Văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP HCM vẫn trên đà tăng giá

Báo cáo của JLL cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội trong quý III/2022 có một nguồn cung hạng A mới từ tòa nhà Epic Tower tại số 19 phố Duy Tân. Diện tích cho thuê của tòa nhà là hơn 22.400 m2 sàn và hứa hẹn sẽ là một tòa nhà văn phòng nổi bật tại khu vực quận Cầu Giấy. Tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hạng A và hạng B tại Hà Nội tính đến quý III/2022 đạt 2,3 triệu m2 sàn.

Trong quý III/2022, thị trường văn phòng hạng A và B Hà Nội chứng kiến mức hấp thụ ròng dương khoảng 15.645 m2 sàn. Trong đó, phân khúc văn phòng hạng A vẫn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của khách thuê quốc tế khi có tỷ lệ hấp thụ ròng đạt 7.000 m2. Đa phần các giao dịch lớn được ghi nhận tại tòa nhà Capital Place – tòa văn phòng hạng A duy nhất đạt chứng chỉ xanh LEED ở khu vực vùng trung tâm. Mặt khác, ở khu vực ngoài trung tâm, một số tòa nhà hạng A cũ ghi nhận tỷ lệ lấp đầy sụt giảm. Trong quý 3, các khách thuê nổi bật đều đến từ lĩnh vực bất động sản, ngân hàng và thương mại điện tử.

Tại Hà Nội, thị trường văn phòng hạng A trở nên vô cùng sôi động với lượng giao dịch thuê mới tăng. Tỷ lệ lấp đầy của các tòa văn phòng hạng A ghi nhận ở mức 8.612 m2 sàn, trong đó khu vực Ngoài trung tâm giữ 73%. Điều này có thể do các tòa nhà hạng A ở vùng ngoài trung tâm thường có giá hợp lý hơn, mà vẫn đảm bảo được chất lượng ngang với các tòa nhà ở khu vực trung tâm. 

Ở cả 2 phân khúc, giá chào thuê văn phòng tăng, đa phần nhờ sự tăng giá ở những tòa nhà mới, sau khi đạt được tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng. Giá thuê thuần văn phòng hạng A trong quý III/2022 đạt 28,3 USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước đó. Giá thuê tại các tòa phân khúc hạng A cũng ghi nhận mức tăng 0,9% so với quý trước, đạt 15,2 USD/m2/tháng nhờ có nguồn cung mới xuất hiện.

Theo nhận định của đơn vị này, thị trường trong quý IV/2022 sẽ có một nguồn cung hạng A mới là tòa Techcombank tại khu vực Trung tâm. Ngày ra mắt tòa nhà Lancaster Luminaire sẽ lùi sang quý I năm sau. Theo đó, tổng nguồn cung mới trong năm 2023 đạt hơn 170.000 m2 cho cả hạng A và hạng B. Dù lượng nguồn cung mới sẽ thúc đẩy mạnh mẽ diện tích hấp thụ ròng, nhưng tỷ lệ trống trung bình cũng sẽ tăng lên vì nhu cầu hiện hữu chưa chạy theo kịp nguồn cung mới và cũng cần thêm thời gian để lấp đầy. 

Thế nhưng, giá thuê thuần trung bình trong năm 2023 dự kiến sẽ tăng 3-5% theo năm nhờ nguồn cung mới đạt chất lượng cao. Mặt khác, các tòa nhà cũ có xu hướng giữ giá với những chính sách thuê ưu đãi để giữ chân khách thuê.

Trong khi, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP HCM không đổi trong quý III/2022. Mặt khác, thị trường phân khúc hạng A diễn ra sôi nổi với việc xuất hiện 2 cao ốc văn phòng mới là Cobi Tower 1 và Cobi Tower 2 tại Quận 7, nâng tổng diện tích cho thuê ở phân khúc này có thêm 26.309 m2 sàn. 

Tòa Zen Plaza ở Quận 1, xưa thuộc phân khúc hạng C, đã nâng cấp lên thành văn phòng hạng A nhờ việc chuyển đổi công năng khối bán lẻ thành văn phòng, từ đó bổ sung thêm khoảng 13.400 m2 sàn cho nguồn cung của phân khúc này. 

Mức hấp thu ròng của văn phòng hạng A trong quý III/2022 đạt 6.211 m2. Các nhóm ngành chính thúc đẩy nguồn cầu là ngân hàng là ngân hàng, luật, nghiên cứu và tư vấn, cùng những đơn vị vận hành văn phòng chia sẻ. Hai nhu cầu phổ biến nhất trong quý này là thay đổi địa điểm và mở rộng diện tích.

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A cũng tăng khi thị trường có sự hồi phục, đạt 42.008 m2. Đa số những giao dịch mới đều đến từ những dự án văn phòng mới tại quận 7, trong đó có Cobi Tower 1 và 2, CMC Creative Space, The 678 và The Grace. Ngoài ra, hai quận khác cũng chứng kiến mức hấp thụ ròng cao trong quý III/2022 là quận 1 và quận 3 tương ứng với 7.806 m2 và 6.496 m2. Giá thuê cải thiện nhờ nhu cầu thuê tăng.

Tại TP HCM, giá thuê văn phòng phân khúc hạng A tăng 0,35% theo quý, đạt mức 47,8 USD/m2/ tháng. Vì nhu cầu thuê đang trên đà tăng sau đại dịch, nhiều chủ đầu tư đã loại bỏ các ưu đãi thuê. Trong đó, do nhu cầu tăng mạnh tại khu vực trung tâm, các dự án mới như tòa Lim III thậm chí cũng đã loại bỏ chương trình miễn phí thuê.

Giá chào thuê phân khúc hạng A tại khu vực trung tâm không thay đổi nhiều theo quý, duy trì ở mức 33,5 USD/ m2/ tháng. Giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm tăng 0,8% theo quý và tăng từ 3,4% theo năm, đạt mức 22,5 USD/m2/tháng vì xuất hiện thêm nguồn cung mới chất lượng cao.

Dự kiến, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP HCM dự kiến sẽ không đổi đến hết năm 2022, trừ tòa nhà Techcombank Sài Gòn tại Quận 1, nơi đa phần được sử dụng cho nhu cầu nội bộ. Mặt khác, nguồn cung tương lai của hạng A vẫn tích cực phát triển với tòa nhà Office Haus được hoàn thành vào quý IV năm nay, góp 14.800 m2 sàn cho thuê trên thị trường. Nhờ việc hoàn thành cầu Thủ Thiêm 2 giúp kết nối Thủ Thiêm trực tiếp với khu vực trung tâm, khu đô thị Thủ Thiêm đang trở thành khu vực phát triển văn phòng hạng A mới . Dự kiến đến hết năm 2023, có khoảng 84.833m2 diện tích văn phòng cao cấp được hoàn thành tại Thủ Thiêm, trong đó có The Mett (30.333m2) và The Hall Mark (54.500m2).