Chuyên gia lo ngại áp thuế cao chuyển nhượng BĐS: Nhiều biến tướng khó lường

Nhiều giải pháp chống thất thu thuế

Quay trở lại chu kỳ BĐS năm 2022, nhằm đối phó với tình trạng thất thu thuế hoạt động chuyển nhượng BĐS, nạn đầu cơ gây tiềm ẩn bong bóng BĐS, Bộ Tài chính đã thể hiện nhiều động thái quyết liệt. 

Cụ thể, theo bà Nguyễn Thị Lan Anh, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa và hộ kinh doanh, cá nhân thuộc Tổng cục Thuế, thời gian qua Bộ Tài chính đã chỉ đạo Tổng cục Thuế, Cục thuế địa phương tham mưu cho UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh; xây dựng dữ liệu giá giao dịch BÐS đầy đủ, công khai tạo thuận lợi cho người nộp thuế.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Công an, Bộ Tư pháp để phối hợp triển khai đồng bộ các giải pháp chống thất thu trong chuyển nhượng BÐS.

Nhằm đồng bộ triển khai các giải pháp quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BÐS một cách toàn diện, Tổng cục Thuế xây dựng đề án: "Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với các khoản thu về đất và BÐS". Đồng thời, Bộ tiêu chí rủi ro đối với các hoạt động chuyển nhượng BĐS cũng được nghiên cứu xây dựng trên phạm vi các hộ gia đình, cá nhân trên toàn bộ các tỉnh thành. Tiếp tục triển khai công tác kiểm tra nội bộ theo chương trình, kế hoạch và đột xuất để đảm bảo tính liêm chính của cán bộ thuế trong công tác chống thất thu thuế trong các hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Song nhìn lại một năm qua, tình trạng các cá nhân khi chuyển nhượng BĐS thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế vẫn tiếp diễn tại nhiều địa phương. Chuyên gia nhìn nhận rõ bất cập về hệ lụy “lách” số thuế thu nhập cá nhân phải nộp đã dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu khoản thuế đáng kể. Một số ý kiến cho rằng nên nghiên cứu đánh thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu nhiều hơn 2 BĐS trong thời gian ngắn để hạn chế sự bất ổn cho thị trường.

Trong dự thảo Tờ trình đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 và điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, liên quan đến Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tư pháp đã đề xuất nghiên cứu để bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ. Theo đó, áp dụng thuế suất cao hơn đối với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn, tần suất giao dịch càng nhanh thì thuế suất càng cao.

Tại các Khoản 5 Điều 3, Điều 14, Khoản 2 Điều 21, Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định rõ thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

Theo đó, giá chuyển nhượng BĐS là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng giá đất không được thông tin hoặc ghi thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất sẽ được căn cứ theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng căn cứ theo quy định pháp luật về đất đai.

Thông qua đề xuất trên, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các dữ liệu liên quan đến thời gian nắm giữ BĐS. Đồng thời, cần rà soát để sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng BĐS để tính thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.

Quản lý chặt nhưng cần hợp lý

Đồng tình với đề xuất, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho biết, năm 2023 thị trường phải đối đầu với nhiều khó khăn về mặt pháp lý, trong đó tháo gỡ các vướng mắc về chính sách thuế trong các hoạt động kinh doanh mua bán BĐS để tránh những hệ lụy tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường cần được đặc biệt quan tâm.

Chia sẻ từ góc nhìn chuyên gia, bà Nhung nhận diện khi thuế BĐS quá thấp, những người đầu cơ dễ dàng mua bán, ôm hàng đã đẩy giá BĐS tăng cao hàng năm. Song nhìn nhận tăng thuế chuyển nhượng BĐS là công cụ tốt, bà cũng nhấn mạnh tính hiệu quả của đề xuất trên phụ thuộc vào khâu quản lý, giám sát chặt chẽ từ phía cơ quan quản lý. Bà Nhung lo ngại, khi tập trung “siết chặt”, áp thuế quá cao sẽ khiến thị trường xuất hiện những hình thức biến tướng.

“Nếu như chúng ta siết quá chặt sẽ có một số hình thức gian dối phát sinh, có thể kể đến như: nhờ người khác đứng tên BĐS dưới các mô hình hợp đồng ủy quyền (tặng quà, trao giải có thưởng,...) với thời hạn lên đến 10 năm, 20 năm khiến vấn đề thu thuế trong các giao dịch chuyển nhượng trở nên khó khăn và mất nhiều thời gian hơn”, bà Nhung nhận định.

Đề xuất giải pháp, chuyên gia nhấn mạnh vào câu chuyện xây dựng cơ sở dữ liệu nhà đất đồng bộ, hiệu quả thông qua việc ứng dụng các công cụ “số hóa” dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng quỹ đất, thẩm định giá đất,... để tránh trường hợp đứng hộ tên, ủy quyền thiếu căn cứ nhằm đảm bảo tính minh bạch của nhà đất.

Đồng thời, bà Nhung kỳ vọng các quy định pháp lý và vi phạm đối với xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS sẽ càng được cụ thể hóa hơn nữa, chi tiết hóa hơn để ngăn ngừa những hành vi sai trái và hạn chế những rủi ro cho người tham gia trên thị trường BĐS.

Đặt trong bối cảnh giai đoạn đầu của chu kỳ mới năm 2023, thị trường vẫn đang từng bước chuyển mình khỏi những “dư âm” ảm đạm của năm cũ, khủng hoảng vẫn được nhận diện, việc cân nhắc thời điểm áp dụng các cơ chế chính sách một cách hợp lý cũng là “bài toán khó” từ phía các cơ quan xây dựng chính sách.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS, “Ở thời điểm hiện tại, khi thị trường BĐS đang trong tình trạng thê thảm, khủng hoảng nặng nề thì thì bàn đến vấn đề tăng thuế sẽ tương đối nhạy cảm”.

Như vậy, một mặt các chuyên gia đồng tình với đề xuất áp dụng thuế lũy tiến trong hoạt động chuyển nhượng BĐS; mặt khác, việc áp dụng các đề xuất trên một cách hợp lý, đúng thời điểm, không để xảy ra những biến tướng khó lường cũng cần được cân nhắc để đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh.