Thị trường bất động sản vẫn hao hụt nguồn vốn

Trong tháng 8, đã có 15 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp được công bố tính đến hôm 26/8 với tổng giá trị phát hành 7.810 tỷ đồng, theo thông tin tổng hợp được đưa ra từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA). Ngoài ra, cũng có một đợt phát hành của Công ty Cổ phần Nông Nghiệp BAF Việt Nam với tổng giá trị 300 tỷ đồng.

Với 6.510 tỷ đồng về giá trị phát hành, ngân hàng vẫn là nhóm ngành chiếm phần lớn nhất. Đứng thứ hai là nhóm bất động sản với doanh nghiệp duy nhất phát hành là Công ty Cổ phần Fuji Nutri Food. Công ty này đã phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn trong vòng 1 năm.

Theo nguồn tin cho biết, một doanh nghiệp bất động sản khác trong tháng 8 cũng đã gọi vốn 800 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ thành công. Theo thống kê của người viết cho thấy, đó là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH). Trái phiếu được phát hành vào ngày 23/8, và hoàn thành xong vào ngày 29/8. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 23/8/2025.
Trong tháng 7, chỉ có duy nhất doanh nghiệp Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh đã phát hành trái phiếu riêng lẻ trên thị trường. Theo đó, giá trị phát hành đạt mức 210 tỷ đồng với lãi suất 11% một năm và chiếm chỉ 2% của thị trường sơ cấp. 

Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 46.681 tỷ đồng trái phiếu, nếu tạm tính từ đầu năm đến nay. Con số này giảm gần 57% so với cùng kỳ năm 2021, ngang với mức giảm ròng hơn 61.299 tỷ đồng. 

Sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị xóa bỏ, cũng như động thái điều chỉnh của cơ quan quản lý, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã chứng kiến sự ảm đạm. 

Theo nhận định của FiinRatings trong báo cáo mới phát hành, cả cầu và cung của trái phiếu doanh nghiệp đều chịu sự tác động bởi các chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính. 

Thế nhưng, sang đầu quý 4 tới, thị trường kỳ vọng sẽ sôi động trở lại nhờ Nghị định 153 (sửa đổi) chính thức có hiệu lực theo kế hoạch đã đưa ra của Bộ Tài chính. Dẫu vậy, thị trường này vẫn chưa thể sôi động ngay trở lại như giai đoạn 6 tháng cuối năm ngoái. 

Ngoài ra, các doanh nghiệp niêm yết hoặc các công ty chủ động minh bạch hóa thông tin và hồ sơ tín dụng khi các quy định mới như dự thảo hiện nay được áp dụng. Điều này sẽ hướng đến các nhà đầu tư tổ chức cùng chia sẻ rủi ro và kỳ vọng mức lãi suất phù hợp. Thế nhưng, vẫn sẽ gặp nhiều trở ngại khi phân phối cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp. 

Theo đánh giá từ chuyên gia FiinRatings, nhu cầu vốn trung và dài hạn hiện này vừa của các doanh nghiệp bất động sản vừa của nhiều ngành kinh tế khác nhau nên rất lớn. Trong khi đó, sự hạn chế về quy mô vốn và các ràng buộc về an toàn vốn khác nhau sẽ khiến hệ thống tín dụng ngân hàng khó có thể hấp thu được hết. 

Trên thực tế, nhóm phân tích cho biết trong nửa đầu năm nay, các doanh nghiệp địa ốc niêm yết vẫn tăng trưởng dư nợ vay ở mức 25,1%, nhất là trong tình trạng tín dụng bất động sản được kiểm soát rủi ro và các ngân hàng vẫn mua vào trái phiếu doanh nghiệp theo một cách có xem xét và chọn lọc kỹ lưỡng. 

Rủi ro vỡ nợ - Liệu có thể xảy ra không?

Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect trong báo cáo phát hành mới đây cho rằng khủng hoảng nợ bất động sản tại thị trường Trung Quốc đã làm dấy lên những lo ngại về nguy cơ tương tự xảy ra tại thị trường bất động sản tại châu Á. Tại Trung Quốc, nhiều nhà phát triển bất động sản tư nhân đang phải đối diện với nhiều thách thức lớn, chẳng hạn như doanh số bán trước lao dốc và những khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ. 

Ngoài ra, mức độ niềm tin của người mua nhà đối với các chủ đầu tư cũng sụt giảm, điều này dẫn đến các vấn đề liên quan đến vỡ nợ. Vì các chủ đầu tư thực hiện xây dựng một số dự án chậm trễ nên người mua nhà tại Trung Quốc đã thi nhau từ chối thanh toán khoản vay thế chấp. 

Thế nhưng, các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam có thể được hỗ trợ trong ít nhất trong vòng 1 năm tới dù có gặp rủi ro về tái cơ cấu nợ nhờ doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động 6 tháng đầu năm nay được cải thiện. Theo nhận định của nhóm phân tích, “Chúng tôi không nhận thấy nguy cơ khủng hoảng vỡ nợ sẽ xảy ra ở các công ty bất động sản niêm yết trong vòng ít nhất 1 năm tới”. 

Bên cạnh đó, đa số các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý 2 năm nay, với tỷ lệ D/E trung bình chỉ 0,3 - 0,4x và tỷ lệ tiền và ngang với tiền tương đối cao, ở mức khoảng 15 - 20% tổng tài sản.

Ngoài ra, trong vài năm qua, dòng vốn tín dụng bất động sản cũng được tăng cường giám sát bởi Ngân hàng Nhà nước. Cùng với đó là Việt Nam cũng kiểm soát tốt chính sách tiền tệ. Các doanh nghiệp có thể tiếp cận lại với kênh trái phiếu nhờ Nghị định 153 sửa đổi sớm được ban hành. Đây là kênh huy động vốn ngày càng có vai trò quan trọng đối với các doanh nghiệp tại Việt Nam.