Góc chuyên gia: Cần có cơ chế khai thông, điều tiết, mở lối cho dòng tiền vào bất động sản

Những tồn tại của thị trường

Khó khăn về pháp lý ảnh hưởng rất lớn tới nhà đầu tư và người có nhu cầu sở hữu mua bán bất động sản.

Chỉ thị 13 (Chỉ thị 13/CT-TT 2022) mới đây của Thủ tướng đã nhấn mạnh bất động sản rất quan trọng với sự phát triển của nền kinh tế. Nó không chỉ giúp quốc gia có nhà ở, đô thị, hệ thống hạ tầng mà còn lan tỏa và tạo việc làm cho nhiều lao động ở hơn 30 ngành nghề khác. Vì vậy, khi bị chững lại rõ ràng sẽ tác động rất lớn tới thị trường, nền kinh tế và người lao động.

Dẫn chứng về tầm quan trọng của thị trường bất động sản, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho biết, 10 năm trước, Bình Định hay Thanh Hóa chưa xuất hiện trên bản đồ bất động sản. Sau khi 1 số doanh nghiệp bất động sản lớn đến và "xây tổ và đẻ trứng vàng" đã tạo ra nền tảng thị trường, sự phát triển và lan tỏa kinh tế cả vùng, bản thân địa danh cũng có "thế lực" trong bản đồ du lịch trong và ngoài nước. Đầu tư xây dựng đã kéo theo sự phát triển hạ tầng, các hoạt động dịch vụ, phát triển kinh tế,...

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, giai đoạn 2011-2013 khi thị trường bất động sản đóng băng đã kéo theo cả nền kinh tế tê liệt. Các hoạt động phát triển bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng nên mọi chính sách không nên coi thường, cần đồng bộ và tạo thị trường thông thoáng, liên thông với các thị trường khác như tín dụng, tài chính, trái phiếu, cổ phiếu, bảo hiểm,... Những tồn tại về mặt pháp lý đã gây ảnh hưởng lớn tới các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, sức sống của Luật là dài hơi. Tiếc là ở Việt Nam, một số đạo luật mới ra đời thời gian ngắn đã phải sửa đổi. Ông Lực dẫn chứng, ở Mỹ, Luật Chứng khoán có từ năm 1934 tới năm 1986 mới phải sửa đổi vì họ thuê chuyên gia có tham gia thị trường chứng khoán góp ý, xây dựng nên rất sát thực tế. TRại Việt Nam, việc tham vấn của các chuyên gia rất quan trọng trong việc ban hành các đạo luật. Chắc chắn các chuyên gia có tiếng nói phải thuyết phục những gì hợp lý, không có sự cài cắm.

Cũng theo TS Cấn Văn Lực, tính đồng bộ của pháp luật rất quan trọng. Luật Đất đai sửa đổi lần này liên quan tới 10-12 Luật khác cùng phải sửa đổi. Nên giai đoạn này, Chính phủ và Quốc hội đã rất quyết liệt, sửa đổi đồng bộ, cùng lúc Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, sắp tới là Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế,...

“Trong dự thảo Luật đất đai hiện nay có 10 điểm mới quan trọng trong đó phải kể đến 3 điểm quan trọng. Thứ nhất là giá thị trường, bỏ khung giá đất. Bởi giá thị trường sẽ quyết định nhiều vấn đề khác. Chúng ta sẽ nộp phí, nộp thuế, đền bù, giải phóng mặt bằng theo khung giá đó. Bởi khung giá đó sẽ được áp dụng để làm 14-15 vấn đề khác. Vậy thế nào là giá thị trường? Phải chăng giá đất đai chúng ta cũng có thể đưa lên "live" như giá chứng khoán. Click vào có thể biết giá lô đất, lịch sử biến động lô đất. Điều này đòi hỏi phải có quá trình khi mọi thông tin được liên thông, công khai dữ liệu.

Thứ hai liên quan đến đấu giá, đấu thầu. Hiện nay, theo quy định chỉ đưa ra đấu giá những dự án có diện tích trên 200 ha. Ở thành phố diện tích này sẽ khó khả thi. Cần quy hoạch lại, diện tích nhỏ hơn cũng cần phải đưa ra đấu giá.

Vấn đề quy hoạch đất đai cần gắn với nhu cầu phát triển của kinh tế xã hội.

Liên quan đến thu hồi và đền bù, nhà nước có thể thu hồi đất đai bất cứ ở địa phương nào phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Nhưng thế nào là phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Ở nước ngoài, chỉ tịch thu đất của người dân khi xây các hàng hóa công cộng, dịch vụ công như đường xá, cầu cống chứ không phải xây dựng dự án thương mại”, TS Cấn Văn Lực nói.

Chính sách tránh giật cục

Từ góc độ doanh nghiệp, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Văn Minh, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng – ông Nguyễn Quang Văn nhìn nhận, với doanh nghiệp, dòng tiền giống như dòng oxy giúp cơ thể tồn tại và khỏe mạnh. Nếu siết tín dụng đồng nghĩa với việc siết dòng oxy đó. Chính sách ra đời cần phải dài hạn. Năm 2011 khi siết tín dụng toàn nền kinh tế gặp khó khăn. Ngành bất động sản liên quan tới gần 40 ngành nghề khác nhau, nên khi bị ảnh hưởng sẽ khéo theo hậu quả rất lớn, ảnh hưởng tới cả nền kinh tế. Kịch bản năm 2022 đang diễn ra như vậy. Hậu quả năm 2011 đã rõ vậy tại sao chúng ta không nên đi theo hướng đó.

Ông Văn đề xuất chúng ta nên cơ cấu phân loại bất động sản. Nếu thị trường diễn biến cục bộ mà chúng ta đưa chính sách về tài chính áp dụng vào thì ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế. Trong khi đó, thị trường có thể chỉ "nóng" cục bộ ở một số thị trường mà áp dụng chính sách chung sẽ ảnh hưởng tới cả thị trường và những tỉnh thành khác.

“Thị trường nóng do nhà đầu cơ. Chúng ta giải quyết, điều tiết dòng tiền chứ không nên cấm hay siết. Có thể tiến hành giải quyết cục bộ từng địa phương. Ví dụ, tại địa phương A khi có thông tin quy hoạch chuẩn bị được ban hành, nên chăng cần kèm theo chính sách ràng buộc về thời gian giao dịch các bất động sản ở khu vực đó là trong bao nhiêu ngày mới được sang tên, chuyển nhượng. Việc quy định thời gian như vậy sẽ ngăn chặn được việc các nhà đầu tư không còn cơ hội để một ngày, một bất động sản có thể giao dịch trao tay tới 5-10 lần”, ông Văn cho biết.

Cũng theo ông Văn, chính sách ra đời sẽ mang tính dài hạn chứ không phải mang tính bất cập, vá lỗ hổng. Cho dù 1 doanh nghiệp uy tín, sản xuất ra sản phẩm tốt, bán hàng phục vụ khách hàng nhưng khách hàng gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn. Như vậy doanh nghiệp có uy tín mà đầu ra bị ảnh hưởng như vậy thì sẽ khó khăn rất nhiều. “Từ góc độ doanh nghiệp, chúng tôi mong rằng chính sách sẽ mang tính cục bộ, giải quyết nhanh chóng, khoanh vùng. Tránh vì một địa phương mà ảnh hưởng tới toàn quốc”, ông Văn nói.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại tài chính. Ngoài ra cần tận dụng tối đa nguồn lực Nhà nước, địa phương. Doanh nghiệp muốn tiếp cận được nguồn vốn thì bản thân doanh nghiệp phải có hồ sơ đẹp. Việc đa dạng nguồn vốn là việc về lâu dài quan trọng với doanh nghiệp. Doanh nghiệp xưa nay vẫn "ăn đong", mang tính tạm bợ, doanh nghiệp cần bài bản hơn, chuyên nghiệp hơn, có cái nhìn dài hơn.

“Ngoài ra, vấn đề pháp lý và cơ chế chính sách tránh giật cục, đột ngột khiến doanh nghiệp trở tay không kịp. Tôi mong muốn vướng là phải tháo gỡ ngay”, ông Lực nói.

Đại diện một doanh nghiệp có lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra nước ngoài lớn cho biết, thị trường vừa qua đã phát triển rất nóng, nên việc đầu tư, đầu cơ vào đất. Đặc biệt là đết nền vùng ven nhiều nơi "cháy hàng". Gần đây Chính phủ đưa chính sách "siết" tín dụng khiến thị trường có pha "phanh cứng" đột ngột, đã có doanh nghiệp bất động sản gây cú sốc với thị trường, room thị trường thì gần cạn. Vậy muốn nhà đầu tư bất động sản có uy tín, độ tín nhiệm cao làm sao có thể tiếp cận nguồn vốn trong bối cảnh nguồn vốn eo hẹp, khó khăn?

Trả lời về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực cho biết, 8 tháng đầu năm 2022, tín dụng tăng rất nhanh tới 9%, gấp 1,5 so với năm 2021. Điều này vừa là tích cực khi kinh tế phục hồi tốt, nhu cầu vốn của doanh nghiệp và người dân thực hơn, đầu tư vào sản xuất kinh doanh nhiều hơn thay vì đầu cơ, đầu tư rủi ro như những năm trước. Một số tổ chức tín dụng đã dùng hết room hạn mức phân bổ. Dù đã bổ sung thêm room cho một số tổ chức tín dụng nhưng dư địa còn có thể mở thêm 1-2% nữa. Trong phần tăng thêm vừa qua không nhiều, các tổ chức tín dụng phải ưu tiên những hồ sơ giải ngân đang chờ từ trước đó hoặc những trường hợp cấp bách, dở dang. Với dự án mới sẽ phải cân nhắc. Doanh nghiệp triển khai các dự án mới nên tính phương án phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

"Nghị định 65 ra đời thay thế Nghị định 153 giúp giải quyết ba vấn đề: một là giải quyết nợ cũ. Dư nợ trái phiếu đầu năm dự đoán 120 ngàn tỷ, từ nay đến cuối năm còn 40-50 ngàn tỷ, năm 2023 khoảng 230 ngàn tỷ, năm 2024 là 240-250 ngàn tỷ đòi hỏi chúng ta phải có nguồn tiền lớn để trả cho các khoản nợ đến hạn này, nếu không sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế xã hội. Nguồn tiền này chủ yếu phải lấy từ trái phiếu doanh nghiệp vì hiện nay hệ thống ngân hàng không được phép cho vay để đảo nợ. Thứ hai, đáp ứng với nhu cầu mới. Thứ ba là ngoài phát hành riêng lẻ, doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh phát hành ra công chúng và cần sự chung tay của các cơ quan quản lý bắt đầu từ việc rút thời gian xoát xét hồ sơ. Đây là cơ hội doanh nghiệp cơ cấu lại nguồn vốn và không nên bỏ qua nguồn vốn từ nước ngoài", ông Lực nói.