Căn hộ giá rẻ ở thành phố Hồ Chí Minh biến mất trên thị trường

Trong số hơn 14.000 căn nhà ra mắt thị trường năm 2021, hoàn toàn không có dự án căn hộ nào thuộc phân khúc bình dân. Sự khan hiếm phân khúc căn hộ giá rẻ ở thành phố Hồ Chí Minh đã khiến cho giấc mơ an cư của người lao động ngày càng trở nên khó thực hiện hơn.

Căn hộ giá rẻ ở TP.HCM bị “xóa sổ”

Theo báo cáo thị trường của HoREA, TP.HCM sẽ tiếp tục diễn biến thừa nhà hạng sang, cao cấp trong năm 2022, trong khi đó nhà bình dân hầu như không xuất hiện dự án mới. Trước đó, năm 2020, căn hộ bình dân ở TP.HCM đã tụt dốc mạnh khi chỉ còn chiếm 1% trên tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn hộ mới ra mắt thị trường đã không còn sự xuất hiện của căn hộ bình dân. 

Ở diễn biến ngược lại thị trường chào đón tới 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm tỷ lệ lên đến 73,98%. Trong khi đó, số còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Tình trạng thiếu hụt nhà ở thương mại giá phải chăng, hợp túi tiền và nhà ở xã hội đã diễn ra nhiều năm qua. 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng trong giai đoạn 2015-2020, cả nước thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội với số lượng 100.000 căn hộ, theo đó chỉ đạt 41,4% so với kế hoạch đề ra. Riêng tại địa bàn TP.HCM thực hiện được 15.000 dự án căn hộ nhà ở xã hội, đạt được 75% so với dự kiến phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở nói trên đã thể hiện rất rõ tình trạng lệch pha cung-cầu. Thị trường bất động sản phát triển thiếu bền vững, không cân đối do thiếu sản phẩm dành cho đối tượng người lao động thu nhập thấp trong khi thừa nguồn cung nhà ở hạng sang, cao cấp. 

Thị trường bất động sản 2022, có xu hướng phục hồi và tăng trưởng ở tất cả các phân khúc nhưng khó cải thiện ngay về nguồn cung nhà ở. Đặc biệt nhà ở bình dân có mức giá phù hợp với thu nhập trung bình của người lao động sẽ vẫn duy trì tình trạng khan hiếm trầm trọng.

Muốn giải bài toán bất động sản nhà ở thì các cấp lãnh đạo cần tiếp tục xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ thống cơ chế chính sách bởi lẽ tác động của các quy định pháp luật cần có độ trễ nhất định. Để có sản phẩm nhà ở sẽ phải có độ trễ ít nhất từ 18 - 24 tháng. Vì thể, nhìn chung thị trường bất động sản sẽ vẫn thiếu vắng trầm trọng nguồn cung nhà ở bình dân, có giá hợp túi tiền. 

Trong năm 2022, thành phố Hồ Chí Minh cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở bình dân, giá hợp túi tiền và nhà ở xã hội, đem lại sự cân bằng cho thị trường. Nguồn cung nhà ở giá rẻ tăng sẽ đảm bảo được an sinh xã hội cho người dân. 

Các chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo thiếu hụt nguồn cung sẽ kéo theo tình trạng sốt ảo, loạn giá đất. Các hoạt động đầu cơ nhà đất đã từng xuất hiện trong năm 2021 có dấu hiệu sẽ quay trở lại trong năm nay. Thực tế nguồn cung căn hộ đã sụt giảm rất mạnh và chỉ đạt 11.700 căn trong năm 2021, con số này thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý là ngay cả các căn hộ chung cư hạng C ở TP.HCM cũng đã lên tới 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, chỉ số tăng giá là 27% theo năm. Một số sản phẩm căn hộ cũng đã tăng giá bán lên 11% theo quý. Điều này đến từ việc giá mở bán ở giai đoạn sau tăng cao so với giá mở bán ban đầu.

Người dân mệt mỏi vì chạy theo giá nhà

Chị Phan Thị Hòa (nhân viên văn phòng, quận Thủ Đức), sau 3 năm tích góp vốn đã quyết định tìm mua một căn nhà để thoát cảnh thuê trọ mà giá thuê mỗi năm một tăng như hiện tại. Tuy nhiên, số tiền của hai vợ chồng chị chỉ đủ mua 1/3 ngôi nhà trong khi lãi suất ngân hàng quá cao. Nếu mua nhà phù hợp túi tiền thì quá xa, không tiện đường đi làm, cho con đi học còn mua nhà chung cư cũ thì quá xuống cấp, chỗ khác lại không có giấy tờ nên không thể vay ngân hàng. 

Các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh quá ít ỏi, khi biết được thông tin thì người khác đã mua hết.Sau 3 năm tiết kiệm, số tiền có được của chị Hòa tăng lên nhưng giá nhà cũng tăng thẳng đứng khiến giấc mơ về một nơi an cư lạc nghiệp của gia đình chị trở nên vô cùng khó khăn.

Rất nhiều người ở thành phố Hồ Chí Minh khao khát mua những căn hộ có diện tích từ 50 đến 60m2, có mức giá bán từ 1 tỷ đồng trở lại, trung bình khoảng 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên địa bàn TP.HCM hiện nay hoàn toàn không còn dự án nào có mức giá này. Thị trường bất động sản rất hiếm dự án có mức giá trung bình dưới 25 triệu đồng/m2.

Những dự án có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2 hầu hết đều nằm ở vùng ven, khu vực xa trung tâm, các tiện ích và hạ tầng xung quanh còn chưa phát triển. Đơn cử như dự án East Gate tại khu vực Đại học Quốc gia TP.HCM hay như dự án Tecco nằm trên đường Nguyễn Cửu Phú, P.Tân Tạo A, Q.Bình Tân. 

Theo quy định của Nhà nước, nhà ở có giá dưới 15 triệu đồng/m2 là giá rẻ. Đây là mốc để xác định tiêu chí hỗ trợ người dân vay vốn ngân hàng chính sách mua nhà theo nghị quyết 02 năm 2013 của Chính phủ. Tuy nhiên, mức giá rẻ do Chính phủ ban hành để hỗ trợ năm 2013 đến nay bị đánh giá là đã lạc hậu. Mỗi quý, giá nhà đất tăng từ 2 đến 5%, ở thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng gấp đôi so với năm 2012 vì thế chuẩn nhà giá rẻ đã không còn phù hợp.

Các chuyên gia bất động sản nhận định có hai nguyên nhân chính làm cho giá thành nhà ở hiện nay tăng cao là giá đất cao và thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài khiến doanh nghiệp không hứng thú phát triển nhà giá rẻ. Một số chủ đầu tư phát triển nhà than thở thủ tục hành chính để cấp giấy phép xây dựng nhà ở xã hội quá rắc rối, từ khâu quy hoạch cho đến khâu thẩm định giá đất.  Nếu không khắc phục được những nguyên nhân này thì việc thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.