Bất động sản Thủ Đức "sốt" giá: Giá trị thật hay do tâm lý đầu cơ?

Tại buổi Talkshow "Tương lai bất động sản TP. Thủ Đức" do Cafeland tổ chức mới đây, Chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển đưa ra nhận xét rằng, trong nhiều năm qua, bất kỳ địa phương nào khi có thông tin quy hoạch lên thành phố cũng kéo theo hiệu ứng tăng giá đất và đôi khi còn tạo sóng.

Theo Trí Thức Trẻ, từ năm 2019, thị trường bất động sản đã có những triển vọng khá tốt, cùng với đó là những cảnh báo về mức giá đã quá cao. Tuy vậy, có hai động lực chính gồm:

Thứ nhất là xuất khẩu tăng mạnh, việc làm phát triển khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài vào các khu công nghiệp.

Thứ hai là du khách quốc tế đạt đỉnh cao, chỉ xếp sau Thái Lan, đã tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng.

"TP. Thủ Đức ra đời vào thời điểm Việt Nam đối mặt với đại dịch Covid-19. Nếu xét về kinh tế vĩ mô thì hai năm qua không thuận lợi cho thị trường bất động sản nhưng từ khi vừa thành lập, giá đất tại một số tuyến đường ở TP. Thủ Đức tăng rất mạnh", ông Hiển cho biết.

Theo vị chuyên gia này, mới đầu nhiều người cho rằng đây là hiệu ứng tăng từ khi có thông tin thành lập TP. Thủ Đức và nhiều nhà đầu tư đi trước đón đầu. Thế nhưng, dần dần khi quan sát thêm ở những khu vực khác, việc tăng giá này không chỉ xảy ra ở riêng TP.Thủ Đức mà còn phủ rộng ở cả những khu vực không có tiềm năng phát triển với tỷ lệ tương đương.

Tham khảo ngay nội dung Mua đất nền Thủ Đức để cập nhật những thông tin mới nhất về thị trường cũng như giá cả các khu nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức - Hồ Chí Minh.

"Rõ ràng việc tăng giá bất động sản khá mạnh trong hai năm 2020-2021 thể hiện sức hút của TP.Thủ Đức. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng nhanh không tương xứng với giá trị thực sẽ tạo khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản và là rào cản cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Bởi, các nhà phát triển phải mua quỹ đất trống hoặc những vùng chưa phát triển để xây dựng những dự án trung - cao cấp. Khi giá đất mua vào quá cao, việc phát triển dự án rất khó và rất chậm.

Điều này dẫn đến chỉ có nhà đầu cơ giữ đất, còn nhà phát triển thật sự không thể mua đất để phát triển dự án, hình thành khu trung tâm thương mại dịch vụ như kỳ vọng", TS. Đinh Thế Hiển đưa ra nhận định.

Ông Hiển cũng dẫn ra ví dụ cho thấy, hai mặt của việc tăng giá bất động sản ở khu vực TP. Thủ Đức trong thời gian qua: "Bên cạnh những vùng có giá đất tương xứng với sự phát triển như Thảo Điền - khu thương mại dịch vụ gần cao cấp cho người nước ngoài, vẫn có những vùng giá biệt thự 20-30 tỷ đồng/căn nhưng để trống 5-7 năm qua, không thể kinh doanh khai thác hoặc khai thác với tỷ suất rất thấp".

Cũng theo vị chuyên gia này, trong thời gian tới, nếu bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực phía Nam trở về mức giá hợp lý, nghĩa là dòng tiền đổ vào với nhu cầu thực từ nhà đầu tư mua để khai thác, đầu tư; không còn hiện tượng đánh sóng, đầu cơ và dòng tiền của những nhóm lớn thì TP. Thủ Đức sẽ có những mức giá hợp lý hơn cho các nhà phát triển.

Bàn về tiềm năng phát triển của TP. Thủ Đức trong tương lai, ông Hiển cho rằng bản thân mỗi quận vốn dĩ đều có ưu thế riêng, có thể phát triển ngang với một thành phố cấp 3 của những địa phương khác, xét cả về mặt dân số, GDP... Do vậy, khi hợp lại thì TP. Thủ Đức đã có đủ nội lực để phát triển (chưa tính đến tiềm năng), thậm chí là GDP ngang một tỉnh vừa.

Xét về góc độ quy hoạch, từ trước đến nay trục Tây Bắc luôn là hướng chính được quy hoạch phát triển dân cư trung và cao cấp. Không phải ngẫu nhiên mà làng đại học Thủ Đức, các trường đại học quốc gia sau này được đặt tại đây. Chẳng qua trong một thời gian dài, khu Phú Mỹ Hưng (khu Nam) quá nổi bật khiến cho Tây Bắc trầm lắng. Nếu phát triển đúng hướng thì GDP của TP. Thủ Đức có thể vượt qua các địa phương đang dẫn đầu.

"Vấn đề là làm sao kết hợp ba khu vực này lại một cách nhịp nhàng từ phân khu chức năng, phân khu kết nối để phát huy được thế mạnh của từng khu vực. Phải là quy hoạch mềm và bài toán này không phải dễ.

Cách đây mười mấy năm, khu vực gần ngã tư An Sương kết nối với quận Tân Bình và quận 1 rất vắng vẻ, nhưng bây giờ, mật độ dân số rất đông. Nếu phát triển đúng, đừng để có những nhà đầu cơ bất động sản mà phải có những nhà phát triển tương xứng, thu hút người dân đến sinh sống và làm việc thì TP. Thủ Đức có thể phát triển dân số gấp nhiều lần so với hiện tại. Dân số đông là tiền, nơi nào có dân số đông, nơi đó có tiền", TS. Đinh Thế Hiển đánh giá.