Chuyên gia nói gì về đề xuất cho chủ đầu tư thỏa thuận thu hồi quyền sử dụng đất?

Tự thỏa thuận với các dự án vì lợi ích cộng đồng

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong văn bản góp ý một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Cụ thể, HoREA đề xuất bổ sung quy định dự án công trình phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng vừa có thể thực hiện phương thức Nhà nước thu hồi đất, vừa có thể do chủ đầu tư thực hiện thu hồi bằng hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thỏa thuận với người sử dụng đất theo quy định tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

HoREA cũng nêu ra một số trường hợp như các dự án nhà ở xã hội, dự án xây dựng chung cư cũ, dự án nhà tang lễ, xây dựng nghĩa trang....thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là rất phù hợp để thực hiện lựa chọn giữa 2 giải pháp này.

Tuy nhiên, tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định các trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện các loại dự án nêu trên. Ngoài ra, tại Khoản 5 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các loại dự án tại Khoản 1,2,3 Điều 78 không được thực hiện phương thức thỏa thuận quyền sử dụng đất.

HoREA đề xuất bổ sung quy định cho phép nhà đầu tư tự thỏa nhận chuyển quyền sử dụng với người sử dụng đối với các công trình phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng. (Ảnh minh họa)

Theo HoREA, trên thực tế, trong những năm qua đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân cũng đã tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở xã hội hoặc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ…

“Nên quy định cho phép nhà đầu tư tự thảo thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người sử dụng đất có thể tăng sự đồng thuận trong xã hội, hạn chế trường hợp khiếu nại gay gắt, khiếu kiện đông người đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Ngoài ra, HoREA cũng cho biết nội dung Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ tái định cư là chưa đầu đủ. Tiêu đề chỉ mới chỉ nêu nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi mà không đề cập đến việc hỗ trợ, tái định cư.

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 107 Dự thảo Luật Đất (đai sửa) quy định đối với người có đất bị thu hồi để xây dựng, chỉnh trang đô thị thì sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ, nhưng chờ để tái định cư tại chỗ thì cần phải được bố trí chỗ ở tạm thời. Do vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định bố trí chỗ ở tạm thời vào điều khoản để đảm bảo tính đồng thuận, thống nhất với quy định UBND cấp tỉnh thực hiện.

Cần quy định rõ rành để tránh việc lạm dụng

TS Nguyễn Văn Thuận, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, Dự thảo Luật Đất (đai sửa) cần phải chỉ rõ loại đất nào thuộc Nhà nước thu hồi, loại đất nào doanh nghiệp phải thỏa thuận với người dân.

"Đối với các dự án đóng góp vào sự phát triển của đất nước, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội như đường cao tốc, xây dựng nhà ở xã hội cho người nghèo thì Nhà nước nên thu hồi. Còn đối với những dự án nhà ở thương mại, đất xây dựng dự án dịch vụ thì giao cho doanh nghiệp thu hồi. Các doanh nghiệp phải có thỏa thuận với người dân một cách sòng phẳng về quyền và lợi ích với người có đất bị thu hồi, bởi đây là các dự án mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp" - ông Thuận nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, không nên áp dụng hai cơ chế vào cùng một dự án bởi khi thực hiện đồng thời sẽ dễ phát sinh sự so bì về mức giá bồi thường, điều này cũng dễ gây ra tình trạng khiếu kiện.

Việc Nhà nước thu hồi sau đó đấu giá, đấu thầu quyền sự dụng đất sẽ tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo hài hòa lợi ích giữ Nhà nước, người có đất thu hồi và chủ đầu tư.

Theo ông Thực, khi tiếp cận nguồn lực đất đai hầu như các nhà đầu tư đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn đất thông qua hình thức đầu giá, đấu thầu. Bởi nhiều năm gần đây, nhà đầu tư rất khó thương lượng với người dân để chuyển nhượng đất, nhất là đối với các thửa đất thuộc về giới đầu cơ đất đai.

Đứng dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, cần phải giải thích rõ các tiêu chí như thế nào được xem là dự án cộng đồng để tránh việc lạm dụng vì lợi ích tư nhân.

Theo Luật sư Cường, trong trường hợp chủ đầu tư và người dân khớp được giá việc thực hiện thỏa thuận chắc chắn sẽ suôn sẻ, việc giải phóng mặt bằng cũng được đảm bảo tiến độ. Nhưng với những trường hợp người dân không chấp nhận mức giá mà chủ đầu tư đưa ra, công tác thu hồi đất để giải phóng mặt bằng sẽ gặp khó khăn. Vậy cơ chế đâu để xử lý?

“Trên thực tế, không phải lúc nào chủ đầu tư cũng thỏa thuận được với người sử dụng đất và khi không thỏa thuận được sẽ khiến dự án kéo dài, không thực hiện được quy hoạch, gây lãng phí đất đai” – Luật sư Cường nhận định.

Vì vậy, theo Luật sư Cường, cần nghiên cứu bổ sung thêm các giải pháp cho các trường hợp chủ đầu tư không thỏa thuận được về giá chuyển nhượng với người có quyền sử dụng đất. Đối với một dự án nên có quy định bao nhiêu phần trăm đất Nhà nước được tham gia thu hồi. Trong trường hợp này, mức giá Nhà nước bồi thường cho người dân sẽ được áp dụng theo giá phổ biến của thị trường, xấp xỉ với mức giá nhà đầu tư chi trả cho trường hợp tự thỏa thuận.

“Như vậy, chúng ta mới có thể đảm bảo được quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi, vừa triển khai được dự án theo đúng quy hoạch, không để lãng phí đất đai” – Luật sư Cường nói.