Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan chức năng trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Suốt hơn 10 năm qua, giá bất động sản đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng 2 chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của đơn vị này cũng cho thấy, tại khu vực Hà Nội, đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh dưới 2 tỉ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt, nhất là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5 - 7% so với quý trước.

Các quận huyện cũng bắt đầu rục rịch tổ chức đấu giá đất. Theo đó, cùng với quyết định lên quận, đất đấu giá tại Đông Anh ghi nhận mức trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, gần gấp đôi giá khởi điểm, dẫn dắt tăng giá cả khu vực.

 

Hiện tại, các phân khúc bất động sản đều đang ghi nhận mức tăng giá dần so với thời điểm cuối năm 2022, đầu năm 2023. Nguyên do là tâm lý của các nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phục hồi của bất động sản đang tăng trở lại và đã quay lại thị trường để bắt đáy. 

Theo anh Ngọc Hiếu, môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực vùng ven Hà Nội, những lô đất nền trước đó từng cắt lỗ từ 30 – 40% thì hiện giờ đều tăng giá trở lại, dù chưa bằng thời điểm thị trường lúc “sốt” nóng giai đoạn 2021 – 2022 nhưng mức giá vẫn duy trì ở mức khá cao.

“Một số nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đã bắt đầu tranh thủ đi gom những lô đất giá hợp lý để chờ cơ hội. Một số nhà đầu tư khác thì đã ôm hàng từ giai đoạn trước, hiện đã có lời nhưng họ vẫn không bán bởi đa số mọi người đều đang kỳ vọng sang năm 2024, thị trường bất động sản phục hồi thì sẽ có cơ hội tăng giá cao hơn nữa”, anh Hiếu chia sẻ. 
Anh Hiếu cho biết thêm, đa phần những người đầu tư vào đất nền, nhà ở đều là những người có tiền. Nếu họ đã cầm cự được tới thời điểm này, thì chắc chắn họ sẽ giữ đất và đợi đến khi nào giá bán tăng cao thì mới chuyển nhượng. Chỉ có những ai sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều mới buộc phải bán bất động sản trong thời gian khó khăn vừa rồi, nhưng thực tế số lượng này cũng khá ít. 

Theo các chuyên gia bất động sản, bối cảnh thị trường bất động sản dù ảm đảm nhưng giá bất động sản lại vẫn duy trì ở mức tăng cao là bởi thị trường hiện nay vẫn còn đang gặp nhiều bất ổn, thị trường không còn phục vụ cho nhu cầu ở thực của người dân mà đã chuyển sang thị trường đầu cơ.

Trong thời gian tới, giá bất động sản được nhiều chuyên gia dự báo là sẽ khó có thể giảm sâu hơn nữa, bởi lẽ nguồn cung nhà ở của chúng ta vẫn đang rất thiếu, nhu cầu thực đối với phân khúc nhà ở vẫn còn rất nhiều. Trong trường hợp khả thi, giá bất động sản có thể sẽ giảm từ 3 – 5% nhưng là để khuyến mại người mua nhà. 

Thị trường bất động sản được xem là đã phát triển quá nóng, gây ra hậu quả như hiện nay và có nhiều tác động liên quan đến giá bất động sản. Đây là thực trạng đáng quan ngại trong tương lai vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sở hữu nhà ở của nhiều người dân trong tương lai.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, vấn đề lớn của thị trường bất động sản hiện nay là khan hiếm nguồn hàng, lệch lạc giữa các phân khúc. Đặc biệt là phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, phù hợp với đại đa số bộ phận người dân thì lại đang mất dần trên thị trường, thị trường hiện chủ yếu là dòng sản phẩm cao cấp.

“Đầu cơ bất động sản nếu không được kiểm soát thì sẽ tiếp tục khiến thị trường bất động sản trở nên ảo, méo mó và mất cân đối. Từ đó khiến cho giá cả bất động sản ngày càng tăng dần, nhu cầu sở hữu nhà ở của nhiều người dân lại càng xa vời”, ông Đính nói. 

Theo TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt vì nó có giới hạn và không thể “sản sinh” tiếp được đất đai, trong khi đó, số lượng dân cư ngày một đông lên. Nếu như ai cũng chỉ tập trung “tích tụ” đất, nhà ở và chờ để bán thì phần đất còn lại rất ít, tài nguyên này không được lưu thông ra bán, sử dụng thì sẽ không còn cho những người có nhu cầu thực.

Ông Sơn cho biết thêm, bản chất của thị trường bất động sản hiện giờ là thị trường của đầu cơ chứ không còn thị trường sản xuất hàng hóa, cung cấp nhà ở cho người dân nữa. Chính từ lỗ hổng của việc cho phép sở hữu thoải mái số lượng nhà ở, không thu thuế, không chịu chi phí gì đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư “găm giữ” đất đai, nhà ở. Nếu tiếp tục tình trạng này thì diện tích đất ở sẽ ngày càng ít đi, nhu cầu tiếp tục lớn lên tạo sự thúc đẩy tăng giá bất động sản mạnh mẽ. 

“Chúng ta đang sử dụng tài nguyên không hiệu quả, nếu tiếp tục thì giá cả bất động sản sẽ không bao giờ giảm xuống được và gây kích thích tình trạng đầu cơ dữ dội và làm hủy hoại các hoạt động kinh tế, gây hậu quả cho cả xã hội. Những người không có cơ may sở hữu bất động sản sẽ ngày càng khó có nhà để ở, từ đó gây bất bình đẳng trong xã hội, lâu dài gây ra bất ổn chính trị lớn”, ông Sơn nhận định.

Theo các chuyên gia, hiện nay chưa có chính sách đánh thuế tài sản, đặc biệt là đối với bất động sản là một loại tài sản lớn. Công tác quản lý còn lỏng lẻo và chưa có các biện pháp điều tiết để phát triển đô thị hóa được diễn ra lành mạnh, bền vững. Chính vì vậy, cần có nghiên cứu kỹ lưỡng về việc áp dụng đánh thuế bất động sản để đảm bảo công bằng xã hội.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng, để giải quyết bất cập này của thị trường bất động sản thì cần có một hệ thống luật pháp đồng bộ từ Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Xây dựng,… Cần có chính sách đánh thuế tài sản rõ ràng, đặc biệt là đối với bất động sản. Phải đặt ra các tiêu chí khi đánh thuế về quy mô, vị trí, diện tích, mức độ giá trị,… để đưa ra mức đánh thuế sao cho phù hợp. Từ đó sẽ tác động việc luân chuyển bất động sản, Nhà nước có được nguồn thu.

“Hiện giờ chúng ta vẫn còn khó khăn về các định nghĩa, hệ thống luật pháp còn chồng chéo và đặc biệt là thiếu cơ sở dữ liệu đất đai để kiểm soát, thực hiện việc đánh thuế một cách công bằng, minh bạch. Đây là những trở ngại lớn khiến việc kiểm soát thị trường bất động sản vẫn chưa thực hiện được”, ông Sơn nói.

Ông Sơn cho rằng, nhìn từ kinh nghiệm áp dụng đánh thuế tài sản của các nước phát triển trên thế giới, Việt Nam có thể xem xét, áp dụng và điều chỉnh sao cho phù hợp với nước ta. Ví dụ như Luật Khai thác và sử dụng bất động sản tại Úc, nếu mua một mảnh đất tại khu vực trung tâm, sau một năm nếu không khởi công thì sẽ bị nâng thuế lên, sau mỗi năm nếu vẫn không khởi công thì sẽ tiếp tục nâng mức thu thuế lên. Chỉ có như vậy mới ngăn chặn được động cơ găm giữ đất của những người mua bất động sản, giúp cho tài nguyên lưu chuyển được. 

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi đánh thuế bất động sản thì nên theo diện tích, hạn mức nhà ở, đất ở chứ không nên đánh thuế theo đơn vị ở. Hiện nay, nguyên tắcc chung đánh thuế nhà đất trên thế giới đều dựa theo giá trị, tạo công bằng về giá trị.  

Thông thường, các nước đang và đã phát triển trên thế giới đều đánh thuế áp vào giá thị trường, những trường hợp sở hữu nhiều đất, nhà ở thì sẽ bị đánh thuế lũy tiến 2 – 5 lần và đánh thuế với tỷ suất cao đối với những thửa đất không sử dụng, bỏ hoang. Chỉ có cách này mới đưa việc sử dụng đất trở nên một cách hiệu quả, loại bỏ được tình trạng đầu cơ, tích trữ. Từ đó, bất kể ai sở hữu bất động sản cũng sẽ gắn với việc khai thác để trả tiền thuế, giúp điều chỉnh giá bất động sản ổn định, xuống thấp.

Theo các chuyên gia bất động sản, thuế là một trong những công cụ hữu hiệu để điều tiết ổn định cho thị trường bất động sản. Hiện nay, dù thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn nhưng vấn nạn đầu cơ, thổi giá luôn nhen nhóm xuất hiện tại các thành phố lớn, cũng như diễn ra rộng khắp các vùng nông thôn.

Sử dụng công cụ thuế là biện pháp hợp lý, an toàn, phù hợp với thông lệ quốc tế và đã được các nước trên thế giới áp dụng từ lâu và rất thành công. Về lâu về dài, trong bối cảnh chúng ta đang hòa nhập với quốc tế, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ “tràn” vào trong nước ngày càng nhiều, thu thuế cũng là cách bảo vệ thị trường trong nước, bảo vệ các nhà đầu tư.