Cải tạo chung cư cũ tìm thấy “tia sáng cuối đường hầm”

Vướng mắc trong thực hiện miễn tiền sử dụng đất

Theo thống kê, trên cả nước hiện nay có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ (tương đương với hơn 3 triệu m2 sàn) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Các nhà chung cư này cũng được xây dựng qua nhiều giai đoạn và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Chỉ tính riêng phía Bắc, chung cư cũ có chiều cao phổ biến 3-5 tầng chủ yếu được xây dựng trong những năm 1960 - 1970 của thế kỷ trước.

Theo thống kê, trên cả nước hiện nay có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ (tương đương với hơn 3 triệu m2 sàn) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Ảnh Hà Nội mới

Trên cả nước, hiện nay có một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ như: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa, TP HCM... Trong đó, Hà Nội là thành phố có quỹ chung cư cũ lớn nhất cả nước với 1.579 nhà chung cư cũ, quy mô từ 2 - 5 tầng. Các chung cư này tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Bên cạnh đó, còn một số nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1954. Hiện nay, mật độ xây dựng tại Hà Nội hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết, từ năm 2009 việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp do Chính phủ ban hành, trong đó đã có quy định cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính và các cơ chế ưu đãi khác đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Vị này cũng cho hay, tiếp sau Nghị quyết 34, Nghị định số 69 ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng đã có quy định về việc quy định miễn tiền sử dụng đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hà Nội là thành phố có quỹ chung cư cũ lớn nhất cả nước với 1.579 nhà chung cư cũ, quy mô từ 2 - 5 tầng. Ảnh Diễn đàn doanh nghiệp

Tuy vậy, trên thực tế, Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 chưa có quy định này. Điều này dẫn đến việc thực hiện các thủ tục miễn tiền sử dụng đất cho các dự án này chưa thể thực hiện được.

Những điểm nghẽn dần được khơi thông

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) trong đó đã quy định cụ thể các yêu cầu về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cụ thể, theo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua, căn cứ danh mục, địa điểm có nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy hoạch xây dựng lại cả khu chung cư hoặc giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Bình luận về vai trò của địa phương trong việc cải tạo nhà chung cư, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng,việc cải tạo chung cư cũ chính quyền địa phương phải có trách nhiệm chính, phías doanh nghiệp sẽ tham gia đóng góp có lợi nhuận. Lợi nhuận này sẽ được thừa hưởng ngay tại các khu chung cư sau cải tạo, hoặc những quỹ đất khác, nhưng trên tinh thần phải đảm bảo hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp, người dân và chính quyền.

KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam. Ảnh Kinh tế đô thị

Ngoài ra, theo ông Tùng, khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo phải công khai, đảm bảo người dân phải nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì, sau khi dự án cải tạo được hoàn thành để lấy sự đồng thuận của người dân.

Đưa bình luận về điểm mới tại Luật Nhà ở sửa đổi lần này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoREA) cho biết điều này đã “luật hóa” quy định của Nghị định 69 về giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận”. Quy định này là rất cần thiết và phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của người dân muốn được tái định cư tại chỗ trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận để phù hợp với cuộc sống và sinh kế của mình.

Ông Châu cũng cho rằng, Điều 63 cũng quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như: được miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định mới cũng đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Quy định này được thực thi sẽ hỗ trợ thiết thực cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, ông Châu cho biết.

Cũng bình luận về điểm mới này tại Luật Nhà ở (mới), Luật sư Thành Tài – Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh cũng cho rằng các quy định của việc cải tạo chung cư cũ đã được làm rõ hơn ở Luật Nhà ở sửa đổi. Điểm mới này sẽ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư muốn cải tạo chung cư cũ. Bên cạnh đó, theo Luật sư Tài, Điều 63 của Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã có quy định về cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đặc biệt, các cơ chế ưu đãi như được miến tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với diện tích thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. “Cơ chế này là chính sách để tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị", Luật sư Tài cho biết.