Thị trường văn phòng cho thuê còn "ngổn ngang" nhiều thách thức

Theo Trí Thức Trẻ, báo cáo của JLL Việt Nam chỉ ra, thị trường văn phòng Hà Nội nguồn cầu vẫn còn gặp nhiều thách thức. Ở loại hình hạng A&B, Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng dương khoảng 1.169m2 sàn trong quý, chủ yếu nhờ các giao dịch lớn tại một số tòa văn phòng hạng A. Nhìn chung, hầu hết các tòa văn phòng cho thuê đều có hấp thụ ròng âm, hoặc là chỉ cho thuê được kích thước văn phòng vừa và nhỏ (250-400m2).

Trong bối cảnh các doanh nghiệp vẫn đang chịu ảnh hưởng kéo dài của dịch bệnh Covid-19 và số ca bệnh tăng nhanh tại Hà Nội, dẫn tới có nhiều doanh nghiệp quyết định cho nhân viên làm việc tại nhà và tạm dừng nhu cầu thuê văn phòng. Điều này khiến cho tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B giảm 0,2% so với quý trước đó. Nhờ giá thuê phải chăng nên hầu hết các yêu cầu thuê văn phòng tập trung ở những tòa nhà hạng B ở ngoài khu vực trung tâm. Về đối tượng khách thuê, các giao dịch lớn ở cả phân khúc hạng A&B chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ thông tin và doanh nghiệp bất động sản.

Tuy thế, giá thuê văn phòng vẫn tăng nhẹ. Tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng tăng nhẹ ở cả hai phân khúc. Năm 2022, khi các doanh nghiệp trở lại hoạt động bình thường, một số tòa nhà hạng A đã hồi phục giá thuê về mức bằng với trước khi giãn cách xã hội. Giá thuê văn phòng hạng A trong quý I năm 2022 đạt 26,8 USD/m2/tháng, tăng 0,1% so với quý trước. Với mức giá chào thuê cao hơn mặt bằng chung của tòa văn phòng mới BRG Tower, có giá thuê trung bình hạng B cũng tăng nhẹ 0,9% so với quý trước, đạt 14,9 USD/m2/tháng.

Trong khi đó tại TP.HCM, nguồn cung mới cho thị trường văn phòng tiếp tục hạn chế trong quý đầu năm. Chỉ có một tòa nhà hạng C với quy mô 5.600m2 hoàn thành trong quý I năm 2022 và được sử dụng để làm trụ sở của chủ đầu tư, không chào thuê trên thị trường. Cả hai phân khúc văn phòng hạng A&B đều không ghi nhận nguồn cung mới với tổng diện tích sàn cho thuê vẫn ở mức 1,67 triệu m2, trong đó diện tích trống sẵn sàng cho thuê khoảng 167.000m2 sàn, chủ yếu đến từ các tòa nhà hạng B.

Xu hướng cải tạo lại các tòa nhà hiện hữu giảm diện tích thuê trong khi thị trường hạng B ghi nhận nhiều giao dịch lớn ở các tòa nhà mới, giúp cải thiện lượng hấp thụ thuần cho toàn bộ thị trường văn phòng hạng A&B lên mức dương, khoảng 3.684m2, nhưng so với quý trước vẫn giảm mạnh. Các công ty hoạt động trong ngành Công nghệ - thông tin và sản xuất có vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục dẫn dắt nhu cầu trong quý.

Tuy nhiên, các tòa nhà hạng B hiện hữu cũng đang khá cẩn trọng trong chiến lược cho thuê trước thách thức suy giảm nhu cầu trong quý I năm 2022 do tác động kéo dài của dịch bệnh.

Theo báo cáo của JLL, mặc dù đang đối mặt với nhu cầu suy giảm, chủ nhà nhìn chung có xu hướng giữ giá thuê ổn định nhờ tầm nhìn lạc quan về 9 tháng còn lại của năm 2022. Giá thuê ổn định ở mức 30,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo năm và 0,2% theo quý.

Các tòa nhà mới với áp lực lấp đầy diện tích trống có xu hướng thu hút khách thuê với nhiều chương trình ưu đãi hơn. Các thỏa thuận thực tế diễn ra khá linh hoạt theo từng giao dịch với các điều khoản hỗ trợ không chỉ giới hạn ở giá thuê.

Trong 9 tháng còn lại của năm 2022, dự kiến 3 tòa nhà hạng B ở khu vực ngoài trung tâm sẽ gia nhập thị trường với diện tích gần 70.000m2 sàn cho thuê, đóng góp 4% tổng nguồn cung. Đại lộ Lê Duẩn dự kiến sẽ chào đón thêm 1 tòa nhà chất lượng hạng A được dùng làm trụ sở của chủ đầu tư và không chào thuê ra thị trường.

Trong khi đó, các doanh nghiệp hoạt động trong ngành có tốc độ tăng trưởng tốt như công nghệ thông tin, thương mại điện tử hay bất động sản khả năng cao sẽ vẫn tiếp tục dẫn dắt nhu cầu của thị trường văn phòng Hà Nội.