Cần thêm mở rộng phạm vi và quyền lợi của gói tín dụng 120 ngàn tỷ để kích thích thị trường bất động sản
BÀI LIÊN QUAN
Gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng: Phải ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hộiLãi suất, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn gây tranh cãi Người mua nhà kỳ vọng gì ở gói tín dụng 120.000 tỷ đồng?Nguồn cung đang sụt giảm nghiêm trọng
Tình hình nguồn cung và lượng tiêu thụ trong quý I/2023 của thị trường thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận nhìn chung đều giảm đáng kể. Cụ thể, ở phân khúc đất nền, trong quý I/2023 khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận chỉ có khoảng gần 400 sản phẩm mới được đưa ra thị trường. Trong khi đó, lượng sản phẩm được tiêu thụ chỉ khoản 7-8 sản phẩm, một tỷ lệ rất thấp. Tình trạng tương tự cũng xuất hiện ở các phân khúc khác. Nhìn chung, so với cùng kỳ năm 2022, nguồn cung đã giảm tới gần 70%. Về giá cả đã giảm trung bình khoảng 10% so với cùng kỳ của quý 1/2022.
Băn khoăn lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ gói 120.000 tỷ đồng
Mức lãi suất vay 8,2%/năm dành cho người mua nhà ở xã hội của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới được phê duyệt được nhiều chuyên gia và người dân cho rằng quá cao. Bên cạnh đó, mức lãi suất này được kéo dài trong vòng 5 năm, sau đó mức lãi suất sẽ được quyết định khi người mua và ngân hàng sẽ thương lượng với nhau cũng là một bất cập.Muốn vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phải có hợp động mua nhà với chủ đầu tư
Được biết, gói tín dụng này đang được 4 ngân hàng quốc doanh triển khai, bao gồm Vietcombank, Agribank, VietinBank và BIDV. Theo Ngân hàng Nhà nước, thời hạn giải ngân cho đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng cũng không quá ngày 31/12/2030."Hẫng" vì gói 120.000 tỷ ưu đãi thấp, người dân trông chờ gói 110.00 tỷ đồng
Nhiều người dân khẳng định, họ không dám vay vói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mức lãi suất 8,2%/năm, thời hạn ưu đãi chỉ kéo dài trong 60 tháng. Vì thế, không ít người bày tỏ quan điểm muốn Bộ Xây dựng triển khai gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8-5%/năm. Mức lái suất này được cho là phù hợp với người thu nhập thấp.
Đối với phân khúc căn hộ TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận theo thống kê của chúng tôi, nguồn cung mới tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý I/2023 ghi nhận giảm hơn 60% so với quý trước và hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Phân khúc căn hộ hạng B vươn lên dẫn đầu chiếm 56,2% tổng nguồn cung mới toàn thị trường và tập trung chủ yếu tại khu bắc Tp. Hồ Chí Minh với hơn 80%.
Sức cầu chung toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hập thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 19-30% giỏ hàng mở bán.
Bên cạnh việc mạnh tay chiết khấu cao cho phương thức thanh toán nhanh, các chủ đàu tư còn có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích thích nhu cầu của thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động trong khi giá và thanh khoản ở thị trường thứ cấp sụt giảm. Giá bán thứ cấp ghi nhận giảm từ 3-6 % so với cuối năm 2022 và giảm trung bình khoảng 4,8 % so với cùng kỳ năm 2022.
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự Tp. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, trổng số dự án mở bán mới trong quý 1/2023 chỉ có 9 dự án với tổng số 375 căn. Trong khi đó, chỉ có 54 được tiêu thụ, đạt 14 %. Nhìn chung, nguồn cung và lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ giảm lần lượt là 39% và 87%. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Bình Dương với tỷ lệ 76,3% so với tổng cung toàn thị trường. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu cở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá mới tiếp tục giảm, ghi nhận mức giảm trung bình từ 9-25% so với lần mở bán trước đó.
Thanh khoản của thị trường thứ cấp tường đối trầm lắng, giá thứ cấp có mức giảm trung bình khoảng 8% so với quý 1/2022 và tập trung chủ yếu ở các nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.
Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cả nước, nguồn cung tiếp tục đà giảm từ nửa cuối quý 2/2022 đến nay. Các dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng booking không đạt như kỳ vọng. Đây cũng là nguyên nhân nguồn cung trong quý giảm mạnh. Sức cầu thị trường giảm mạnh và ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Hầu hết các dự án mới đều có tình hình bán hàng chậm. Trong khi đó, hơn 80% các dự án cũ không phát sinh giao dịch. Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức thấp, làn sóng cắt lỗ, giảm giá diễn ra trên diện rộng ở những dự án chưa hoàn thiện pháp lý, mức giảm phổ biến dao động khoảng 30%. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Các chính sách ưu đãi vấn được nhiều chủ đàu tư áp dụng. Tuy nhiên, trước áp lực dòng tiền, một số dự án đã áp dụng chính sách chiết khấu cao, lên đến 50% trong trường hợp thanh toán nhanh. Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận. Những dự án áp dụng hình thức chia sẻ doanh thu cũng dần thu hút được sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng tiền.
Thách thức của thị trường
Thách thức của thị trường sẽ bắt đầu từ các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính trị. Cuộc khủng hoảng địa chính trị trên toàn cầu, trong đó có cuộc chiến kéo dài giữa Nga và Ukraine vẫn đang tiếp tục kéo dài. Thêm vào đó là các cuộc biểu tình của người dân xảy ra liên tục tại các nước châu Âu. Bên cạnh đó, nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu ngày càng hiện hữu, FED liên tục tăng lãi suất lần thứ 6 liên tiếp trong một năm qua. Cùng với đó là hàng loạt ngân hàng lớn tại Mỹ, Thụy Sĩ phải tuyên bố phá sản. Mặt khác, GDP cả nước quý 1/2023 chỉ tăng 2,32% so với cùng kỳ, trong khi đó, bối cảnh quý 1/2022 chúng ta vừa trải qua một thời gian dài dịch bệnh. Đây cũng là mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011-2023.
Các yếu tố này đã ảnh hưởng trực tiếp và gây ra sự đổ vỡ toàn bộ kế hoạch của các doanh nghiệp. Trong đó, đặc biệt là các doanh nghiệp triển khai các dự án bất động sản nghỉ dưỡng do lượng khách du lịch trong và ngoài nước sụt giảm nghiêm trọng.
Thách thức cũng xuất phát từ các yếu tố thị trường: Bên cạnh những khó khăn về chính sách và nguồn vốn đã được nói đến rất nhiều thời gian qua, các yếu tố thị trường cũng đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng mà nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc bất động sản cao cấp, chiếm tới gần 80% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Sức cầu thị trường giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, chỉ bằng 20-30% so với cùng kỳ quý 1/2022. Giá bán sụt giảm mạnh, mức chiết khấu cao lên đến 10-25% ở những nhà đầu tư chịu áp lực do sử dụng đòn bẩy tài chính. Người mua vẫn đang có tâm lý chờ thị trường “tạo đáy” nên có thâm lý thiếu tự tin khi quyết định xuống tiền. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng bang. Nguồn cung và sức cầu ở một số phân khúc sụt giảm mạnh lên đến 90% so với cùng kỳ.
Giải pháp nào cho thị trường?
Trong giai đoạn nóng của thị trường, lực lượng môi giới bất động sản cả nước ước tính khoảng 300.000 người, trong đó, TP. Hồ Chí Minh chiếm tới 1/3. Hiện nay, lực lượng này chỉ còn khoảng 15%, tức là chỉ còn lại khoảng 45.000 người còn đang hoạt động nhưng cũng rất khó khăn. Lực lượng môi giới bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán. Vì vậy, chúng ta cần có sự quan tâm hợp lý hơn đối với các nhà môi giới bất động sản và đánh giá đúng vai trò của họ.
Do đó, chúng ta cần tập trung vào việc củng cố niềm tin cho bên mua là quan trọng nhất. Trước đây, chúng ta đã có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã mang lại cú hích rất lớn cho thị trường. Hiện nay, mặc dù gói 120.000 tỷ đồng đã được đưa ra nhưng rất khó đưa vào thực tế bởi mức giảm lãi suất từ 1,5-2% là không đáng kể. Với thu nhập hiện nay của người dân, nhất là những người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, rất khó để họ có thể tiếp cận được gói hỗ trợ này.
Để gói hỗ trợ này được đưa vào thực tiễn và phát huy được hiệu quả, nên chăng chúng ta đưa mức lãi suất này về 5-6%. Đồng thời, cần cân nhắc vấn đề phạm vi áp dụng của gói hỗ trợ này, có nên mở rộng đối tượng được hưởng gói hỗ trợ này sang nhà ở thương mại giống như giai đoạn 2008-2013. Điều này sẽ giúp khuyến khích nhiều người tham gia vào thị trường, từ đó tăng lượng cầu cho thị trường.
Bên cạnh việc hỗ trợ tín dụng, ban hành các chính sách giúp tháo gỡ các vướng mắc của nguồn cung, chúng ta cũng cần có các chính sách kích cầu. Qua đó, giúp tăng lượng giao dịch cho thị trường bất động sản. Để kích được cầu, chúng ta có thể giới hạn sản phầm được hưởng gói hỗ trợ hoặc giới hạn khoản vay còn khoảng 50% thay vì cho vay 70-80% giá trị căn hộ như hiện nay với mức lãi suất hợp lý và dễ tiếp cận.
Đồng thời, mở rộng đối tượng được tiếp cận gói hỗ trợ bằng phương án áp dụng cho đối tượng mua căn nhà đầu tiên, kể cả nhà ở thương mại. Giải pháp này sẽ góp phần giải quyết một lượng hàng tồn kho lớn của thị trường hiện nay. Hiện nay lượng hàng tồn kho của thị trường rất lớn, trong đó có một lượng lớn sản phẩm đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý. Vậy tại sao chúng ta không tìm cách giải quyết vấn đề tiêu thụ các sản phẩm có sẵn mà lại đi tìm các giải pháp tháo gỡ các nút thắt về mặt pháp lý để tạo thêm lượng hàng tồn kho mới?
Do vậy, ngoài các chính sách nhằm tháo gỡ và cải thiện nguồn cung, chúng ta cũng cần có các chính sách, gói hỗ trợ phù hợp dành cho người mua nhà ở thương mại.
Chúng ta đang nỗ lực để phát triển bền vững, những doanh nghiệp đang còn tồn tại đến thời điểm này họ đều đang rất nỗ lực để vượt qua khó khăn và phát triển. Đồng thời, những doanh nghiệp này chắc chắn đều có năng lực. Để thị trường phát triển bền vững cần phải dựa trên nền tảng là các doanh nghiệp có năng lực. Chúng ta có các doanh nghiệp có năng lực rồi nhưng lại thiếu các cơ chế cho các doanh nghiệp này phát triển liệu còn hợp lý hay không? Phải chăng chúng ta phải tạo ra một nhóm các doanh nghiệp có năng lực mới?