Các kênh vốn đa dạng, vì sao thị trường bất động sản vẫn gặp khó?

Khi doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” toàn tập

Dù các kênh vốn trên thị trường khá đa dạng tuy nhiên theo PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên vừa qua, khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bật động sản, hàng loạt doanh nghiệp đã chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

“Tuy nhiên nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ do một số doanh nghiệp bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm trong qua trình phát hành trái phiếu dẫn đến nhà đầu tư tiếp tục “đói vốn” kéo theo thị trường trầm lắng”, vị chuyên gia chia sẻ.

PGS.TS Ngô Trí Long đánh giá việc ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt khiến nhiều dự án bất động sản triển khai dở dang, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, kéo theo hệ lụy với nền kinh tế. Trong bối cảnh này, rất cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường…

Ngoài ra, ông Long cũng mong muốn có giải pháp huy động dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Đây là giải pháp phù hợp bởi sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ hơn 100 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thể giới. Vị chuyên gia này nhấn mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam luôn được đánh giá hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Thị trường bất động sản đang thanh lọc

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS La Văn Thái cho rằng, nhà nước cần quan tâm, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, nhất là với những dự án dở dang cần phải giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường.

Theo TS La Văn Thái, trên bình diện của một nền kinh tế, việc nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả các ngành nghề chứ không riêng lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, để “giải cứu” thị trường này không chỉ vấn đề dòng vốn mà cần phải có hỗ trợ về pháp lý để hỗ trợ phát triển dự án cho doanh nghiệp. Câu chuyện cần được giải quyết ở đây là bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, để làm sao giúp họ có thể tiếp cận được với nhà ở với mức giá hợp lý hơn.

TS La Văn Thái phân tích, hơn hai năm qua giá nhà đất có xu hướng tăng cao nhưng nguyên nhân do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung ở các loại hình cao cấp kéo theo giá bán phân khúc trung bình toàn thị trường tăng theo. Chính vì vậy cần có sự điều chỉnh, thanh lọc để thị trường bất động sản phát triển bền vững chứ không thể làm ăn kiểu “hớt váng” như một bộ phận doanh nghiệp trong thời gian vừa qua.

Được biết, Bộ Xây dựng đang đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên thị trường bất động sản như: Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đồng thời kiểm soát cơ cấu lại tín dụng bất động sản để bảo đảm sử dụng đúng mục đích, hạn chế rủi ro.

Tìm giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp

Ở góc nhìn tài chính, ông Nguyễn Trọng Nghĩa (cố vấn cao cấp ngân hàng) cho rằng, ngoài việc Bộ Tài chính đang tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao thì còn một cái khó đối với doanh nghiệp bất động sản đó là không thể phát triển dự án. Tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài đang gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng lớn đến phương án tài chính của chú đầu tư kéo theo giá thành sản phẩm tăng. Chưa kể, quỹ đất phát triển dự án hiện này rất hạn chế, ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng triển khai các dự án mới của chủ đầu tư.

Ông Nghĩa dẫn giải báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thị trường quý III năm 2022 cho thấy, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Trong khi đó, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái bởi lãi suất tăng cao, tiền vay đầu tư bất động sản lại bị siết chặt. Giá bán sản phẩm bất động sản cũng có dấu hiệu chững lại, nhiều dự án phải linh hoạt, sử dụng nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu, ân hạn nợ gốc, cam kết vay…

Ông Nguyễn Trọng Nghĩa kiến nghị để khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng nhà nước nên xem xét nâng trần “room” tín dụng thêm khoảng 1% để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc dự án, đảm bảo an sinh xã hội.

Trước mắt, theo thông tin từ ông Nguyễn Trọng Nghĩa, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng thêm khoảng 1,5 đến 2% cho toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, Ngân hàng nhà nước nới room tín dụng theo hướng các ngân hàng thương mại có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăng trưởng tín dụng cao hơn. Các lĩnh vực được cấp tín dụng, tập trung vốn trong đó có sản xuất – kinh doanh.

Ông Nghĩa nhấn mạnh, việc mở rộng tín dụng đi đôi với việc kiểm soát rủi ro kỳ hạn để đảm bảo thanh khoản, an toàn hoạt động cũng như khả năng chi trả cho doanh nghiệp và người dân khi mà Tết Nguyên đán 2023 đang cận kề.

Ngân hàng Nhà nước và các đơn vị chức năng cũng sẽ theo dõi sát diễn biến tình hình để có giải pháp hỗ trợ kịp thời với kỳ hạn dài hơn đối với doanh nghiệp.