Chuyên gia pháp lý chỉ ra những rủi ro khi mua NƠXH kiểu “đi đêm”

Bán NƠXH kiểu “đi đêm”

Việc phát triển nhà ở xã hội tại các thành phố được xem là một trong những chủ trương lớn của Chính phủ. Tại các cuộc họp với Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ luôn khẳng định ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân để ổn định cuộc sống. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp lớn cũng đã lên tiếng khẳng định sẽ “vào cuộc” để thực hiện ước mơ có nhà cho người dân.

Tuy nhiên, có một vấn đề khiến nhiều chủ đầu tư còn “lăn tăn” chính là thủ tục xây dựng nhà ở xã hội hiện nay quá rườm rà và mất thời gian. Đó là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Cũng liên quan đến nhà ở xã hội, thời gian qua, nhiều thông tin tiêu cực liên quan đến loại hình nhà ở này khiến dư luận hoang mang. Bởi đối với những người lao động có thu nhập thấp, để mua được căn nhà là cả một thời gian dài tích cóp và vay mượn. Nhưng, nhiều người đã mắc lừa khi giao dịch nhà ở xã hội kiểu lén lút, "đi đêm".

Vào cuối năm 2020, thông tin một giám đốc công ty bất động sản lừa 90 người mua nhà ở xã hội gây rúng động dư luận. Theo đó, người này tên Ngô Minh Hưng (SN 1981, nguyên Giám đốc Công ty TNHH MTV phát triển nhà Phú Hưng. Theo đó, Hưng đã lừa đảo chiếm đoạt tài sản bằng cách nhận tiền đặt cọc mua căn hộ tại các dự án chung cư nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sau đó, đối tượng trên không thực hiện cam kết, chiếm đoạt tiền đặt cọc của các bị hại. Thậm chí, để tạo lòng tin, đối tượng này còn soạn thảo cả hợp đồng đặt cọc cam kết thời hạn nhận nhà. Với 90 bị hại, Hưng đã chiếm đoạt tổng số tiền đặt cọc là gần 9 tỷ đồng.

Tương tự, một vụ lừa đảo liên quan đến bán nhà ở xã hội nữa cũng xảy ra tại Đà Nẵng mà nạn nhân cũng lên đến hàng chục người. Cụ thể, đối tượng Đàm Ngọc Chính (33 tuổi, ngụ tỉnh Khánh Hòa) đã lừa bán nhiều căn nhà ở xã hội cho tại KCN Hòa Khánh (TP.Đà Nẵng) cho nhiều người, chiếm đoạt hàng tỷ đồng. Thủ đoạn của Chính là chiếm đoạt tiền đặt cọc của nạn nhân với tổng cộng là 1,2 tỷ đồng.

Mới đây tại Hà Nội, môi giới cũng rầm rộ rao bán nhà ở xã hội tại Dự án nhà ở NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội). Theo tìm hiểu, dự án xây dựng trên ô đất HH-02A có diện tích trên 2.700 m2, cao 32 tầng với với tổng số 275 căn hộ. Chủ đầu tư cho biết, có 157 căn NƠXH để bán, 68 căn NƠXH cho thuê và 50 căn để kinh doanh thương mại. Dự án này do Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng NHS và Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số 4 làm chủ đầu tư.

Mặc dù dự án này mới thi công móng và tầng hầm nhưng trên mạng xã hội, nhiều đối tượng đã đăng tải chào mời mua bán, nhận hồ sơ, tư vấn. Theo những thông tin họ đăng tải, dự kiến giá trên hợp đồng khoảng 20 triệu đồng/m2 và yêu cầu những người muốn mua đặt cọc 50 triệu đồng để giữ chỗ. Ngoài ra, những đối tượng này còn tư vấn khách hàng phải đóng thêm phí hồ sơ từ 200-300 triệu đồng/căn tùy vị trí. Nói như vậy nghĩa là dù không phải đối tượng được mua nhưng chỉ cần đóng phí hồ sơ, nhiều người sẽ nghiễm nhiên sở hữu nhà ở xã hội. Đây được giới kinh doanh bất động sản nói rằng mua bán như thế này chẳng khác nào “đi đêm”.

Việc này khiến dư luận xôn xao đến nỗi đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng NHS phải lên tiếng. Vị này nói rằng, dự án đến nay chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhận hồ sơ theo quy định. Doanh nghiệp này thông tin, khi dự án đủ điều kiện bán sẽ có đội ngũ kinh doanh chuyên trách tiếp nhận hồ sơ, công ty không bán qua trung gian.

Thậm chí, nhiều người còn “ngậm đắng nuốt cay” vì mua nhà ở xã hội kiểu qua tay. Cuối năm 2020, anh Nguyễn D.N, bán nhà ở quê được 1,1 tỷ đồng lên Hà Nội mua nhà ở qua tay tại một phường thuộc quận Nam Từ Liêm. Sau khi thương lượng đến “nát nước”, hai bên đồng thuận giao dịch với giá 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi mua về, căn hộ của ông đối diện với nhiều thủ tục pháp lý rất phức tạp. Bởi vì theo quy định, chủ căn nhà này chưa được phép bán ngay nên họ phải mua bán qua giấy tờ viết tay, không thể sang tên đổi chủ được. Đến thời điểm con trai mình đi học, anh N. ra công an phường xin giấy đăng ký thường trú thì cán bộ phường nói rằng giấy tờ của anh không hợp lệ nên không đăng ký thường trú được. Bởi căn nhà trên giấy tờ vẫn đứng tên người khác.

Cẩn thận mất trắng

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình (đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, việc mua bán nhà ở xã hội được quy định rất rõ trong luật Nhà ở. Vì thế, nếu không am hiểu về luật, mua bán kiểu “đi đêm” thì người dân rất dễ mắc phải những sai lầm có thể dẫn đến mất trắng tiền.

Theo Luật sư Diệp Năng Bình, Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng, Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

“Như vậy, theo quy định hiện hành, người mua, thuê nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm. Qua 5 năm, khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà thì họ mới có quyền chuyển nhượng. Mọi chuyển nhượng bằng bất cứ hình thức nào trước 5 năm đều là vô hiệu”, Luật sư Diệp Năng Bình nói.

Mới đây, Bộ Xây dựng đang xin ý kiến đố với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, đối với mua bán nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án. Phương án thứ nhất vẫn giữ thời hạn 5 năm mới được được mua bán. Phương án hai, bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà nhưng người mua nhà chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội theo quy định. Đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.  Đánh giá về hai phương án này, GS.TS Đinh Trọng Thịnh  cho rằng phương án hai sẽ gỡ khó cho những người có nhu cầu mua thực, bán thực, ở thực trong vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, sổ sách, thủ tục.