Nhà đầu tư "tất tay" vào bất động sản lâm cảnh chỉ còn đất nhưng "hết tiền"

Hàng loạt nhà đầu tư "mắc kẹt"

Theo Nhịp sống thị trường, thông thường, thị trường bất động sản đầu năm luôn diễn biến sôi động, lượng thanh khoản cũng lên cao. Tuy nhiên, thị trường năm nay lại có nhiều diễn biến khác lạ khi người mua "thắt chặt hầu bao" cũng như cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, dù cho nhiều chủ đất đã chấp nhận giảm giá.

Thị trường bất động sản theo đó vẫn giữ nhịp độ trầm lắng, thanh khoản thấp. Khiến cho không ít nhà đầu tư đã mua đất từ trước đó bị "mắc kẹt", lâm vào cảnh có đất nhưng "hết tiền".

Anh Nguyễn Tuấn (Hà Đông, Hà Nội), vốn là dân kinh doanh đồ nội thất nhưng tay ngang đầu tư bất động sản cho biết, anh bắt đầu tham gia thị trường từ năm 2017. Thị trường ở giai đoạn này diễn biến khá tích cực nên không ít thương vụ anh đã thắng đậm từ việc đầu tư đất nền. Cho đến năm 2022, thị trường bất động sản vẫn "nóng", nên anh Tuấn quyết định "tất tay" dồn hết số tiền đang có để sở hữu 8 mảnh đất ở các khu vực vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Thạch Thất, Thanh Oai...

Nhà đầu tư này cho biết, ước tính tổng giá trị của những lô đất này là hàng chục tỷ đồng. Trong đó, có khoảng 20% giá trị là anh sử dụng đòn bẩy tài chính. Đến cuối năm 2022, anh bắt đầu rao bán 2 mảnh đất với mục đích thanh toán hết nợ. Bởi công việc kinh doanh nội thất của anh hiện nay cũng ế ẩm. Thế nhưng, dù giảm giá từ 15 - 20% trong suốt 3 tháng nay nhưng anh vẫn chưa thể tìm được chủ mới.

Thậm chí, anh Tuấn còn chấp nhận chi hoa hồng cao hơn cho môi giới nhưng đều nhận được phản ánh lại là rất khó tìm được người mua ở thời điểm này. Nhà đầu tư này chia sẻ, mặc dù đòn bẩy không quá lớn nhưng anh vẫn muốn bán bớt để thanh toán hết nợ. Còn lại, dự tính sẽ đợi đến khi thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Nhưng không biết đến bao giờ hai mảnh đất anh đang rao bán mới có chủ mới, do thị trường kém sôi động nên khó thanh khoản.

Cùng cảnh ngộ, anh Vũ Khải (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, thấy thị trường bất động sản thời điểm năm 2021 sốt nóng, anh đã dồn hết khoảng 10 tỷ đồng để đầu tư vào 5 mảnh đất nền. Tuy nhiên, hiện tại dù muốn bán nhưng anh khó có thể tìm người mua.

“Có bao nhiêu tiền tôi đều dồn hết mua đất, bây giờ đúng là chỉ có đất nhưng hết tiền. Các mảnh đất tôi đang sở hữu nằm ở vùng ven Hà Nội, Vĩnh Phúc, Hòa Bình. Tuy nhiên, bây giờ bán ở chỗ nào cũng không thấy có người mua”, anh Khải cho biết.

Nhà đầu tư này cho hay, dù không chịu áp lực tài chính, bởi các mảnh đất đều được mua bằng tiền của mình. Tuy nhiên, tiền của anh đã nằm hết trong đất, trong khi bất động sản hiện tại rất khó kiếm lời. Đến nay anh đang cần khoảng 2 tỷ đồng để mở kinh doanh nhà hàng nhưng lại không bán được đất, còn nếu vay ngân hàng thì lãi suất quá cao.

Sống trên đống tài sản nhưng không thấy vui

Có thể thấy, tâm lý người mua hiện nay đang có sự e dè, do đó không dám xuống tiền. Bởi họ sợ nếu mua hôm nay ngày mai giá có thể lại rẻ hơn. Vì vậy, nhiều người đầu tư vào đất nền trước đó đến nay muốn bán cũng khó tìm được người mua, theo đó tiền bị "chôn" lại trong đất.

Trên thực tế, lãi suất tăng cao, áp lực không chỉ với những người sử dụng đòn bẩy tài chính mà đến với cả các nhà đầu tư dùng tiền của mình để mua. Bởi trước đó họ đều đã "tất tay" vào đất nền, nhưng tính thanh khoản của phân khúc này hiện nay khá yếu.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, đa phần các nhà đầu tư Việt Nam thường muốn tối đa hóa tỷ suất lợi nhuận, có nghĩa là họ sẽ bỏ hết tiền vào kênh đầu tư mà họ cho rằng có lời nhiều nhất. Tuy nhiên, những người này thường không có khái niệm về dòng tiền, tức không duy trì nguồn thu nhập đều đặn. Và những ai đã đầu tư bất động sản thường rất ít khi nhảy sang các ngành khác, trừ một số người đã biết đầu tư chứng khoán từ trước đó.

Vị chuyên gia cho rằng, những nhà đầu tư bất động sản thường đồn từng miếng nhỏ thành một miếng lớn rồi tập trung tối đa hóa lợi nhuận. Nhìn sang nước ngoài có thể thấy, chẳng hạn một người có 30-40 tỷ đồng, họ sẽ mua vài căn hộ để cho thuê và lấy tiền chi tiêu mỗi tháng, sau đó mua thêm vài mảnh đất, rồi đầu tư chứng khoán, tiền gửi ngân hàng ít nhất cũng có một vài tỷ để thanh khoản. Đôi khi họ không trực tiếp đầu tư mà có thể thuê một bên tư vấn tài chính để quản lý danh mục. Tính an toàn ở chỗ là lúc nào họ cũng có tiền mặt, có chứng khoán và có bất động sản khai thác,...

Trong khi đó, các tiểu gia và đại gia của Việt Nam thường dồn hết tiền vào một kênh, lợi nhuận có thể lên đến 30-40% một tháng. Nhưng trong giai đoạn hiện nay, có nhiều người rất dễ bị "tăng xông", sống trên đống tài sản nhưng không hề thấy vui.

Số liệu báo cáo thị trường của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, từ quý 4/2022 đến nay, giá bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là với đất nền. Tuy nhiên, theo đánh giá, mặc dù giảm mạnh so với cách đây 1 năm nhưng mức giá này vẫn cao hơn so với thực tế thị trường từ 20-30%, bởi những khu vực này chưa hoàn thiện hạ tầng đô thị, vẫn đang tiếp tục đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì đây là cơ hội tốt để xuống tiền. Bởi tốc độ đô thị hóa cũng như dân số tăng nhanh như hiện nay, giá bất động sản được dự báo vẫn sẽ tiếp tục tăng. Dù vậy, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những rủi ro bất ngờ có thế xảy ra.