Chần chừ bán đất vì sợ hớ, nhà đầu tư rơi vào cảnh chấp nhận chôn vốn hoặc phải cắt lỗ

Chần chừ bán đất vì sợ hớ, nhà đầu tư ngậm ngùi chôn vốn 

Theo Nhịp sống kinh tế, thị trường bất động sản là những biến số khó dự đoán. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, viễn cảnh kiếm tiền trăm triệu, tiền tỷ từ bất động sản trong khoảng thời gian ngắn đã không thể tái diễn như trước. Ngược lại, nhà đầu tư ngày càng phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn khi diễn biến của thị trường có thể bị đảo chiều hoàn toàn.

Anh Nam (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang rơi vào tình cảnh như vậy. Theo nhà đầu tư này, tháng 1/2022, anh có mua lô đất ở Ba Vì (Hà Nội) với giá 3,5 tỷ đồng. Sau khi chuyển nhượng, công chứng thành công, anh Nam được môi giới kết nối với một khách hàng đang có nhu cầu tìm mua đất vùng ven để xây nhà.

Do mảnh đất của anh Nam sở hữu vị trí đẹp, diện tích lớn, phù hợp để xây căn nhà nhỏ nghỉ dưỡng ven đô, nêm vị khách hàng này sẵn sàng trả chênh 300 triệu đồng với mong muốn "mua nhanh để xây nhà ở". Nếu bán ngay thì trừ đi chi phí, anh Nam có thể thu về mức lợi nhuận gần 10% chỉ trong vài ngày.

Thấy khách hàng nhiệt tình, môi giới liên tục gọi điện giục chốt, anh Nam lại băn khoăn, do dự có nên bán hay không. Bởi anh thừa nhận một phần tiếc vì lô đất vị trí đẹp và cho rằng giá có thể còn tăng hơn nữa. Phần khác thấy khách và môi giới gọi điện, anh nghĩ rằng, có thể họ muốn mua để cắt và chuyển nhượng cho bên khác, chốt lời vì lô đất đẹp.

Vì cho rằng giá đất có thể tăng trong thời gian tới và nếu bán với giá 3,8 tỷ đồng sẽ bị hớ, anh Nam quyết định đòi 4,1 tỷ đồng. Thậm chí, nhà đầu tư này còn kỳ vọng lô đất còn có thể tăng. Tuy nhiên, khách hàng đã từ chối mua.

Một tháng sau, khi có việc cần tiền gấp, anh Nam chấp nhận rao bán lại đô đất cũ với giá 3,8 tỷ đồng. Thế nhưng, vị khách cũ đã chốt mua đô đất khác nên không có nhu cầu mua lại mảnh đất này. Đáng nói hơn là dù thông qua nhiều đơn vị môi giới, mức giá mà anh Nam mong muốn là 3,8 tỷ đồng đã không khả thi. Thậm chí, một số khách hàng còn thẳng thắn đặt vấn đề mua lại với giá 3,2 tỷ đồng. Như vậy, nếu bán với giá thấp hơn 3,5 tỷ đồng, anh Nam sẽ không có lời, thậm chí phải chấp nhận lỗ vốn nên anh đã từ chối bán.

Đến nay, đã 5 tháng trôi qua, lô đất của anh Nam vẫn trong tình trạng vắng người hỏi mua. "Chắc tôi phải chấp nhận trả gốc lãi và chờ thêm 1-2 năm, may ra thị trường mới hồi dần. Chứ tầm này, đất đai khó bán", anh Nam chia sẻ.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản xuất hiện rất nhiều trường hợp chần chừ bán đất vì dự tính giá có thể tăng cao hơn nữa nhưng diễn biến thực tế lại đi ngược lại. Theo các chuyên gia, giá bất động sản đang neo ở mức cao và chững lại.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội thừa nhận, một số thị trường địa ốc đang có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân do mức giá ở một số khu vực đang neo ở mức cao. Mức giá cao đã ảnh hưởng rất nhiều đến tính thanh khoản của thị trường, theo đó, lượng giao dịch thành công thời gian qua đã ghi nhận sự sụt giảm đáng kể.

Theo các chuyên gia phân tích, nếu như tình trạng giá cao kéo dài trong một khoảng thời gian, người mua không có, nhà đầu tư sẽ phải đứng trước áp lực chấp nhận cắt lỗ. Hiện nay, tâm lý người mua không còn mạnh tay xuống tiền như trước đây. Họ có phần cẩn trọng và xem xét, cân nhắc kĩ hơn. Hoặc chờ đợi thị trường sụt giảm về giá để xuống tiền. Do đó, những nhà đầu tư đủ khả năng gồng gánh nợ lãi cần chờ đợi thời gian. Còn nhà đầu tư không thể gánh nợ sẽ buộc phải cắt lỗ.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho biết, đã xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư tìm cách rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và có người đã phải chấp nhận cắt lỗ. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy các sản phẩm tốt để mua, nhưng các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì nên cảnh giác với những rủi ro khi thị trường chững lại.

Vị chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư nên tiếp tục theo dõi, quan sát các diễn biến của thị trường. Đặc biệt phải lưu ý đến vấn đề thanh khoản và cân nhắc các yếu tố khác nhau.

Đáng chú ý, ông Quang nhấn mạnh, chỉ nên mua sản phẩm có hiệu quả khai thác. Bên cạnh đó, vị chuyên gia khuyến nghị không nên sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Đồng thời, nhà đầu tư nên hạ mức kỳ vọng xuống và kéo dài thời gian đầu tư. 

Thị trường bất động sản cuối năm sẽ ra sao?

Đầu năm 2022, thị trường tại nhiều khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Khánh Hòa, Bình Dương... vẫn diễn biến sôi động, thậm chí giá đất liên tục tăng cao. Tuy nhiên, trước nhiều tác động, thị trường đã bất ngờ "quay xe" hạ nhiệt.

Ông Nguyễn Văn Đính , Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, trong nửa đầu năm 2022, thị trường có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Hiện nay, tình trạng chung của thị trường là nguồn cung khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.

“Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lại rất lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP. HCM - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây”, ông Đính nói. Ngoài ra, vị chuyên gia dự báo, các cơn sốt nhằm đẩy giá tăng cao có thể vẫn tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven các thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết: “Có thể thấy, nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất hạn chế vì nhiều lý do khác nhau. Điều này cũng dẫn đến giá các sản phẩm trên thị trường bị đẩy lên cao, nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người dân”. 

Ông Khương cho biết thêm, tình trạng này không chỉ xảy ra ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí minh và cả ở các tỉnh lân cận. Bởi vậy, thời gian tới, nguồn cung trên thị trường sẽ bị hạn chế. Thêm vào đó, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn, dự báo thị trường bất động sản thời gian tới sẽ đối diện với khó khăn, đặc biệt với những người mua với nhu cầu ở thực.

“Từ bây giờ cho đến cuối năm, thị trường sẽ không có gì thay đổi: Nguồn cung thiếu, giá bán duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Thứ nhất là bởi vì quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Bên cạnh đó, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao", vị chuyên gia của Savills nhận định.

Những vấn đề trên dẫn đến tính thanh khoản thấp bởi khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên ông Khương nhấn mạnh, cần lưu ý là so với năm 2012 và 2012, giao dịch vẫn nhiều hơn, đối với tháng 6, 7 hàng năm, thanh khoản trong thị trường không cao.

Cũng theo ông Khương, việc nguồn cung bị hạn chế sẽ tạo điều kiện chó các đô thị xung quanh Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh phát triển. Bởi đây đều là những khu vực có quỹ đất dồi dào, giao dịch thuận tiện và giá mềm dẻo hơn, từ đó tính thanh khoản được cải thiện.