Góc chuyên gia: Cần cẩn trọng gói tín dụng nhà ở xã hội bởi đây mới chỉ là “đề xuất”

Cách đây không lâu, Chính phủ có kế hoạch triển khai gói tín dụng mới nhằm vực dậy thị trường bất động sản trong nước. Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Đề xuất này đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý đưa vào trong nghị quyết sắp tới. Nếu được thông qua, một nửa của gói tín dụng này (tương đương 55.000 tỷ đồng) sẽ được phân bổ cho các nhà phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất ưu đãi; một nửa còn lại dành cho những người mua nhà vay.

Theo đó, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cũng sẽ được giải ngân giống như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội được triển khai vào năm 2013. Giai đoạn 2013-2016, gói 30.000 tỷ đồng đã giúp thị trường bất động sản vực dậy sau thời gian dài ảm đạm, kém sắc.

Bên cạnh gói tín dụng 110.000 tỷ đồng được Bộ Xây dựng đề xuất, Ngân hàng Nhà nước cũng công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thông qua 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, đồng ý cung cấp các khoản vay cho cả nhà phát triển cùng với người mua nhà, lãi suất sẽ thấp hơn trong khoảng từ 1,5 cho đến 2,0 điểm phần trăm của lãi suất hiện hành. 

Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhấn mạnh cam kết sẽ sẵn sàng tái cấp vốn cho những ngân hàng tham gia, nếu trong quá trình triển khai bị thiếu hụt thanh khoản. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng đang tiến hành chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiến hành tiết giảm chi phí hoạt động, tạo dư địa cho việc giảm lãi suất trong thời gian sắp tới.

Gói tín dụng 110.000 tỷ đồng mới dừng ở đề xuất

Gói tín dụng 110.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được thị trường kỳ vọng sẽ trở thành động lực mạnh mẽ thúc đẩy bất động sản năm 2023 phát triển. Tuy nhiên, ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, Chuyên gia tài chính cho rằng không nên quá lạc quan về gói tín dụng này, bởi đây mới chỉ là “đề xuất”.

Gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân này được kỳ vọng có thể xem xét. Trước đó, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân Khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030 cũng đã được Chính phủ phê duyệt. 

Theo như thống kê, tại thời điểm cuối năm 2021 đã có khoảng 142.000 căn nhà ở xã hội được xây dựng, đến năm 2022 có khoảng 20.000 căn (tính cả cấp phép mới) hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện bán nhà ở được hình thành trong tương lai. Con số này nếu so sánh với tiến độ mục tiêu được chia đều trong 7 năm còn lại (đến năm 2030) là vô cùng thấp. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu không có cú hích nào khác, mục tiêu này sẽ khó có thể hoàn thành, ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn cho hay.

Tuy nhiên, vị chuyên gia tài chính này cũng dẫn chứng, thực tế trong giai đoạn 2013, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội cũng đã gặp vướng mắc về việc giải ngân chậm, do đó Bộ Xây dựng đã phải trình gia hạn. Điều này khiến các dự án bị chậm triển khai, ách tắc nguồn cung và hiệu quả bị hạn chế. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Hoàn đặt vấn đề, liệu có nên tăng trưởng cung tiền bắt đầu từ một gói tín dụng mà quá khứ từng khởi phát bong bóng tài sản? Từ giai đoạn 2013, bong bóng nhà đất bắt đầu bơm hơi, sau đó tăng giá đều đặn cho đến tận năm 2023. Chuyên gia tài chính Nguyễn Lê Ngọc Hoàn bổ sung, thời điểm hiện tại Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình cho thấy, ngành xây dựng đang có 2 gói hỗ trợ nhằm thúc đẩy phát triển nguồn cầu cũng như nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở công nhân khu công nghiệp.

Vì thế, ông Hoàn nêu quan điểm: “Nếu có thêm gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho trung hạn, cần phải giải ngân như thế nào để tránh được việc chồng chéo? Hiện những câu hỏi này chưa được đánh giá đầy đủ và chưa có câu trả lời cụ thể, phải chăng gói đề xuất 110.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đề xuất cũng rất cần được nghiên cứu kỹ?” 

Lấy đâu dự án để cho vay khi gói 110.000 tỷ đồng được thông qua?

Ngoài những băn khoăn đối với tính cần thiết cũng như khả thi của gói tín dụng 100.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được đề xuất bởi Bộ Xây dựng, nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp đều đang thắc mắc một vấn đề chung. Đó là một khi gói tín dụng này được thông qua, lấy đâu ra dự án để cho vay? 

Liên quan đến cân hỏi này, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhận định, thị trường bất động sản hiện nay so với trước đã khác rất nhiều. Cụ thể, nguồn cung nhà ở trong giai đoạn 2022-2023 so với giai đoạn 2011-2013 đã bị giới hạn rất nhiều. Nguồn cung nhà ở với giá bình dân trong giai đoạn trước khá dồi dào, chiếm đến gần 50% trong tổng nguồn cung. Trong đó, nguồn cung nhà ở xã hội cũng rất lớn.

Ông Quyết chia sẻ: “Nếu như 10 năm trước, chúng tôi gặp nhiều khó khăn trong việc bán hàng vì nguồn cung quá nhiều, đến nay lại khó khăn vì không có hàng để bán. Hiện tại, cả 2 phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đều đang rất hiếm trên thị trường”. Đồng thời, ông Quyết cũng bày tỏ quan ngại, trong bối cảnh dự án mới không nhiều, nếu có gói hỗ trợ cho vay cũng khó tạo nên sự đột phá trên thị trường.  

Cùng chung nỗi lo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, ngoài đề xuất gói tín dụng cho nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng còn đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Tuy nhiên, nếu muốn thực hiện được mục tiêu này, cần thiết phải có một quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, từ đó tập trung hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật cho các dự án này. Ngoài ra, ông Hiệp cho biết cần phải có các quỹ đất, lựa chọn những khu nhà ở xã hội tập trung tại vị trí quy hoạch hợp lý trước khi tính toán đến vốn. 

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nêu quan điểm, các thể chế quy định về tiêu chuẩn nhà ở xã hội và trình tự các bước làm dự án nhà ở xã hội cũng như tiêu chuẩn và chế độ cho người mua nhà ở xã hội cần cập nhật lại, đơn giản hoá theo điều kiện biến đổi của thị trường

TS. Trần Xuân Lượng - chuyên ngành bất động sản, Trường Đại học Kinh tế quốc dân cũng có quan điểm tương tự. Ông cho rằng, những quỹ đất trong nội đô hiện tại được làm nhà ở xã hội rất ít. Bên cạnh đó, những dự án nhà ở xã hội còn đang vướng mắc về thủ tục pháp lý, đồng thời vướng mắc cả về giá cả, vị trí. Do đó, việc xây dựng nhà ở xã hội càng có thêm nhiều khó khăn, thách thức.