Chuyên gia: Nghị định 08 chưa thể tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường trái phiếu và bất động sản phục hồi

Nghị định 08: Giảm áp lực dòng tiền cho doanh nghiệp 

Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp cho phép tổ chức phát hành kéo dài kỳ hạn cũng như thanh toán gốc, lãi bằng tài sản khác ngoài tiền mặt. Và trong trường hợp trái chủ không đồng ý thay đổi này, doanh nghiệp sẽ phải chịu trách nhiệm đàm phán để có thể đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều quy định khác cũng đã giúp cho thị trường trái phiếu dần thông thoáng hơn. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Nghị định 08 đã xây dựng nên một khuôn khổ pháp lý để xử lý vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Nghị định số 08 vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn lại vừa xác định được lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, bền vững. Đây cũng chính là căn cứ pháp luật để doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện việc đàm phán với trái chủ, nhất là các nhà đầu tư cá nhân về việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm hoặc là thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác ở trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện và tuân thủ quy định của pháp luật dân sự. 

Ông Lê Hoàng Châu đề xuất: “Được biết, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong thời gian 2 năm 2023 - 2024 rất lớn, ghi nhận khoảng 230.000 tỷ đồng. Trong đó, năm 2023 là khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 là 111.000 tỷ đồng. Cho nên Nghị định 08 sẽ tác động tích cực cũng như hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2023. Tuy nhiên, việc xử lý trái phiếu đến hạn phải được sự đồng thuận của các trái chủ với doanh nghiệp thông qua việc đàm phán thỏa thuận, cho nên mất rất nhiều thời gian mà hiện nay chỉ còn gần 9 tháng để thực hiện Nghị định 08. Đề nghị Bộ Tài chính và Thủ tướng xem xét cho phép sơ kết đánh giá kết quả thực hiện Nghị định 08 vào khoảng đầu quý 4 để có thể tiếp tục xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và an toàn, bền vững”. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp kéo dài thời gian và có dịp cơ cấu lại hoạt động đầu tư kinh doanh, nợ,... để có thể vượt qua được thời gian khó khăn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rất khó khăn về dòng tiền khi thanh khoản yếu. Bên cạnh khó khăn về dòng tiền trả trái phiếu đến hạn thì còn áp lực chi phí hoạt động và lương nhân viên,...

Ông Đính nhận xét: “Có thể nhiều người sẽ cho rằng Nghị định 08 chưa thực sự tháo gỡ cho doanh nghiệp, thị trường bất động sản, tuy nhiên với bối cảnh hiện nay thì rất khó để cơ quan nhà nước đưa ra chính sách cởi mở hơn. Tuy nhiên về tâm lý thì sẽ có tác động khá tích cực”. 

Đại diện của Tập đoàn Novaland cho biết, Nghị định 08 nới lỏng hơn cho doanh nghiệp trong việc xử lý các lô trái phiếu đã phát hành là hết sức thiết thực. Dù vậy, đối với trái phiếu đến hạn, doanh nghiệp cũng đề xuất các phương án bao gồm giãn thời hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu trong thời gian thích hợp hoặc là hoán đổi tiền gốc trái phiếu với các sản phẩm bất động sản do công ty đang đầu tư và phát triển. 

Đại diện Novaland cho hay: “Công ty đang quyết liệt tái cấu trúc toàn diện đối với sự hỗ trợ cũng như tư vấn của nhiều đối tác hàng đầu với mục đích đưa ra những giải pháp cơ cấu tài chính phù hợp, chú trọng vào hoạt động kinh doanh cốt lõi. Hơn hết đó là nỗ lực để thực hiện các quyền lợi của trái chủ, khách hàng cũng như các bên liên quan. Công ty cũng đang chú trọng xây dựng bàn giao các sản phẩm bất động sản theo từng giai đoạn, từng bước ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh”. 

Chưa thể giải quyết được gốc rễ của thị trường

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản cũng có phần nguyên nhân khách quan từ tác động của dịch bệnh COVID-19 dẫn đến khủng hoảng tài chính toàn cầu và nhà nước buộc lòng sẽ phải đưa ra chính sách điều hành để có thể chống đỡ với bão tài chính, doanh nghiệp khó lòng thoát khỏi được vòng ảnh hưởng. Và trong bối cảnh đó, có thể sẽ phải sàng lọc bớt doanh nghiệp để cho thị trường phát triển ngày một bền vững hơn. Tuy nhiên, nếu như không giãn bớt thì sẽ vô tình giết chết cả những doanh nghiệp có uy tín, nộp ngân sách nhiều. Và khi doanh nghiệp phá sản nhiều thì rất khó để vực lại ngành kinh tế, thu ngân sách cũng sẽ bị hao hụt. 

Cũng đồng quan điểm trên, chuyên gia bất động sản Phạm Thành Trung cho rằng, Nghị định 08 chỉ là bơm thêm oxy để doanh nghiệp có thể cầm cự chứ trên thực tế thì không thay đổi bản chất vấn đề đối với lĩnh vực bất động sản hiện tại và chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề ở đây chính là tiếp cận tín dụng được dễ dàng, lãi suất cho vay phải giảm mạnh hơn nữa, đặc biệt là phải thực sự cắt giảm các thủ tục hành chính, các vướng mắc trong pháp lý. Hiện tại, Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp được gia hạn và kéo dài thêm 2 năm nếu như trái chủ đồng ý, còn nếu như không đồng ý thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình. Bên cạnh đó, vấn đề là niềm tin của nhà đầu tư chưa được củng cố. 

Vị chuyên gia này nói thêm rằng: “Đây chính là cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để cho doanh nghiệp đẩy mạnh việc xử lý trái phiếu. Mới chỉ là điều kiện cần để có thể gỡ rối cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng. Còn điều kiện cần nhất để có thể giải quyết câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp phải đến từ hai thứ: đầu tiên là dòng tiền thật vào mua trái phiếu và thứ hai là niềm tin. Mà phải có niềm tin thì mới có dòng tiền quay trở lại. Cũng cần có thêm nhiều giải pháp để kéo lại lòng tin cho nhà đầu tư đến với thị trường này”. 

Đại diện của một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho biết, cần thời gian để Nghị định 08 có Thông tư hướng dẫn, đi vào cuộc sống mới đánh thấu đáo được hiệu quả. Tuy nhiên, xét trong bối cảnh hiện nay, có lẽ nhiều quy định trong Nghị định 08 rất khó để có thể tạo ra được thay đổi đột biến, tháo gỡ và hỗ trợ cho thị trường, 

Vị này nói thêm rằng: “Thị trường trái phiếu khó khăn đã khiến cho nhiều công ty lâm vào cảnh cùng quẫn bởi vì thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động cho việc sản xuất kinh doanh. Trước đây, doanh nghiệp có thể xoay vốn từ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, Nghị định 65 có hiệu lực, doanh nghiệp như gặp phải cú sốc bởi vì mất bầu sữa. Hơn thế, tiếp cận vốn ngân hàng cũng khó hơn nên lại càng túng bấn vốn kéo dài. Những giải pháp như dừng triển khai dự án, giảm nhân sự và chậm lương,... đều đã áp dụng và chắt bóp mọi nguồn lực để trang trải nợ mà vẫn phải khất lần, khất lượt xin hoãn,... chính vì thế nên cần có những giải pháp đột phá hơn”.