Cơn sóng ngầm giảm giá của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản TP HCM một tháng nay đã ghi nhận làn sóng hạ giá rao bán các tài sản với mức giảm và chiết khấu lên cao chưa từng thấy khi giảm 44-50% giá niêm yết. Trước đó, hiện tượng giảm giá hồi tháng 7 chỉ mới xuất hiện ở nhóm ít các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Tuy nhiên, 3 tháng sau, cơn sóng ngầm giảm giá đang có tín hiệu mạnh lên. Sau gần 10 năm thăng trầm kể từ năm 2013, thị trường thứ cấp và sơ cấp lần đầu tiên chứng kiến cả giảm giá trực tiếp (nhà đầu tư đói vốn hạ giá thoát hàng) và gián tiếp (chủ đầu tư ưu đãi và chiết khấu).

Cách đây 3 tuần, anh Niên, nhà đầu tư căn hộ tại dự án đại đô thị trên địa bàn quận 9 cũ, hiện là TP Thủ Đức vừa thoát hàng căn hộ với mức giá 1,8 tỷ đồng, đã giảm so với khi mua vào cách đây gần 2 năm là hơn 500 triệu đồng. Bị kẹt vốn, anh không có khả năng trả nợ ngân hàng, không đủ dòng tiền xoay xở khi thanh khoản thị trường còn yếu và lãi suất cho vay trên đà tăng. Theo chia sẻ của anh Niên, sau khi thoát hàng căn hộ, mức lỗ lên tới 30% giá trị tài sản nếu tính cả thuế và phí môi giới.

Mặt khác, một nhà đầu tư tại huyện Cần Giờ cũng xả hàng xong lô đất thổ cư 600m2, có vị trí mặt tiền ở thị trấn Cần Thạnh với mức giảm từ 21 tỷ đồng chào bán quý I năm nay còn 18 tỷ đồng cho khách hàng thanh toán nhanh. Theo giải thích của nhà đầu tư này, do cần tiền mặt tái cơ cấu dòng vốn nên cần hạ giá bán. Thực tế khi bán 18 tỷ đồng tài sản này, mức biên lợi nhuận đã giảm từ 50% chỉ còn 20% sau khi đã trừ các chi phí tài chính và thuế.

Một dự án chung cư ở phường Trường Thọ, TP Thủ Đức cũng đã chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng một m2 trong tháng 10, kèm theo chiết khấu 43% giá trị tài sản, nếu thanh toán 1 lần (đóng 98%), người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng/ m2 giá trị tài sản. Quảng cáo của môi giới chủ đầu tư cho thấy một căn hộ 70m2 đã giảm xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng, từ mức giá là 4,8 tỷ đồng. Thậm chí, tư vấn viên còn chào hàng những suất chiết khấu lên tới 44-46% giá trị bất động sản dành cho rổ hàng hạn chế chỉ áp dụng trong tháng 10 cũng nằm trong dự án này.

Tương tự, một dự án đô thị tại Đồng Nai 2 tuần nay do doanh nghiệp bất động sản có trụ sở ở TP HCM phát triển xây dựng, được chào bán shophouse với chiết khấu lên tới 50% giá trị tài sản nếu thanh toán 1 lần (95% giá trị hợp đồng). Giá bán sơ cấp của các căn nhà phố thương mại đã xây dựng hoàn thiện mặt ngoài mà chủ đầu tư công bố là 13-15 tỷ đồng khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi sẽ chỉ còn mức 6-8 tỷ đồng/ 1 căn.

Môi giới chủ đầu tư hé lộ rằng những gói chiết khấu ưu đãi của dự án này chỉ tung ra trong thời gian ngắn với số lượng sản phẩm trong giới hạn. Nhân viên sales cho biết chủ đầu tư đã nhanh chóng xả được hàng tồn giá cao nhờ chiêu hạ giá gián tiếp với mức chiết khấu 5-7 tỷ đồng /1 sản phẩm.

Ông Châu một môi giới có thâm niên trên 10 năm tại TP HCM và vùng phụ cận chia sẻ rằng thị trường đang bị phân hóa một cách mạnh mẽ do các hiện tượng giảm giá trực tiếp và gián tiếp. Nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt mua tài sản chiết khấu khủng lúc này giống như lợi trước mắt tiền tỷ. Ở mặt khác, những khách hàng đã mua trước đó gặp khó vì tài sản đang nắm giữ bất ngờ đảo chiều, rớt giá.

Ông Châu cho rằng những hiện tượng giảm giá chỉ rơi vào rổ hàng hạn chế hoặc xảy ra nhóm nhà đầu cá biệt khan hiếm dòng tiền, ảnh hưởng đến tâm lý của nhóm khách hàng đại chúng (những người đang tìm kiếm, xem xét mua tài sản nhưng chưa đưa ra quyết định).

Ông Châu nhận định rằng: “Nhiều người sẽ có tâm lý chờ giá giảm thêm khi tiếp tục giữ tiền mặt. Tâm lý đó có thể tác động tiêu cực đến sức mua của thị trường bất động sản cao điểm dịp cuối năm”.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, lý do khiến các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư hạ giá bán hoặc ưu đãi lớn bất động sản so với mức giá niêm yết là khan hiếm dòng tiền. Những khó khăn do kiểm soát trái phiếu, siết tín dụng, lãi suất tăng hay thanh khoản sụt giảm suốt nhiều tháng qua đã khiến thị trường rơi vào cơn khát vốn nghiêm trọng.

Trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu lại tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường khá kém, việc hạ giá mạnh tay hay chiết khấu lớn là phản ứng bình thường. Là bước đi khôn ngoan nên chiêu thức hạ giá để kích cầu khá hiệu quả.

Ông Quang dự báo rằng: “Cơn sóng ngầm giảm giá tài sản có thể sẽ tiếp tục tràn sang những tháng cuối năm, khi khó khăn thiếu vốn, kẹt tiền mặt ở giai đoạn căng thẳng gây sức ép lớn cho thị trường”.

Trước đó, báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng thực hiện trên 1.000 người tại Việt Nam hồi tháng 8 cho thấy những đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đã giảm mức độ lạc quan so với hồi đầu năm.

Báo cáo đề cập đến các nhóm yếu tố: khả năng mua nhà, mức độ hài lòng về thị trường, lãi suất vay mua nhà, tình hình thị trường, chính sách của chính phủ và giá địa ốc trong tương lai đang cho kết quả kém khả quan. Khi đề cập đến khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai, mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất (giảm 22 điểm), và còn chính sách hiện tại của chính phủ thì giảm 9 điểm.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển tại một số hội thảo và tọa đàm về thị trường địa ốc gần đây cũng đã nhiều lần cảnh báo về tình trạng hạ giá bất động sản kéo dài. Mức giảm giá phổ biến 10% và những nơi từng sốt đất đã giảm giá 20%.

Theo ông Hiển, thanh khoản thị trường hiện xuống thấp, chốt lời với giá kỳ vọng rất khó. Do vậy, nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng. Mặc dù giá rao bán có thể không giảm nhiên, nhưng nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán đang cần thu hồi dòng tiền về thì giá chốt bán có thể lao dốc.