân sở hữu đất tránh “tiền mất tật mang”.