Có chung quyền sử dụng một thửa đất thì phân chia như thế nào?

Hỏi:

“Hiện tại em và 01 người chung nhau mua 01 mảnh đất, bìa đỏ tên chính là em còn người mua chung với em chỉ là cổ phần nhưng cũng được ghi tên trên sổ đỏ. Chi phí thì vẫn là em, công sức của em bỏ ra nhiều hơn vì vậy em muốn hỏi sau này có chia tài sản thì người kia có được hưởng không? Nếu có thì được nhiều không?” - Bạn Trần Thị Hường.

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của bạn Hường, Luật sư Nguyễn Huy An - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội xin tư vấn như sau:

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 201 về thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người sở hữu chung nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cần ghi đầy đủ tên của những người cùng mua đó. 

Khi những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất nhưng không yêu cầu cho một người đại diện giữ Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp những người góp tiền mua chung nhận chuyển nhượng thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho một người đại diện thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho người đại diện đó. 

Lưu ý: Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật (theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).

Về bản chất, nhiều người cùng góp tiền mua chung một thửa đất là việc “sở hữu chung theo phần”, do đó sẽ xác định được diện tích của những người mua theo phần trăm đóng góp hoặc theo sự thỏa thuận của các bên. 

Vậy, trong trường hợp bạn Hường cần chia tài sản thì sẽ tính diện tích đất dựa trên số tiền đóng góp của mỗi người. 

Những người mua chung thửa đất khi có nhu cầu tách thửa sẽ được phép tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật. 

Căn cứ quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quyết định quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Thửa đất đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa thì được tách thửa.

Theo nguyên tắc, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung thì phải được sự đồng ý của những người có chung quyền sử dụng đất, ghi thành văn bản và có công chứng, chứng thực.  

Nhưng trên thực tế, khi muốn chuyển nhượng nhưng một trong những người chung quyền sở hữu đất không đồng ý tách thửa để chuyển nhượng phần đất của mình thì theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013: 

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.