Đất rừng sản xuất có chuyển đổi thành đất thổ cư được không?

Hỏi:

Gia đình tôi có hơn 1ha đất rừng sản xuất, hiện chúng tôi đang trồng cây keo tràm và cũng sắp đến ngày khai thác. Vì đang cần diện tích đất ở, chúng tôi đang có dự tính sau lứa cây này sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất rừng sản xuất sang đất thổ cư. Xin luật sư cho biết như vậy có được không? Chúng tôi phải xin phép những cơ quan nào? Xin cảm ơn.

(Anh Nguyễn Quốc Chiến, Hà Tĩnh).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, nội dung anh quan tâm luật sư Vũ Thị Quyên (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) xin trả lời như sau:

1. Đất rừng sản xuất có chuyển đổi sang đất thổ cư được không?

Theo điểm c khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất rừng sản xuất là nhóm đất thuộc đất nông nghiệp dùng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, hoặc nuôi trồng thủy sản.

Trong khi đó, đất thổ cư (là cách gọi phổ biến của đất ở) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được dùng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, xã hội.

Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

f) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo đó, chuyển đất nông nghiệp (gồm đất rừng sản xuất) sang đất phi nông nghiệp (gồm đất ở) là một trong các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, người dân đang sử dụng đất rừng sản xuất được phép chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư.

2. Điều kiện chuyển đất rừng sản xuất lên đất thổ cư thế nào?

Như đã nói ở phần trên, để chuyển đất rừng sản xuất lên đất thổ cư phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh) nơi có đất.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên các căn cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép và phê duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, chỉ khi đáp ứng được các điều kiện nêu trên, Ủy ban nhân dân mới ra quyết định cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất rừng sản xuất lên đất thổ cư.

3. Chi phí chuyển đất rừng sản xuất lên đất thổ cư là bao nhiêu?

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất lên đất thổ cư người dân phải nộp một số khoản tiền sau:

- Tiền sử dụng đất:

Tại b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, có thể rút ra công thức tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.

Mức nộp: Tối đa 100.000 đồng/lần cấp.

Xem chi tiết tại: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận 63 tỉnh thành

- Lệ phí trước bạ

Đối tượng phải nộp: Áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Cách tính: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

- Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, do đó mức thu giữa các tỉnh là khác nhau.

4. Tự ý chuyển đất rừng sản xuất lên đất thổ cư bị xử lý thế nào?

Trường hợp người dân tự ý sử dụng đất rừng sản xuất vào mục đích xây dựng nahf ở, công trình… khi chưa được Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

- Trường hợp chuyển đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất phi nông nghiệp

- Trường hợp chuyển đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên sang mục đích khác thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với từng trường hợp vi phạm nêu trên.

Ngoài ra, người dân còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.