Đất nền ven Sài Gòn diễn biến "khó hiểu" đầu năm: Chỗ thì nóng, nơi lại nguội

Theo ghi nhận cho thấy, từ sau Tết Nguyên đán, diễn biến thị trường đất nền TP.HCM có sự thay đổi "trái chiều". Khu Đông (quận 9, quận 2, quận Thủ Đức), vốn là thị trường gần như "nóng" nhất TP.HCM từ trước đến nay thì hiện tại lại có phần giảm nhiệt cả về nguồn cung lẫn sức mua. Giới chuyên gia lý giải cho điều này là bởi mức giá đất nền của khu vực này hiện đã tăng cao, nhu cầu về đầu tư vì thế đã bị hạn chế. Hiện có nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực vùng "trũng" về giá để tìm kiếm biên lợi nhuận.

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, trong khi đất nền khu Đông có phần giảm nhiệt thì khu Tây (huyện Củ Chi, Hóc Môn) lại diễn biến sôi động về cả nguồn cung lẫn nguồn cầu. Theo báo cáo mới đây của Chợ Tốt Nhà thấy được, lượt tìm kiếm đất nền tại huyện Củ Chi và Hóc Môn bắt đầu tăng lên ngay khi thời điểm kỳ nghỉ Tết kết thúc, từ tuần thứ 6 (07/02-13/02) và nhanh chóng vượt mức trước thời điểm kỳ nghỉ Tết ở tuần thứ 7 (14/02-20/02). Xu hướng này cũng tương đồng với nhu cầu tìm mua và giao dịch thực tế tại các khu vực trên.

Theo đó, huyện Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm thông tin đứng đầu trong các khu vực và luôn ở mức cao gấp đôi so với khu vực thứ 2 là Quận 9 (TP.Thủ Đức).

Tại huyện Củ Chi, khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ đã ghi nhận lượt tìm kiếm thông tin tăng trưởng mạnh ngay từ giai đoạn sau Tết. So với giai đoạn 4 tuần trước Tết thì lượt tìm kiếm ở xã Bình Mỹ tăng 152% và xã Nhuận Đức tăng 210%. Giá bán trung bình cho một mảnh đất 200m2 tại huyện Củ Chi dao động ở mức từ 3,4-3,5 tỷ đồng (tương đương với khoảng 17,5 triệu đồng/m2).

Tại khu vực huyện Nhà Bè, những nơi có chỉ số quan tâm đất nền tăng cao nhất sau Tết gồm có xã Phước Kiến và xã Nhơn Đức, lần lượt là 115% và 170%. Giá bán trung bình tại đây ghi nhận được ở mức từ 4,5-4,6 tỷ đồng cho một khu đất rộng 200m2 (tương đương với khoảng 22,5 triệu đồng/m2).

Tại khu vực huyện Hóc Môn, nguồn cung nhà đất tại huyện này tăng mạnh sau khi có thông tin lên quận.

Theo báo cáo Chợ Tốt Nhà chỉ ra, lượng tin đăng về đất đai được rao bán tại khu vực huyện Hóc Môn tăng mạnh từ giai đoạn tháng 11 năm 2021 và tháng 12 năm 2021 (lần lượt tăng 300% và 500% so với giai đoạn tháng 10 năm 2021) do sự cộng hưởng của hai yếu tố là: thị trường mở cửa trở lại sau thời gian giãn cách xã hội suốt nhiều tháng và thông tin "Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước năm 2025" xuất hiện vào nửa sau của tháng 11 năm 2021.

Từ tháng 1 năm 2022 và tháng 2 năm 2022 lượng tin đăng có xu hướng chững lại nhưng vẫn có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ trở lại vào tháng 3 năm 2022. Các phân khúc về đất đều chứng kiến mức tăng mạnh mẽ tương tự như xu hướng chung của toàn phân khúc, tuy nhiên sự tăng trưởng về số lượng được thể hiện rõ ràng nhất ở 2 loại hình là đất thổ cư và đất nông nghiệp.

Tình hình diễn ra tương tự tại huyện Củ Chi, khi sự tăng trưởng thể hiện ở cả nguồn cung và sức cầu nhờ vào thông tin lên quận. Cuối tháng 2 năm 2022, thông tin huyện Củ Chi được các chuyên gia đồng thuận đưa thẳng lên thành phố đã nhanh chóng gây sốt và được chia sẻ mạnh mẽ trong các hội nhóm, cộng đồng mua bán bất động sản. Với đề xuất trên, Củ Chi được định hướng để trở thành đô thị xanh, đô thị sinh thái và là trung tâm về văn hóa - kinh tế - du lịch ở phía Tây của TP.HCM. Các dự án, kế hoạch gồm có xây dựng các cảng và trung tâm hậu cần (logistics), phát triển các khu vui chơi, du lịch và dịch vụ để giữ chân du khách, hình thành các khu công nghiệp công nghệ cao.

Với những thay đổi dự kiến, trong thời gian sắp tới, dự báo là nguồn cầu về đất sẽ tiếp tục tăng mạnh ở khu vực Củ Chi. Còn tính đến thời điểm hiện tại sau khi thông tin trên được đưa ra thì thị trường đất tại khu vực này nhìn chung cũng đã có những biến động nhất định.

Theo dữ liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy, nguồn cung về đất tại khu vực Củ Chi tăng rất nhanh từ sau giai đoạn giãn cách xã hội để phòng chống dịch bệnh Covid-19. Sau khi TP.HCM gỡ bỏ giãn cách xã hội vào tháng 10 năm 2021 thì lượng tin đăng bán trung bình thể hiện cho nguồn cung đã tăng gấp 3 lần, sau đó có xu hướng ổn định dần trong giai đoạn quý I năm 2022.

Các loại hình đất đều có mức tăng trưởng mạnh vào cuối năm 2021. Đáng chú ý là, quý I năm 2022 ghi nhận được sức bật vượt trội của đất nền dự án và đất công nghiệp.

Còn riêng với đất nông nghiệp thì vẫn duy trì được lượng tin đăng từ giai đoạn cuối năm 2021 cho đến thời điểm hiện tại của năm 2022. Sau đợt dậy sóng vào cuối năm 2021, nguồn cung đất thổ cư đã dần bình ổn xuyên suốt 4 tháng qua và vẫn là loại hình được chuộng bán nhất ở huyện Củ Chi.

Tuy vậy, theo Chợ Tốt Nhà, tất cả khu vực đều có chung kịch bản là nguồn cung giảm so với giai đoạn trước Tết, lý giải cho xu hướng này là do một số lượng đất nền đã được thanh khoản ngay sau Tết và chưa có thêm nguồn cung mới được đăng bán.

Theo báo cáo mới đây của DKRA Vietnam cũng cho thấy rằng, TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới trong quý, các giao dịch trên thị trường chủ yếu là loại hình cá nhân đứng ra phân lô với quy mô nhỏ lẻ, dưới 2ha. Những khu vực được hỗ trợ thông tin quy hoạch, hạ tầng tiếp tục nhận được sự quan tâm và giá vẫn biến động tăng ở cả thị trường sơ cấp cùng thứ cấp.