“Tôi đề xuất gói 120 nghìn tỷ nên ưu tiên nhà ở xã hội hơn và cần có room dành cho nhà ở xã hội riêng và nhà ở thương mại riêng. Tránh tình trạng các đại dự án nhà ở thương mại có quy mô vốn rất lớn, sử dụng gói vay này sẽ mất “không gian” vay cho nhà ở xã hội”.

Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khi trao đổi với chúng tôi về những kỳ vọng về gói hỗ trợ 120 ngàn tỷ được ban hành mới đây.

PV: Hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu, trong khi nhu cầu đối với sản phẩm này lại gần như vô tận. Vậy nguyên nhân nào khiến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm như vậy?

Ông Nguyễn Anh Quê: Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội chỉ thiếu đối với các dự án đang mở bán. Tính từ năm 2020 đến nay, Hà Nội chỉ có duy nhất một dự án nhà ở xã hội đang mở bán mới là dự án NHS Tố Hữu. Ngoài ra có thêm 3 dự án mở bán quỹ căn còn tồn của những năm trước 2020 như: dự án AZ Thăng Long (dự án đã mở bán hơn 20 lần), dự án CT3, CT4 Kim Chung và dự án HH1, HH4 FLC GardenCity Đại Mỗ.

Tuy nhiên, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Hà Nội hiện nay có hàng trăm dự án nhà ở xã hội đang ở các tình trạng pháp lý khác nhau.

Thứ nhất, là các dự án có đầy đủ pháp lý đang mở hoặc đã mở bán.

Thứ hai, là các dự án đang giải phóng mặt bằng và đã xong 1/500 cũng có hàng chục dự án. Có thể kể đến Dự án 214 Nguyễn Xiển, dự án của công ty Hòa Bình ở quận Hoàng Mai, dự án NOXH Thượng Thanh - Long Biên do Tập đoàn Him Lam và BIC làm chủ đầu tư và một số dự án khác có vị trí tương đối gần khu vực nội thành.

Thứ ba là các dự án đang đề xuất chủ trương đầu tư. Trong đó có hai tình trạng, một là quỹ đất nhà ở xã hội đang trong hiện trạng là đất ruộng được doanh nghiệp đề xuất và tình trạng thứ hai là quỹ đất 20% do các dự án nhà ở thương mại đã triển khai trước đây doanh nghiệp phải trích ra bàn giao cho Thành phố để làm nhà ở tái định cư và giờ được chuyển thành NOXH.

Do đó, về bản chất nguồn cung nhà ở xã hội theo quy hoạch không thiếu nhưng về mặt thực hiện là thiếu do tình trạng thủ tục pháp lý chậm, giải phóng mặt bằng chậm.

PV: Thời gian qua, dư luận có nhắc nhiều tới vấn đề vốn để phát triển nhà ở. Vậy với nhà ở xã hội, vấn đề này ra sao thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Vấn đề vốn của các dự án nhà ở xã hội, chúng ta có hai phần. 

Một là, nguồn vốn dành cho người mua nhà. Thời quan qua, chúng ta có gói vay hỗ trợ mua nhà với lãi suất 5%. Tuy nhiên, gói vay này có room khoảng 1.000 tỷ, ngoài cho vay mua nhà ở xã hội còn dùng để cải tạo, sửa chữa nhà và một số mục đích khác. Vì vậy, thực chất nguồn vốn dành cho người mua nhà ở xã hội là không nhiều và để tiếp cận với vốn vay này không hề dễ dàng, thủ tục khá phức tạp vì liên quan cả đến chính quyền phường xã và các chính sách an sinh xã hội. Bản thân người dân cũng rất mong muốn tiếp cận được những gói hỗ trợ tương đương gói 30.000 tỷ hoặc lớn hơn.

Hai là, đối với gói 30.000 tỷ trước đây, doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn để triển khai xây dựng dự án. Hiện nay đang đề xuất gói hỗ trợ với mức lãi suất thấp hơn lãi suất của các ngân hàng thương mại từ 1,5-2%. Đây cũng là một tín hiệu tốt. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất ngân hàng đang cao, trung bình khoảng 13%/năm, với mức giảm từ 1,5-2% như vậy mà định biên lợi nhuận của chủ đầu tư được quy định chỉ 10% đang làm khó chủ đầu tư. Việc chịu mức lãi lớn như vậy, thời gian kéo dài như vậy, các chủ đầu tư sẽ buộc phải lựa chọn phương án kéo dài thời gian thực hiện dự án hoặc cố gắng xoay vòng tiền mặt để tránh phải vay vốn.

PV: Thưa ông, là đơn vị phát triển dự án nhà ở xã hội, ông có thể chia sẻ những khó khăn mà doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện nay đang gặp phải?

Ông Nguyễn Anh Quê: Có 4 khó khăn chung của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đang gặp phải:

Thứ nhất là khó khăn về thủ tục đầu tư. Hiện nay, thủ tục xin đầu tư dự án mất khoảng từ 2-7 năm.

Thứ hai là khó khăn về giải phóng mặt bằng. Hiện nay, doanh nghiệp đang phải tự thỏa thuận với dân nên dẫn đến chi phí đầu vào cao hơn định mức. Trong khi đó, doanh nghiệp lại chỉ được nhà nước khấu trừ theo định mức. Do đó, lợi nhuận của doanh nghiệp thực tế đạt được chỉ dưới 10%.

Không chỉ tôi mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đã đề xuất quy định các địa phương có trách nhiệm thu hồi đất của dân. Sau khi có quỹ đất sạch sẽ giao cho các doanh nghiệp triển khai xây dựng thông qua đấu thầu. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề này đang gặp nhiều khó khăn do ngân sách còn hạn hẹp và việc thỏa thuận với người dân rất khó khăn.

Thứ ba, khó khăn về quỹ đất nhà ở xã hội trong nội thành khi hiện nay, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong khu vực nội thành đã hết.

Thứ tư là khó khăn về lãi suất ngân hàng. Hiện nay doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đang phải chịu mức lãi suất khá cao, khoảng 13%.

PV: Là doanh nghiệp đang triển khai dự án nhà ở xã hội, ông có đề xuất gì để gỡ khó về nguồn vốn như hiện nay?

Ông Nguyễn Anh Quê: Theo tôi cần có gói vay dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, room của gói tín dụng này khoảng trên 50.000 tỷ dành riêng cho các chủ đầu tư nhằm hỗ trợ cho các chủ đầu tư thực hiện quá trình thi công dự án. Khi đó, chúng ta sẽ xem xét từng dự án, từng chủ đầu tư để cho vay chứ không phải cào bằng hay cho vay đồng loạt nhằm tránh một số trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn vay này để sử dụng cho các mục đích khác.

Chúng tôi cho rằng, mức lãi suất của gói hỗ trợ này khoảng 5-8%/năm và sử dụng nguồn từ Chính phủ. Có hai cách, một là Chính phủ dùng nguồn ngân sách này để cho vay. Và cách thứ hai là Chính phủ cấp bù lãi suất chênh lệch từ gói 120 nghìn tỷ với gói hỗ trợ nhà ở xã hội này. Như vậy, nhà nước chỉ phải cấp bù khoảng trên dưới 10.000 tỷ là có thể đủ để triển khai tất cả các dự án nhà ở xã hội trên cả nước. Khi đó, các ngân hàng thương mại sẽ tự huy động lãi suất từ người dân để thực hiện.

Bản thân tôi uingr hộ phương án sử dụng ngân sách để cấp bù lãi suất. Đây là một phương án khá hiệu quả vì giúp “nhẹ gánh” cho ngân sách trong khi các ngân hàng thương mại vẫn đảm bảo được lợi nhuận của mình. Bởi trường hợp lãi suất huy động đang là 8% thì ngân hàng nhà nước chỉ phải cấp bù lãi suất khoảng 3,5%. Đồng thời, thủ tục vay của doanh nghiệp cũng đơn giản hơn.

PV: Khi triển khai việc huy động quỹ đất có gặp khó khăn hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Hiện nay Bộ xây dựng đang đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất trong khu nhà ở thương mại có diện tích từ 2ha trở lên để xây nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp cũng đang rất mong mỏi điều này.

Trong hơn 10 năm qua, đa số các dự án nhà xã hội được xây dựng từ quỹ đất 20% hoặc được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trong giai đoạn 2012-2014. Vì vậy, nếu đề xuất này được thông qua, chúng ta mong chờ các dự án nhà ở xã hội tập trung thì quyền lợi của người dân sẽ bị ảnh hưởng. Lý do là, để làm được dự án nhà ở xã hội tập trung rất khó, sẽ còn rất lâu nữa. Nếu có thực hiện được thì đều ở những vị trí rất xa và không được người dân đón nhận.

Điển hình như dự án nhà ở xã hội của Tập đoàn CEO trên địa bàn huyện Thạch Thất, mặc dù có vị trí không quá xa so với trung tâm Hà Nội (chưa đến 20km), chỉ có 432 căn và nằm trong một quần thể khu đô thị đẹp nhưng qua gần chục năm với khoảng 30 lần mở bán vẫn chưa bán hết.

Vì vậy, theo tôi vẫn cần duy trì quy định dành quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, chỉ áp dụng quy định này đối với các đô thị loại 1 hoặc các thành phố trực thuộc trung ương, nơi quỹ đất khan hiếm, giá đất cao và mật độ dân cư đông. Đối với các đô thị loại 2, quỹ đất còn nhiều, giá đất còn thấp, mật độ dân cư thưa nên dân cũng không có nhu cầu mua nhà ở xã hội, lợi nhuận của chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng.

PV: Hiện nay quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ở các đô thị loại 1 đang rất khan hiếm. Vậy đây có phải là khó khăn đối với việc phát triển nhà ở xã hội không, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Như chúng ta thấy, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam trong 20 năm qua rất nhanh, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh.

Trong lõi đô thị hoặc ngoài rìa đô thị quỹ đất sản xuất rất lớn và về lâu dài các quỹ đất dành cho sản xuất đó sẽ không còn phù hợp về mặt quy hoạch. Lâu dần thì họ chuyển sang thương mại dịch vụ hoặc đất ở. Vì vậy chúng ta có cần có cơ chế chuyển đổi các quỹ đất này sang xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung cho Nhà nước quỹ căn và người dân tiếp cận được nhiều hơn. Ngoài ra đối với 1 số khu vực lân cận cũng nên có quy hoạch chi tiết về khu đất, ô đất làm NOXH tránh các chủ đầu tư chủ đầu tư chỉ lập dự án nhà ở thông thường hoặc nhà ở thương mại dẫn đến NOXH bị đẩy ra rất xa khu vực trung tâm. Chủ đầu tư có triển khai thì người dân cũng không hưởng ứng. Ngược lại, người dân muốn tìm nhà có giá hợp lý ở gần trung tâm lại không thể.

PV: Gói 120 nghìn tỷ, với mức hỗ trợ lãi suất từ 1,5-2% ở thời điểm hiện tại có đủ hấp dẫn đối với người mua nhà hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Quay trở lại thời điểm quý I/2022 trở về trước, mức lãi suất vay mua nhà của người dân trung bình ở mức khoảng 9,5-10,5% và được ân hạn lãi suất trong 1-2 năm đầu khoảng 7,5-8,5%.

Hiện tại, mức lãi suất vay mua nhà đang ở mức khoảng 13%, thậm chí còn phải mua kèm các gói bảo hiểm. Nếu trừ đi biên độ 1,5-2% thì mức lãi suất vẫn còn cao hơn mức lãi suất trước kia nên có phần chưa hấp dẫn đối với người mua nhà.

Tuy nhiên, đối với người mua nhà ở thương mại ở thời điểm hiện tại, lãi suất như vậy là tốt rồi. Nhưng đối với người mua nhà ở xã hội nên có một cơ chế riêng. Và để giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước thì nên thực hiện hỗ trợ theo phương án cấp bù lãi suất như tôi đã chia sẻ.

PV: Gói 120 nghìn tỷ lãi suất thả nổi nên trong ngắn hạn lãi suất cao nhưng qua khi chu kì lãi suất có thể biến động giảm. Vậy nếu lãi suất còn giảm theo ông sẽ tác động ra sao?

Ông Nguyễn Anh Quê: Theo dự đoán của tôi, FED sẽ dừng tăng lãi suất trong quý II hoặc quý III năm nay. Như vậy, Ngân hàng nhà nước Việt Nam mới có cơ sở để giảm mạnh lãi suất và đến quý IV/2023 hoặc sang quý I/2024 lãi suất của các ngân hàng thương mại Việt Nam mới trở về bằng với giai đoạn năm 2021. Khi đó, giá trị của gói hỗ trợ 1,5-2% lãi suất của gói 120 nghìn tỷ mới thực sự có tác dụng. Còn hiện tại, người mua nhà dù được hỗ trợ lãi suất vẫn phải chịu mức lãi suất khá cao. Với khát khao sở hữu nhà cộng với tình trạng hiếm quỹ căn, người dân sẽ phải cố gắng xoay sở để trang trải.

PV: Thủ tướng Chính phủ vừa có văn bản chỉ đạo đẩy nhanh gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ này. Ông đánh giá thế nào về hiệu ứng của gói này với thị trường, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Từ quý IV/2022 đến nay, Chính phủ đã có nhiều văn bản để gỡ khó cho thị trường bất động sản, xác định phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định và vẫn coi bất động sản là một trong những động lực quan trọng để phát triển kinh tế. Ngoài ra, từ tháng 2/2023 đến nay, Chính phủ đã có nhiều giải pháp cũng như động thái quyết liệt để giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển trở lại. Trong đó có giải pháp giảm lãi suất ngân hàng mà điển hình là ra gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ.

Rút kinh nghiệm từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ trước kia, mặc dù được ra đời rất sớm nhưng triển khai rất khó. Phải đến tháng 5/2016 chúng ta vẫn chưa giải ngân hết và buộc phải xin kéo dài đến 31/12/2016 nhưng vẫn không thể giải ngân hết. Trong khi đó, gói hỗ trợ hiện nay có quy mô gấp 4 lần gói 30.000 tỷ trước kia nên đòi hỏi chúng ta phải có hành lang pháp lý hết sức rõ ràng và cụ thể mới có thể triển khai hiệu quả được.

Trách nhiệm ở đây là của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, của Bộ Xây dựng và của các chủ đầu tư làm sao để phối hợp nhịp nhàng giúp người dân và các chủ đầu dễ dàng tiếp cận với gói hỗ trợ này nhanh nhất. Từ đó góp phần khôi phục thị trường bất động sản, tăng cường nguồn cung nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

PV: Nếu dành 50% gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ này để hỗ trợ các doanh nghiệp, với quy mô như vậy theo ông đã đủ chưa, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Hiện nay, các dự án nhà ở xã hội chủ yếu là các dự án đơn lẻ hoặc dự án nhà ở xã hội thuộc quỹ đất 20% và thủ tục đầu tư rất chậm. Vì vậy, với quy mô như vậy dành cho tất cả các dự án đang ở các mức khác nhau thì số vốn này không thấm vào đâu. Nhưng do số lượng dự án triển khai được là rất ít nên gói này dành chung cho cả nhà ở thương mại chứ không phải chỉ riêng nhà ở xã hội, đương nhiên nhà ở xã hội sẽ được ưu tiên.

Theo tôi, dù gói vay nào đi nữa cũng sẽ có giới hạn và chỉ là vốn mồi để góp phần thục đẩy thị trường thôi. Còn chủ đầu tư vẫn phải tự chủ và các ngân hàng thương mại, các gói vay thương mại vẫn là chính.

Tuy nhiên, tôi đề xuất gói 120 nghìn tỷ ưu tiên nhà ở xã hội hơn và nên có room dành cho nhà ở xã hội riêng và nhà ở thương mại riêng. Tránh tình trạng các đại dự án nhà ở thương mại có quy mô vốn rất lớn, có thể lên tới hàng tỷ đô la thì sử dụng gói vay này không đủ sẽ mất “không gian” vay cho nhà ở xã hội.

PV: Từ kinh nghiệm của các gói hỗ trợ tín dụng hỗ trước đây, theo ông gói 120 nghìn tỷ đồng lần này cần được thiết kế ra sao để có thể phát huy tối đa hiệu quả của nó?

Ông Nguyễn Anh Quê: Thứ nhất là phải ưu tiên cho các dự án về nhà ở.

Thứ hai là chỉ áp dụng đối với các dự án đã xong thủ tục pháp lý, đã có giấy phép xây dựng.

Thứ ba là ưu tiên cho các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn, những doanh nghiệp này chỉ có thể ra được giấy phép xây dựng hoặc chỉ có thể đáp ứng vốn để thi công một phần dự án. Đối với những doanh nghiệp có đủ năng lực về vốn, nếu dành nguồn tín dụng này cho họ thì họ cũng sử dụng nguồn vốn này vào việc khác chúng ta sẽ xếp sau. Tránh tiền vay sử dụng không đúng mục đích.

Thứ tư là cần có những quy định, hướng dẫn một cách rõ ràng làm sao để tất cả các cấp chính quyền, các ngân hàng và các chủ đầu tư áp dụng một cách dễ dàng. Tránh lặp lại tình trạng giống như gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ trước đây.

PV: Gói 120 nghìn tỷ đồng thực chất không phải là gói hỗ trợ của Chính phủ mà là gói thương mại do 4 ngân hàng lớn (Big 4) thu xếp vốn để cho  vay ra với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thông thường. Nên chăng cần mở rộng thêm sang 1 số ngân hàng khác, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Hiện nay, biên độ lãi suất của các ngân hàng thương mại đang ở mức từ 3,5-5%. Mặt khác, các ngân hàng được giao nhiệm vụ thực thiện gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng này đều thuộc nhóm Big 4 và Vì vậy, khi phải thực hiện nhiệm vụ này, họ sẽ phải giảm lãi, giảm lợi nhuận, thậm chí là chịu lỗ để hoàn thành nhiệm vụ xã hội, hỗ trợ người dân.

Đối với các ngân hàng thương mại, theo tôi cũng nên chia sẻ nhiệm vụ này để giúp gói vay được lớn hơn.

Nhìn vào bức tranh 3 năm qua của ngành ngân hàng chúng ta có thể thấy các ngân hàng thương mại phát triển khá tốt nhưng lại đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro liên quan đến các khoản vay bất động sản và chứng khoán. Nhìn vào bức tranh tổng thể, rộng hơn có thể thấy nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã buộc phải tuyên bố phá sản rất nhiều. Vì vậy, đối với những ngân hàng đang yếu kém, nếu phải đảm nhiệm thêm gói hỗ trợ này sẽ rất khó khăn cho họ. Vì vậy, chỉ nên khuyến khích chứ không nên bắt buộc họ phải đảm nhận gói hỗ trợ lần này.

PV: Với vai trò là chủ đầu tư của một dự án nhà ở xã hội sắp triển khai, ông có chia sẻ gì đối với những người đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Anh Quê: Đối với những thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ NOXH không nhiều trong khi nhu cầu đang rất cao. Vì vậy người có nhu cầu mua nhà cần  tìm hiểu kỹ các điều kiện mua NOXH trước khi nộp hồ sơ. Ngoài ra, phải lào sao để điểm hồ sơ của mình được cao nhất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai là người có nhu cầu mua NOXH phải kiên trì vì thời gian tới lượng dự án NOXH sẽ nhiều hơn. Chỉ tính riêng Hà Nội, năm 2024 dự kiến sẽ có khoảng 5 dự án NOXH mở bán. Nếu chúng ta kiên trì, chúng ta sẽ có nhiều cơ hội tốt hơn. Thậm chí, trong tương lai sẽ có những đại đô thị dự án nhà ở xã hội nên nếu kiên trì, chúng ta sẽ có cơ hội mua được nhà ở những khu đô thị này.

Nhiệm vụ của người có nhu cầu mua NOXH là làm sao có đủ tiền để đóng 30% lần đầu vì giá NOXH thời gian tới sẽ không thể giảm được nữa do chi phí đầu vào liên tục tăng cao.

PV: Xin cảm ơn ông!