Cập nhật quy định mới nhất về luật mua bán đất nông nghiệp

Thế nào là đất nông nghiệp?

Theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 2003 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu. Trên cơ sở đó, đất đai được chia theo ba nhóm chính gồm:

• Nhóm đất nông nghiệp;
• Nhóm đất phi nông nghiệp;
• Nhóm đất chưa sử dụng.

Như vậy, pháp luật đã mở rộng khái niệm đất nông nghiệp với tên gọi “nhóm đất nông nghiệp” thay cho “ đất nông nghiệp” trước đây. 

Theo đó, tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì việc phân loại đất cũng căn cứ vào mục đích sử dụng. Đồng thời Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất như sau:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: đất chuyên trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch không quá một năm kể cả đất sử dụng theo chế độ canh tác không thường xuyên, đất cỏ tự nhiên có cải tạo sử dụng vào mục đích chăn nuôi; bao gồm đất trồng lúa, đất cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.
• Đất trồng cây lâu năm: đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch kể cả cây có thời gian sinh trưởng như cây hàng năm nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm như thanh long, chuối, dứa, nho,...; bao gồm đất trồng cây công nghiệp lâu năm, đất trồng cây ăn quả lâu năm và đất trồng cây lâu năm khác.
• Đất rừng sản xuất: đất sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng; bao gồm đất có rừng tự nhiên sản xuất, đất có rừng trồng sản xuất, đất khoanh nuôi phục hồi rừng sản xuất, đất trồng rừng sản xuất. 
• Đất rừng phòng hộ: đất sử dụng vào mục đích phòng hộ đầu nguồn, bảo vệ đất, bảo vệ nguồn nước, bảo vệ môi trường sinh thái, chắn gió, chắn cát, chắn sóng ven biển theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng; bao gồm đất có rừng tự nhiên phòng hộ, đất có rừng trồng phòng hộ, đất khoanh nuôi phục hồi rừng phòng hộ, đất trồng rừng phòng hộ.
• Đất rừng đặc dụng: đất để sử dụng vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm khoa học, bảo tồn thiên nhiên và đa dạng sinh học, vườn rừng quốc gia, bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh, bảo vệ môi trường sinh thái theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng; bao gồm đất có rừng tự nhiên đặc dụng, đất có rừng trồng đặc dụng, đất khoanh nuôi phục hồi rừng đặc dụng, đất trồng rừng đặc dụng.
• Đất nuôi trồng thủy sản: đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thuỷ sản; bao gồm đất nuôi trồng thuỷ sản nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt. 
• Đất làm muối: ruộng muối để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
• Đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Luật mua bán đất nông nghiệp có quy định về điều kiện mua bán đất nông nghiệp 

Tương tự những loại đất khác, đất nông nghiệp cũng được pháp luật quy định những điều kiện nhất định cần đáp ứng trước khi được xem là đối tượng của giao dịch mua bán. 

Cụ thể theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình, trong đó có quyền mua bán đất khi đáp ứng các điều kiện như sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (hoặc chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận). 
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Điều kiện này  giúp  tránh  tình  trạng  tẩu  tán  tài  sản,  khi quyền  sử  dụng  đất  đang  trong  tình  trạng  kê biên, ngoài ra trong tình trạng đó thì quyền  sử dụng  đất  cũng không còn thuộc về người sử dụng nên không  được thực  hiện giao dịch chuyển quyền.
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Căn cứ Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện mua bán đất nông nghiệp thì: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

Bên cạnh đó, với đặc thù là đất nông nghiệp thì khi mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp, cần đáp ứng một số các điều kiện quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận, tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa;
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho, quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

• Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
• Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất. Nếu hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định như đã phân tích ở trên.

Những rủi ro khi mua bán đất nông nghiệp

Hiểu được nhu cầu mua bán đất nông nghiệp là giao dịch phổ biến, nhiều đối tượng đã lợi dụng giao dịch này để chuộc lợi cho mình bằng cách sử dụng các chiêu trò tinh vi, lừa đảo bên mua đất. Tuy đã có nhiều biện pháp từ phía cơ quan có thẩm quyền, nhưng các chủ thể trong giao dịch vẫn còn trường hợp chủ quan, tin tưởng nên sơ suất trong khi thực hiện mua bán, dẫn đến vừa không nhận được đất, vừa mất một số tiền lớn. 

Những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình mua bán đất có thể kể đến như:

• Việc mua bán được thực hiện bằng “giấy viết tay” không công chứng, chứng thực nên không có giá trị pháp lý, không được pháp luật công nhận;
• Không lập biên bản đặt cọc, hay biên bản không có người làm chứng vì tin tưởng;
• Không xác minh thông tin của bên bán gây nên trường hợp quyền sử dụng đất do một chủ thể đứng tên nhưng bên bán là một chủ thể khác;
• Đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi theo quy hoạch nhưng vẫn được bên bán thực hiện mua bán;
• Giấy tờ đất nông nghiệp đang bán được làm giả. Đây là hiện tượng rất phổ biến trong bối cảnh công nghệ, kỹ thuật phát triển như ngày nay;
• Đất nông nghiệp đang thế chấp tại ngân hàng nhưng bên bán dấu bên mua.

Để hạn chế tối đa những rủi ro kể trên xảy ra, các bên cần trung thực trong giao dịch, cũng như nắm bắt rõ quy định của luật mua bán đất nông nghiệp mới nhất để thực hiện đúng.

Luật mua bán đất nông nghiệp quy định về quy trình, thủ tục mua bán đất nông nghiệp mới nhất

Bước 1: Các bên thỏa thuận các quyền lợi, nghĩa vụ của mình và tiến hành lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp. Hợp đồng này phải công chứng hợp đồng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có đất.
Hồ sơ gồm có:

• Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đơn yêu cầu công chứng hợp đồng;
• Dự thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng.

Bước 2: Sau khi đã hoàn tất quy trình công chứng hợp đồng, các bên cùng đến văn phòng Đăng ký Đất đai có thẩm quyền nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất.
Hồ sơ gồm có:

• Chứng minh dân nhân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nếu có (bản sao);
• Đơn xin đăng ký biến động;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: Các bên tiến hành kê khai đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình. 
Các văn bản cần có gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản, do bên mua ký);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (thường là 02 bản trừ trường hợp tặng cho, do bên bán ký);
• Tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp (nếu có).

Bước 4: Các bên mua bán đất nông nghiệp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ lên Ủy ban Nhân dân cấp huyện (nơi có đất cần sang nhượng). 
Hồ sơ gồm có:

• Chứng minh dân dân, sổ hộ khẩu của cả hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng (bản sao có công chứng);
• Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất nông nghiệp (theo mẫu);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (bản sao có công chứng);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai không quá 10 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ từ các bên mua bán đất nông nghiệp.

Trên đây là một số vấn đề pháp lý liên quan đến mua bán đất nông nghiệp. Tuy luật mua bán đất nông nghiệp thực tiễn đã quy định rất rõ ràng về lĩnh vực này, song vẫn còn nhiều rủi ro tiềm ẩn khi các bên thực hiện giao dịch mua bán. Do vậy, cần nắm bắt quy định pháp luật mới nhất để hạn chế phát sinh những trường hợp gây tổn hại đến lợi ích hợp pháp của mình.