Chuyên gia lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư TP.HCM "lép vế" so với Hà Nội

“Loạn” giá chung cư

Trong khi bức tranh thị trường bất động sản khá trầm lắng trong thời gian qua, thì thị trường chung cư, căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM lại ghi nhận những chuyển biến tích, khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại đây liên tục tăng cao.

Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 8 tháng đầu năm 2022 lượt tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng 9%, TP.HCM tăng 4%. Lượt tìm kiếm chung cư để thuê tại 2 thành phố này cũng tăng mạnh, Hà Nội 25% và TP.HCM tăng 48%.

Bên cạnh đó, trong 8 tháng qua, loại hình chung cư có mặt bằng được rao bán gia tăng. Đáng chú ý, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội gấp đôi, thậm chí là gấp ba so với TP.HCM, tùy vào từng phân khúc.

Tại Hà Nội, các phân khúc căn hộ có giá rao bán tăng từ 15-16% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá rao bán chung cư bình dân tăng 3%, cao cấp tăng 5,5% và cao cấp tăng 8%.

Nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao. (Ảnh minh họa)

Hiện trên thị trường Hà Nội, căn hộ trung cấp với mức giá từ 30-50 triệu đồng/m2 có giá tăng cao nhất là 15%. Đây cũng là phân khúc được nhiều người dân tìm  kiếm nhất trong thời gian qua, với lượng tìm kiếm tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn tại TP.HCM, căn hộ cao cấp với mức giá 55 triệu đồng/m2 lại đứng đầu thị trường về tốc độ rao bán, cũng như mức độ quan tâm và cả số lượng tìm kiếm. Cụ thể, giá bán chung cư cao cấp tại TP.HCM tăng 8%, lượng mua tăng 16% và lượng đăng tin tăng 25%.

Mức giá chung cư biến động nhanh cũng đang khiến việc mua nhà của nhiều người “khó càng thêm khó”. Chia sẻ với PV, chị Hoàng Thị Mai (quê Quảng Ninh) cho biết, cách đây 1 năm chị đã tìm hiểu giá căn hộ tại khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân. Vì tài chính khá thấp nên chị chỉ nhắm vào các dự án cũ, được giao dịch cách đây tầm 4-5 năm. Thời điểm đó, môi giới bất động sản cũng đã giới thiệu cho chị một số căn nhưng do mức tài chính chưa đủ nên hoãn việc mua.

"Sau một thời gian tích cóp, thời gian gần đây, tôi đã quay lại hỏi mua dự án xem trước đó, căn hộ tôi nhắm trước đó với mức giá là 2 tỷ thì giờ đây đã lên gần 3,5 tỷ. Như vậy, chỉ trong 1 năm mức giá đã tăng hơn 1,5 tỷ, mức giá này lại vượt quá mức tài chính mà tôi đang có" - Chị Mai chia sẻ.

Cũng giống như chị Mai, anh Hồ Luân (quê Nghệ An) cũng đang có nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại khu vực Thanh Xuân cho biết, trong mấy tháng anh đi tìm hiểu để mua nhà và thấy "sốc" khi giá nhà tăng quá nhanh.

"Trong tháng 6, tôi đã thăm dò giá tại 1 căn hộ tại dự án Thanh Xuân Complex với mức giá rao bán là 33 triệu đồng/m2. Thế nhưng, giờ quay lại hỏi mua thì lại được báo là 37 triệu đồng/m2. Theo nhân viên môi giới, những tháng gần đây, do nguồn cung khan hiếm nên mức giá tăng cao" - anh Luân cho biết.

Thực tế cũng cho thấy, thị trường chung cư tại Hà Nội hiện nay đều khá cao, đối với các căn hộ tầm trung có mức giá từ 30-60 triệu đồng/m2, đối đối các dự án mới bàn giao hoặc dự kiến bàn giao và một số dự án đã sử dụng 3-4 năm.

Đơn cử, tại khu vực Cầu Giấy như Trung Hòa, Yên Hòa, Trung Kính,... nơi tập trung nhiều căn hộ tầm trung, các dự án sử dụng 3-4 năm đều được rao bán với mức giá là 42-50 triệu đồng/m2.

Hay quanh khu vực Lê Văn Lương, các dự án mới đều được rao bán từ 50-60 triệu đồng/m2. Thậm chí có những dự án còn được rao bán tới 80 triệu đồng/m2.

Theo dõi biến động BĐS tại đây:

• Biến động thị trường mua bán nhà đất
• Biến động thị trường cho thuê nhà đất
• Biến động thị trường sang nhượng nhà đất

Sức ép từ nguồn cung

Lý giải về tình trạng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn chung cư TP.HCM là do nguồn cung hạn chế, giá vật kiệu tăng cao trong khi nhu cầu của người dân ngày càng lớn, sự điều chỉnh giá cũng là điều dễ hiểu.

Bên cạnh đó, tâm lý mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM cũng có sự khác biệt. Trong khi người Hà Nội thận trọng và an toàn và cảm nhận những biến động có thể xảy ra với thị trường khi giá nguyên liệu tăng cao, lạm phát... người dân sẽ có xu hướng "đổ xô" mua nhà, khiến nhu cầu tăng cao và giá nhà cũng tăng theo. Còn tại TP.HCM, người mua nhà lại ít quan tâm đến những vấn đề này.

TS. Cấn Văn Lực.

Chuyên gia tài chính - TS. Cấn Văn Lực cũng nhận định, trong nhiều năm qua, quan hệ cung - cầu trên thị trường đã có sự lệch pha. Thực tế có thể thấy, nguồn cung nhà ở hiện nay đang có nhiều hạn chế và cần thời gian để tăng, trong khi nhu cầu vẫn được dự báo tăng và sẽ tăng cao trong thời gian tới.

Ông Lực cũng cho rằng, chính sự lệch pha này cũng đã đẩy giá bất động sản lên cao trong thời gian qua khiến người dân - những người có nhu cầu thực khó tìm được nhà ở với mức giá hợp lý. Thực tế, các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM không thể tìm ra căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Còn theo chuyên gia bất động sản – Phạm Đức Thắng, có 3 nguyên nhân khiến thị trường căn hộ tại TP.HCM lại yếu thế hơn so với Hà Nội.

Thứ nhất, chi phí cho thủ tục đầu tư xây dựng tại TP.HCM thấp hơn so với Hà Nội giúp giá thành sản phẩm xây dựng không tăng vọt.

Thứ hai, các nhà đầu tư TP.HCM quen dùng đòn bẩy tài chính hơn so với Hà Nội. Khi các khoản vay ngân hàng đã đến ngày đáo hạn, bắt buộc chủ đầu tư phải bán để trả nợ khiến giá bất động sản giảm mạnh. Còn ở Hà Nội, tỷ lệ nhà đầu tư bán tháo để trả nợ không nhiều.

Thứ ba, thị trường TP. HCM có nguồn cung bất động sản dồi dào, còn tại Hà Nội nguồn cung nhà ở khá hạn hẹp khiến giá nhà đẩy lên cao.