Chuyên gia nêu những yếu tố quan trọng giúp thanh khoản bất động sản “lội ngược dòng” trong năm 2024

Những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy thanh khoản

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, kể từ đầu năm 2023 Chính phủ đã vào cuộc tích cực và liên tục trong việc tháo gỡ các vướng mắc và khó khăn cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật nhà ở 2023 trong tháng 11/2023.

Thực tế, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2023 là dự án Luật lớn cần phải được xem xét một cách kỹ càng, đảm bảo chất lượng trước khi được thông qua. Sau đó, số lượng dự án mới và nguồn cung mới sẽ có sự cải thiện nhưng không nhiều, vẫn duy trì tình trạng nguồn cung hạn chế.

Dễ dàng thấy được, thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2023 đã ghi nhận thanh khoản cải thiện tại một số dự án căn hộ có đầy đủ các yếu tố như chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ, sản phẩm tương ứng với chất lượng, diện tích hợp lý, vị trí tốt, chất lượng bàn giao kỳ vọng tốt, tiện ích đầy đủ và chính sách bán hàng hấp dẫn… Nhờ đó, niềm tin vào thị trường bất động sản của người mua cũng dần cải thiện.

Tuy nhiên, thị trường lại không có quá nhiều dự án căn hộ 'bung hàng'. Chưa kể, giá nhà vẫn đang neo đậu ở mức cao đã ảnh hưởng không nhỏ đến tính thanh khoản. Quan ngại về vấn đề pháp lý cũng là một trong những yếu tố tác động đến số lượng giao dịch trên thị trường.

Trong năm 2023, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã và đang tiến hành cấu trúc một cách quyết liệt những danh mục dự án, nỗ lực giải quyết khó khăn về dòng tiền, đồng thời giảm tải áp lực 'khủng' từ thanh lọc thị trường. Thông thường, việc tái cấu trúc này không thể tiến hành nhanh chóng, cần phải có thời gian để thực hiện.

Liên quan đến vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương nhận định, thị trường bất động sản năm 2024 vẫn còn nhiều thách thức, trước khi có sự phục hồi rõ nét cần phải được giải quyết một cách triệt để. Nếu như Luật Đất đai sửa đổi được thông qua trong năm 2024 sẽ tạo động lực to lớn cho thị trường bất động sản.

Trong năm nay, nhiều nội dung được mong ngóng trước đó sẽ có câu trả lời rõ ràng. Nguồn cung được dự báo cũng sẽ dần cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh, triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ giúp các phân khúc bất động sản gia tăng nhu cầu.

Thị trường bất động sản trong thời gian tới cần giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu. Cần có thêm nhiều sản phẩm vừa túi tiền và nhiều hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng cho nguồn cầu. Ngoài ra, việc giảm giá thành sản phẩm là điều cần thiết nhưng rất khó thực hiện, nếu hoàn thành sẽ thu hút đáng kể số lượng người mua.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, chuyên gia Savills nhấn mạnh: "Chính phủ trong thời gian qua đã và đang áp dụng nhiều biện pháp cần thiết để thúc đẩy thị trường. Lúc này, các chủ đầu tư cũng cần phải như thế, thực hiện các biện pháp cải thiện sự phụ thuộc vào dòng tiền ngân hàng thông qua việc huy động từ những kênh khác như tái cấu trúc danh mục đầu tư, hợp tác đầu tư, giãn tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực dòng tiền của người mua".

Bất động sản trung cấp đến cao cấp vẫn hạn chế nhà đầu tư cá nhân nước ngoài

TS Khương cho biết, Việt Nam từ trước đến nay vẫn duy trì sức hấp dẫn 'khủng' với các nhà đầu tư nước ngoài. Đầu tiên, quy mô dân số của Việt Nam trên 100 triệu dân, chỉ riêng TP HCM và Hà Nội đã là hơn 10 triệu người. Do đó, nhu cầu về nhà ở lẫn văn phòng tại 2 thành phố này vẫn ở mức tương đối lớn. Ngoài ra, Chính phủ Việt Nam cũng cam kết trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), góp phần hỗ trợ những khu công nghiệp thêm sức hút với các nhà đầu tư ngoại.

Theo TS Khương, từ kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như quan điểm về thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường có thể được chia thành 2 hướng chính. Thứ nhất là đầu tư cấp dự án và thứ 2 là đầu tư cấp doanh nghiệp.

Theo đó, các nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Ngoại trừ một số thách thức vẫn tồn tại từ lâu trên thị trường nội địa (trong đó có cả thủ tục pháp lý) thì Việt Nam vẫn là điểm đến yêu thích của nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhờ thể chế chính trị ổn định và tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ. Mặt khác, tính phức tạp về quyền sở hữu pháp lý về bất động sản nhà ở tại Việt Nam vẫn đặt ra nhiều hạn chế về sự tham gia của các nhà đầu tư cá nhân nước ngoài đối với phân khúc trung cấp cho đến cao cấp.

Hiện tại, quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đều đã cạn kiệt. Trong thời gian qua, chính phủ không ngừng thúc đẩy đầu tư công vào cơ sở hạ tầng, dự án đô thị ở những thành phố vệ tinh xung quanh. Do đó, các nhà đầu tư trong nước có thể tham gia những dự án quy mô lớn hơn; các nhà đầu tư có quỹ đất lớn tại các thành phố vệ tinh cũng được hưởng lợi đáng kể từ chính sách tiền tệ, lãi suất cũng như dư địa mở rộng cho tăng trưởng kinh doanh bất động sản.

Thời điểm hiện tại, cái khó lớn nhất của thị trường bất động sản là việc các nhà đầu tư vẫn chờ đợi chính sách pháp lý thông thoáng, từ đó thúc đẩy phát triển, cung cấp những sản phẩm phù hợp để phục vụ nhu cầu xã hội và người dân.