Chủ tòa nhà văn phòng không còn "cầm trịch" như trước

Một đại diện doanh nghiệp chuyên môi giới văn phòng cho thuê cho biết, những tòa nhà sắp hoàn thiện hiện nay đang gặp khó trong việc tìm khách thuê.

Vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ, nếu như trước đây chủ đầu tư các tòa nhà hạng A có quyền lựa chọn cũng như quy hoạch khách thuê theo các lĩnh vực mong muốn để định hình vị thế riêng cho tòa nhà, thậm chí còn kèm theo nhiều điều khoản khắt khe như thời hạn thuê hay giá thuê. Tuy nhiên, trong vài năm tới, việc lấp đầy các diện tích cho thuê mới là điều quan trọng nhất.

Tỷ lệ trống cao, giá thuê giảm

Đây cũng là lý do có tòa nhà mà vị đại diện doanh nghiệp trên phụ trách vốn dĩ được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn hạng A nhưng giá chào thuê lại buộc phải giảm xuống, mức giá dự kiến chỉ ngang ngửa mức cao nhất của hạng B.

Sau khoảng thời gian khảo sát sơ bộ về nhu cầu của một số khách thuê tiềm năng, hiện tại, bà cũng đang trao đổi với chủ đầu tư để đưa ra một số ưu đãi như miễn, giảm giá thuê trong vài tháng đầu tiên của hợp đồng để có thể cạnh tranh với các tòa nhà khác ra mắt cùng thời gian.

Trong báo cáo mới đây, Knight Frank cũng nhấn mạnh, bắt đầu từ đầu năm sau, thị trường sẽ dịch chuyển từ ưu ái chủ tòa nhà sang hướng ưu ái khách thuê. Có thể nói, đây là lần đầu tiên kể từ năm 2018, khách thuê văn phòng chiếm ưu thế trong việc thương thảo hợp đồng.

Dự báo này được đưa ra khi nhận định về triển vọng trong 2 năm tới, tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B tại TP. Hồ Chí Minh ước tính tăng khoảng 23%, tương đương hơn 330.000 m2 diện tích sàn được bổ sung. Dự kiến, những dự án đầu tiên khánh thành và đi vào hoạt động từ quý II/2023.

Sự tăng trưởng nguồn cung khiến giá thuê văn phòng hạng A trên toàn thành phố giảm khoảng 2 USD/m2/tháng. Theo dữ liệu hiện tại của Knight Frank, giá thuê trung bình văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống 5%. Đơn vị này dự báo, đến cuối năm 2024 mức giá này sẽ giảm còn 55,5 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%.

Khách thuê phân khúc văn phòng hạng B hiện phải trả 33,68 USD/m2/tháng, thậm chí có khả năng còn được ưu ái hơn, với giá thuê giảm về mức mức khoảng 27 USD/m2/tháng trong cùng kỳ.

Ngoài lý do về nguồn cung, bị đại diện doanh nghiệp môi giới nói trên còn cho rằng, nhu cầu thuê văn phòng cũng có nhiều thay đổi khiến chủ đầu tư không thể "cầm trịch" như trước kia.

Cùng quan điểm, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam cũng nhận định, các doanh nghiệp, tổ chức sẽ cân nhắc đến việc lựa chọn vị trí văn phòng mới, theo đó, khả năng mở rộng và địa điểm làm việc sẽ linh hoạt trong bối cảnh nền kinh tế dự kiến sẽ có nhiều biến động trong thời gian tới.

Ông Leo nêu quan điểm, trong số khách thuê văn phòng hạng A, có thể chứng kiến những thay đổi trong quy trình ra quyết định chọn thuê mặt bằng văn phòng khi họ cân nhắc đến yếu tố chi phí, hướng đến sự cân bằng giữa chất lượng cũng như tính xanh hóa của công trình và vị trí đắc địa, song song với việc tính toán các yếu tố kinh tế bất ổn trong tương lai gần.

Vùng phụ cận sẽ lên ngôi trong thời gian tới

Theo khảo sát cho thấy, các tòa nhà văn phòng sắp hoàn thiện và đi vào hoạt động trong năm 2023 chủ yếu có vị trí đặt tại các quận trung tâm và khu Đông. Nguồn cung trong các năm 2024 và 2025 sẽ có thêm khu Tât và khu Nam nhưng chiếm lĩnh thị trường vẫn sẽ là vùng trung tâm.

Dù vậy, ông Leo Nguyễn vẫn cho rằng trong bối cảnh sắp tới, nhiều khách thuê, nhất là với phân khúc hạng B sẽ chấp nhận đi xa hơn ra các quận phụ cận để đổi lấy giá thuê chỉ từ 27-34 USD/m2/tháng.

Trong đó, khu Nam nổi lên như một khu vực ưu ái khách thuê với giá thuê trung bình chỉ khoảng 2,4 USD/m2/tháng và mặt bằng sàn thuê có diện tích lớn. Điều này đã phần nào bù đắp trở ngại về quãng đường di chuyển cho nhân viên bên cạnh những tiện ích hạ tầng cao cấp hay cảnh quan hiện đại, được quy hoạch bài bản.

Bên cạnh đó, khu vực Thủ Thiêm thuộc TP. Thủ Đức cũng là một trong những "điểm nóng" tạo nên xu hướng dịch chuyển văn phòng ra khỏi trung tâm, với 2 tòa tháp văn phòng hạng A sắp được hoàn thiện, vị trí cách trung tâm chỉ một cây cầu và 3 phút chạy xe.

Theo ông Leo Nguyễn, hai tòa tháp này, cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm thành phố sẽ giúp thị trường văn phòng tại đây chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê. Theo đó, nếu muốn thu hút khách thuê, các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá thuê gia hạn kể từ năm 2023, khách thuê sẽ được gia hạn hợp đồng với mức giá trần thấp hơn giá chào thuê của các tòa nhà mới khánh thành.

Có nhiều kinh nghiệm làm việc với các khách thuê tiềm năng, bà Lại Thị Như Quỳnh, Quản lý cấp cao bộ phận Cho thuê văn phòng tại Savills Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp hiện nay đang ngày càng quan tâm hơn đến văn phòng ở khu vực trung tâm, chủ yếu bởi giá thuê thấp hơn và hợp đồng cho thuê linh hoạt hơn.

Mặt khác, chi phí vận hàng cũng được cắt giảm đáng kể, chưa kể đến quỹ lương và phúc lợi cho nhân viên có thể cũng ở mức thấp hơn so với các văn phòng ở trung tâm thành phố.

Dù vậy, đại diện Savills Việt Nam nhấn mạnh, không phải doanh nghiệp nào cũng phù hợp để di chuyển đến các khu vực này. Một điểm trừ mà các doanh nghiệp phải chấp nhận đó là hạn chế về khả năng tiếp cận do hệ thống giao thông nội đô của TP. Hồ Chí Minh chưa được hoàn thiện.