Vì sao bất động sản Đồng Nai có tốc độ tăng "chóng mặt"?

Dù nguồn cung giảm nhiều, giá tăng

Theo Trí Thức Trẻ, trong buổi hội thảo với chủ đề Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam do Nhà đầu tư tổ chức, Trưởng phòng R&D DKRA Việt Nam - ông Võ Hồng Thắng cho biết, trong quý I năm 2022, toàn thị trường phân khúc đất nền phía Nam ghi nhận có 11 dự án mở bán (7 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 1.832 nền, tương đương với quý IV năm 2021 (khoảng 1.834 nền), tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 68% với khoảng 1.240 nền được thị trường đón nhận, tặng nhẹ ở mức 6% so với lượng tiêu thụ của quý trước đó và cùng kỳ năm ngoái (khoảng 1.174 nền).

Với phân khúc căn hộ, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có 18 dự án mở bán (gồm 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 3.398 căn, bằng 42% so với quý trước (8.039 căn), bằng 62% so với quý I năm 2021 (5.515 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mới (khoảng 2.596 căn), bằng 45% so với quý trước (5.767 căn) và bằng 59% so với cùng kỳ năm 2021 (4.416 căn).

Ở nhà phố biệt thự, ghi nhận có 611 căn mở bán đến từ 12 dự án (bao gồm 8 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn tiếp theo), bằng 17% so với quý trước và bằng 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 71% tương đương 432 căn, bằng 18% so với quý IV năm 2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm 2021.

Bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, đặc biệt là condotel. Theo thống kê cho thấy, trường quý I năm 2022 đón nhận 613 căn mở bán đến từ 4 dự án, tăng 71% so với quý trước nhưng lại giảm 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng lưu ý là, tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, tương đương 199 căn, gấp 3,3 lần so với quý IV năm 2021 nhưng lại chỉ bằng 43% so với cùng kỳ năm 2021.

Biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận có 12 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.020 căn, bằng 59% so với quý trước nhưng tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57% (khoảng 579 căn), bằng 46% so với quý IV năm 2021, tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Phân khúc nhà phố/shophouse trong khu phức hợp ghi nhận có 13 dự án mở bán trong quý I năm 2022 (bao gồm 2 dự án mới và 11 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 2.768 căn, tăng 4% so với quý trước và gấp 12,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 87%, tương đương 2.408 căn, tăng 4% so với quý IV năm 2021 và gấp 14,6 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung giảm nhiều nhưng giá lại tăng. Giá bán thị trường sơ cấp dù nguồn cung giảm, giá bán tăng và ngược lại có lúc thời điểm "lockdown" thị trường thứ cấp lại giảm giá.

Xét về phương diện giá, ông Thắng cho biết rằng, ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền quý I năm 2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An, tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Đồng Nai có những dự án đất nền hơn 74 triệu đồng, tiệm cận với một số địa phương ở TP.HCM. Phân khúc căn hộ tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương, chiếm 85% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp ở TP.HCM tăng từ 3-5%, ở Bình Dương tăng từ 2-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận 53 triệu đồng/m2.

Một phân khúc nữa là giá nhà phố biệt thự tăng 2-3%. Thị trường Đồng Nai ghi nhận mức tăng từ 8-12%. Trong thời gian dịch bệnh, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng, hỗ trợ lãi suất..., các chi phí này dẫn tới áp dụng tăng giá, nhưng khách hàng vẫn được hưởng lợi từ điều này.

Đặc biệt là Đồng Nai, ghi nhận dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn. Với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng giá sơ cấp condotel ghi nhận đạt 44-167 triệu và toàn miền Nam là 75 triệu. Loại hình condotel ở TP.HCM cao hơn 29% so với miền Bắc. Quý vừa qua, giá sơ cấp tăng 5-8% so với quý trước.

Phân khúc nhà phố, shophouse chịu tác động mạnh của dịch Covid-19. Với biệt thự nghỉ dưỡng, giá dao động từ 15-151 tỷ, toàn miền Nam là 26,6 tỷ và cao hơn 25% so với miền Bắc; 28% so với miền Trung. Nhà phố shophouse nghỉ dưỡng, giá trung bình khoảng 20 tỷ/căn, cao hơn miền Bắc 18% và cao hơn miền Trung 48%. Quý vừa qua không có sự biến động gì ở phân khúc miền Nam.

Ông Thắng cho biết thêm, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng ví dụ như quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không được tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung - cầu thị trường khi 2 năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, nhân công, chi phí vật liệu đều tăng rất cao.

Bên cạnh đó, những cơn sốt đất không bền vững nhưng xác lập mặt bằng giá khu vực. Nhiều cơ hội, tiềm năng là lực đẩy cho thị trường bất động sản như: Sự phục hồi nền kinh tế; gói hỗ trợ đầu tư công; nền lãi suất duy trì mức thấp; các hiệp định FDI; những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) làm tăng tính kết nối vùng; sự tham gia thị trường của các chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính với các dự án quy mô lớn từ vài trăm đến hàng nghìn ha; quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (xu thế sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mới, bớt phụ thuộc vào Trung Quốc).

Những thách thức mà thị trường phía Nam phải đối mặt

Bên cạnh những cơ hội thì thị trường bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể là, nền kinh tế đang gặp phải nhiều khó khăn do dịch bệnh kéo dài và ảnh hưởng đến tình hình chung của thế giới. Xung đột chính trị giữa Nga và Ukraine trong thời gian gần đây cũng đã tác động đến giá dầu trên toàn thế giới và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường. Có nhiều tổ chức tài chính trên thế giới đưa ra dự báo tăng trưởng trong năm 2022. Thêm vào đó, áp lực lạm phát tăng cao ở nhiều quốc gia, Việt Nam cũng không đứng ngoài những khó khăn này. Bên cạnh đó, việc siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây cũng gây thêm trở ngại.

Hơn nữa, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là, việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ triệt để, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng thêm chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha giữa cung - cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi đó, với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện tại rất khó để có thể sở hữu nhà.

Sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc, trong quý I năm 2022, đối với bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố/biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ tại các tỉnh, địa phương chưa có nhiều.

Chính sách "zero covid" của Trung Quốc cùng xung đột chính trị giữa Nga - Ukraine làm ảnh hưởng đến lượng khách quốc tế đến Việt Nam. Luật chưa quy định cụ thể khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel...

Ngoài ra, còn có nhiều yếu tố khác như: Tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh vượt qua khả năng của những người lao động, những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát hay là tình trạng sốt ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ta hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh...

Dựa trên những cơ hội và thách thức đó, ông Thắng đưa ra kiến nghị một số yếu tố giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Về quy hoạch, quy hoạch đô thị/dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (lao động - việc làm - nhà ở - tiện ích xã hội... đặc biệt là nhà ở phù hợp với túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập trung bình), xác định các đô thị vệ tinh có thể hỗ trợ/ giải tỏa cho TP.HCM đồng thời phát triển đô thị của các tỉnh thành, khu vực lân cận.