Thị trường BĐS đang hạ nhiệt, nhà đầu tư có nên "ôm hàng" vào?

Tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại

Theo Nhịp sống kinh tế, thống kê của Batdongsan.com.vn ghi nhận, lượng quan tâm đến bất động sản (đại diện cho nguồn cầu) trong tháng 4 đã giảm 14% so với tháng trước.

Báo cáo của DKRA cũng cho thấy, dù giá chào bán vẫn tăng nhưng thanh khoản đất nền thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh đã sụt giảm từ tháng 4 đến nay, phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả với những dự án đã có sổ từng nền. Theo dự báo của đơn vị này, nguồn cung và sức cầu trong tháng tiếp theo có thể tiếp tục giảm trên toàn thị trường.

Có thể thấy, dấu hiệu giảm nhiệt không chỉ xuất hiện trên các chợ địa ốc online mà cả các giao dịch mua bán trên thị trường thứ cấp cũng chững lại. Sự chững lại của tốc độ tăng trưởng trên thị trường địa ốc khiến nhà đầu tư kỳ vọng cơ hội sẽ ôm hàng giá rẻ.

Trong cuộc họp báo thường kỳ mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã nhận định, tốc độ tăng giá của thị trường đã có dấu hiệu chậm lại, tuy nhiên giá có "hạ" hay không thì chưa rõ.

Cũng theo ông Hùng, diễn biến mới này của thị trường sẽ thuận lợi hơn với người mua nhà. Chủ trương chung sẽ là không siết vốn vào bất động snar, nhất là các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân. Song, vẫn phải kiểm soát để tránh hiện tượng đầu cơ.

Thời điểm nào thị trường địa ốc sẽ xảy ra hiện tượng cắt lỗ?

Liên quan đến thời điểm nào thì thị trường địa ốc sẽ xảy ra hiện tượng cắt lỗ, thực tế, một số chuyên gia nhận định việc này khó dự báo chính xác. Tuy nhiên, việc cắt lỗ cũng đã xảy ra với những nhà đầu tư đang phải gồng lãi khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà. Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản, đối với nhà đầu tư lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính lớn là chịu rủi ro nhiều nhất.

Theo vị chuyên gia này, đến hết quý III, tình trạng cắt lỗ chưa xảy ra nhiều bởi đây là giai đoạn mà nhà đầu tư dung hòa, cơ cấu vốn và tỷ lệ vốn vay. Theo đó, một số nhà đầu tư vẫn kỳ vọng sự tăng giá trở lại. Cũng theo ông Chánh, thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh và phải đợi phản ứng của nhà đầu tư thì mới có thể đánh giá chính xác. Thị trường đang trong trạng thái ngập ngừng để chờ đợi.

Là người thường theo dõi diễn biến thị trường, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, giai đoạn thị trường đang giảm nhiệt thì giá mua bán có thể chênh lệch từ 10% - 30% tùy phân khúc và địa điểm. Hiện đã có người bán chấp nhận ra hàng giá mềm, tức giảm 10% - 20% so với giá thị trường đang rao để bán được, hoặc chấp nhận cho môi giới kê thêm giá, miễn sao bán được. Trong khi đó, các sale đang đồng thuận cho kiểu này với lý lẽ "sale giỏi bán được giá cao thì được hưởng phần chênh". Qua đó, càng cho thấy giá bán đang lộn xộn, tùy theo người môi giới giỏi "kêu".

 "Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá. Tôi cho rằng, giá đất thời gian tới có giảm nhưng giảm khi chủ đất thực sự muốn bán", ông Hiển nhận định.

Ngoài ra, vị chuyên gia này còn cho biết thêm, không ít người khẳng định một cách chắc nịch giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Nhưng họ quên rằng năm 2002 từng có nhận định như vậy và thực tế đến năm 2012 thì thị trường bất động sản giảm khá mạnh ở nhiều phân khúc.

Mới đây, trong một chia sẻ, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản EximRS nhận định, đây không phải thời điểm thích hợp để lướt sóng. Do vậy, nếu vào thị trường lúc này, nhà đầu tư phải xác định dài hạn, hạn chế việc dùng vốn vay, nếu có vay tỷ lệ nên dưới 40%.

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 sẽ ra sao?

Ông Nguyễn Văn ĐÍnh, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, việc hàng loạt địa phương vào cuộc nhằm ngăn chặn tình trạng sốt đất trên thị trường là tín hiệu tích cực giúp bình ổn giá đất, hướng tới sự phát triển lành mạnh. Theo đó, thời điểm hiện tại giá đất nền đã không còn tăng nóng như 3 tháng đầu năm.

“Trong quý đầu năm, thị trường đất nền vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với thời kỳ năm 2019. Nhiều địa phương gia tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán đất như Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa. Tuy nhiên, bước sang tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến đất nền trên cả nước đã giảm mạnh gần 20% so với tháng liền trước”, ông Đính cho biết.

Theo dự báo về diễn biến giá đất nền trong những tháng cuối năm 2022, ông Đính cho rằng, các cơn sốt đẩy giá lên cao vẫn có thể tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven các thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông được đẩy mạnh. Thậm chí, ngay thời điểm này, giá đất nền vùng ven TP. Hà Nội đang tăng.

Ông Đính cho rằng, nguyên nhân xuất hiện các cơn sốt đất, thổi giá, một phần do chủ đầu tư đang kỳ vọng lợi nhuận quá cao nên đã trực tiếp đẩy giá bán. Mặt khác, bất động sản đang được xem là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh thị trường thế giới có nhiều diễn biến phức tạp. Chưa kể, đầu tư công trong giai đoạn 2022 được triển khai dồn dập, nhiều dự án mới được hình thành, các dự án còn dang dở cũng được đẩy nhanh tiến độ đã tạo tín hiệu khởi sắc cho thị trường, nhưng ngược lại cũng kéo giá bất động sản lân cận "ăn theo".

Do đó, vị chuyên gia cho rằng, để đảm bảo giá đất nền trong thời gian tới diễn biến được ổn định, đúng với nhu cầu thực, thì chính quyền các địa phương cần tiếp tục quyết liệt trong việc kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, các dự án đầu tư, giao dịch đất nền... để đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luật, cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn.

Theo ông Đính, cần gánh trách nhiệm của lãnh đạo địa phương với tình trạng mua bán đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở trái quy định pháp luật để tránh dẫn đến hiện tượng sốt ảo. Đồng thời, chính quyền địa lương cũng cần quản lý các sàn giao dịch và môi giới bất động sản chặt chẽ, hiệu quả hơn.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết: “Có thể thấy, nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất hạn chế vì nhiều lý do khác nhau. Điều này cũng dẫn đến giá các sản phẩm trên thị trường bị đẩy lên cao, nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người dân”.

Vì vậy, việc đầu tư vào thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ là rất cao. Tình hình này không chỉ xảy ra ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mà cả ở các tỉnh lân cận. Bởi vậy, trong thời gian sắp tới, nguồn cung trên thị trường sẽ bị hạn chế. Theo Báo cáo thị trường Quý I/2022 của Savills, giá bất động sản ở các phân khúc có xu hướng gia tăng.

Vị chuyên gia của Savills nhận định, do nguồn cung thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn cũng như nhu cầu nhà ở lớn, dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đối diện với khó khăn, đặc biệt là những người mua với nhu cầu ở thực.

“Từ bây giờ cho đến cuối năm, thị trường sẽ không có gì thay đổi: nguồn cung thiếu, giá bán duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Thứ nhất là bởi vì quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Bên cạnh đó, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là so với năm 2012 và 2013, giao dịch vẫn nhiều hơn; đối với tháng 6, 7 hằng năm, thanh khoản trong thị trường không cao”, ông Khương nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Khương cũng cho rằng, việc nguồn cung hạn chế sẽ tạo điều kiện cho các đô thị xung quanh hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh phát triển. Bởi đây là những khu vực có quỹ đất dồi dào, giao dịch thuận tiện và giá mềm hơn, từ đó có thể cải thiện tính thanh khoản.