Văn phòng cho thuê - phân khúc "cá biệt" của thị trường bất động sản

Tỷ lệ lấp đầy cao

Sau dịch, nền kinh tế nước ta phục hồi và tăng trưởng trở lại. Chỉ tính tại Hà Nội, GDP quý III vừa rồi tăng đến 15,7%. Nguồn vốn FDI bền vững đưa số lượng doanh nghiệp mới được thành lập tăng thêm, nhu cầu nâng cao chất lượng không gian làm việc là cơ sở để chất lượng văn phòng cho thuê đang được cải thiện.

Theo thống kê, tính đến thời điểm quý III/2022 tổng nguồn cung phân khúc văn phòng trên thị trường Hà Nội có 2,13 triệu m2 thuộc quyền sở hữu của 189 dự án. Trong đó, phía Tây thành phố chiếm đến với 40% diện tích trên tổng số nguồn cung, tương đương với 849,000 m2; khu vực Nội có 830,000 m2 với khoảng 39%; còn số cung còn lại nằm rải rác tại các khu vực thành phố.

Một số khảo sát cho thấy, mặc dù ở thời đại công nghệ phát triển mạnh mẽ, con người có thể kết nối với nhau một cách dễ dàng, nhanh chóng, tiện lợi, thế nhưng để hiệu quả công công việc đạt được kết quả tốt nhất, văn phòng vẫn là nơi đem lại hiệu suất làm việc cao nhất. Theo đó, thay vì làm việc từ xa, thì không gian làm việc chung đem lại sự gắn kết, hỗ trợ cộng tác và cơ hội học tập và phát triển của nhân viên. Để đưa lại sự thoải mái và cảm hứng làm việc, nhà đầu tư ngày càng chú ý nhiều hơn tới việc thiết kế và xây dựng sản phẩm. 

Khi mới bắt đầu khởi nghiệp, thường các doanh nghiệp ít vốn sẽ tận dụng căn hộ để làm văn phòng làm việc. Mặc dù biết bị cấm nhưng vẫn luồn lách các quy định, đăng ký địa điểm kinh doanh ở một địa điểm và hoạt động tại một nơi khác gây bất tiện và tạo cảm giác không an toàn cho khách hàng. Nhận thức được vấn đề, thời gian gần đây, tình trạng này đã giảm đi đáng kể.

Đây cũng là một trong những lý do giúp phân khúc văn phòng cho thuê có điều kiện để phát triển một cách ổn định. Thời gian qua, hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy ở mức cao. Quý III/ 2022, công suất thuê toàn thị trường ghi nhận tăng và tăng 4% theo năm. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy của sản phẩm văn phòng Hạng C đạt mức 96%. 

Nói về thị trường văn phòng cho thuê, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương Mại, Savills Hà Nội thông tin, nếu phát triển theo đúng lộ trình, từ nay đến cuối năm, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường Hà Nội sẽ đạt mức cao, các tòa nhà văn phòng Hạng A và B tại khu vực trung tâm là các dự án rất được chú ý.

Văn phòng xanh dẫn dắt xu thế phát triển của phân khúc

Tuy nhiên, bước sang năm 2023, việc một số tòa nhà văn phòng mới được đưa vào hoạt động có thể sẽ khiến tỷ lệ lấp đầy giảm đi so với hiện tại. Hiện nay, diện tích ưa chuộng của các doanh nghiệp đi thuê văn phòng là từ 300-500m2, do đó nguồn cung sắp được ra mắt trong thời gian tới có diện tích trung bình giao động từ 10.000 – 30.000m2/toà nhà. Điều này, thể hiện sự kỹ càng của nhà đầu tư khi nghiên cứu thị trường, khả năng hấp thụ nguồn cung mới của thị trường trong tương lai vẫn sẽ rất khả quan. 

Với tình hình nguồn cầu tại các khu vực nội thành bắt đầu khan hiếm như hiện nay, xu hướng dịch chuyển văn phòng làm việc ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận rõ nét. Đây là cơ hội để phát triển các dự án văn phòng mới có vị trí đẹp tại các khu vực phía xa. Nhất là khi, cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện và phát triển như các tuyến tàu điện và các tuyến vành đai giúp cho việc di chuyển được dễ dàng.

Trong tương lai, giai đoạn 2- 3 năm tới, nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm  được đánh giá khá cao với khoảng 19 dự án mới, bao gồm Lotte Mall Hà Nội, 36 Cát Linh, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, Tiến Bộ Plaza và một số dự án tại khu Starlake. 

Về nguồn cầu, nhu cầu thuê đang gia tăng, nhiều công ty hiện có động thái thay đổi mô hình làm việc, áp dụng các mô hình mới như hybrid. Điều này thúc đẩy nhu cầu tái cấu trúc, cải tạo, nâng cấp sửa chữa văn phòng để phù hợp với mô hình hoạt động mới, đặc biệt là mô hình văn phòng xanh. Thị trường lại đang có nguồn cung tốt, khi các nhà đầu tư bắt đầu chú ý đến nhu cầu và tâm lý khách hàng, do vậy càng trở nên hấp dẫn hơn cho những khách thuê có nhu cầu dịch chuyển. 

Trên thực tế, mô hình văn phòng xanh là khái niệm của không gian làm việc thoải mái, thư giãn, hoà mình vào thiên nhiên. Đây còn là một môi trường làm việc mở, mọi người có thể dễ dàng kết nối và trao đổi hiệu quả các vấn đề trong công việc. 

Đồng thời, một văn phòng có không gian hấp dẫn sẽ rất dễ gây ấn tượng sâu sắc trong lòng khách hàng, đối tác trong. Theo đó, cũng thông qua đây, doanh nghiệp có thể bộc lộ văn hoá làm việc một cách rõ ràng.

Đại học Harvard đã từng nghiên cứu về không gian văn phòng xanh, theo đó, một công ty sở hữu môi trường làm việc xanh có thể giảm 30% số ngày nghỉ bệnh của nhân viên so với các mô hình văn phòng khác. Với tác dụng lọc không khí, cây xanh giúp giảm bớt khí độc nóng từ thiết bị máy móc như nấm mốc, vi khuẩn. Ngoài ra, nếu được làm việc trong môi trường xanh, những tác hại về mắt khi ngồi nhìn màn hình vi tính quá nhiều giờ cũng sẽ được giảm bớt.

Đáng mừng, thị trường Hà Nội từ nay tới năm 2024 sẽ ghi nhận thêm ít nhất 6 dự án văn phòng được nhận chứng chỉ Xanh. Chứng tỏ, bản thân các chủ đầu tư đang tập trung xây dựng và quản lý toà nhà một cách bền vững khi các công ty, tổ chức, tập đoàn đa quốc gia hướng tới mục tiêu xây dựng môi trường làm việc lý tưởng cho nhân viên. Do đó, trọng tâm phát triển của thị trường văn phòng cho thuê trong những năm tới vẫn sẽ là văn phòng xanh.