Thị trường bất động sản Hà Nội sắp chào đón nguồn cung căn hộ mới

Theo Bnews, trong báo cáo của Công ty CBRE, dự kiến tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới tại Hà Nội trong cả năm 2022 sẽ đạt khoảng 3.000 - 4.000 căn. Nguyên nhân là nhu cầu của người dân mua để ở và cả các nhà đầu tư vẫn rất mạnh nên thanh khoản sẽ tăng cao hơn nữa. 

Vì nhu cầu của các nhà đầu tư và khách hàng mua để ở vẫn duy trì mạnh mẽ tại các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất. Theo đó đã khiến thanh khoản được dự báo sẽ tăng vượt các năm trước và tương đương với lượng mở bán mới. Bên cạnh đó, giá bán cũng được dự đoán ở mức tăng trưởng trong ít nhất là hai quý đầu năm. Thời gian này, các chính sách theo dõi chặt chẽ hoạt động trên thị trường bất động sản của Nhà nước đã khiến hạ nhiệt tình trạng đầu cơ. 

Tại Hà Nội, diễn biến trên thị trường trong quý I/2022 ghi nhận khoảng 3.500 căn hộ mở bán, so với quý IV/2021 đã giảm 39%. Nguyên nhân là do thời điểm nghỉ Tết nguyên đán kéo dài và đợt cao điểm bùng phát dịch Covid - 19 vào tháng 3 vừa qua. 

Được biết, nguồn cung mới mở bán trong quý này chủ yếu đến từ các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo của 6 dự án và 2 dự án mở bán lần đầu. Xét theo phân khúc, sản phẩm căn hộ trung cấp vẫn được phổ biến nhất trên thị trường, chiếm tổng 66% nguồn cung mới của quý I/2022. Trong đó, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án phía Tây Hà Nội với 53% tổng số căn hộ mở bán. Còn tại phía Đông, tuy chỉ có 1 dự án mới mở bán nhưng cũng đủ để khu vực này chiếm vị trí thứ hai về tỷ trọng nguồn cung mới khi đạt 42%. 

Theo đó, trong bối cảnh nguồn cung mới không có nhiều thì doanh số bán hàng vẫn trong trạng thái vượt nguồn cung mới mở bán. Trong quý I, đã có 4.200 căn hộ được bán ra, phân khúc trung cấp ghi nhận 71% tổng doanh số bán hàng trong quý, đứng đầu về tỷ trọng. 

Tại thị trường sơ cấp, quý I vừa qua ghi nhận mức giá bán trung bình giao động khoảng 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4% theo quý và tăng 13% theo năm. Trong đó, các sản phẩm trung cấp có tốc độ tăng nhanh và mạnh nhất theo năm, đạt ngưỡng 16% do sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị.

Trong khi đó mức giá cho các sản phẩm cao cấp trung bình đã giảm 3% so với cùng kỳ năm 2021 vì tỷ trọng cao hơn của các dự án thuộc khu vực nhà ở mới có sản phẩm đang chào bán. Mức giá cao nhất ghi nhận được từ một dự án hạng sang tại Quận Tây Hồ có vị trí đắc địa vừa được mở bán.

Với thị trường thứ cấp, giá bán các sản phẩm tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái, trung bình đạt 1.278 USD/m2. Giá cao hơn với các dự án nằm trong khu vực đường vành đai 3.

Tại các quận trung tâm như Tây Hồ, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa đang có mức giá bán phân khúc cao cấp tăng cao hơn mức trung bình của thị trường. Tính theo năm đã tăng từ 10% trở lên. Theo dự báo từ chuyên gia của Công ty CBRE, năm 2022 sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới tại Hà Nội, đạt khoảng 26.000 - 28.000 căn. Bên cạnh đó, tình trạng khan hiếm các sản phẩm căn hộ giá rẻ vẫn tiếp diễn tại vùng trung tâm thành phố. Bởi kết nối đến các khu vực quận, huyện vùng ven vẫn còn xa vì đường vành đai 4 sẽ tốn khá nhiều thời gian để hoàn thiện.

Ngoài ra, các khu đô thị vẫn chiếm tỷ trọng nguồn cung chính trong tổng nguồn cung mới trên thị trường. Nhận thấy, thị trường đang có tâm lý tích cực nên số lượng sản phẩm bán ra có thể đạt 90% hoặc cao hơn tổng lượng sản phẩm mới mở bán. Mức giá sơ cấp trong năm 2022 cũng tăng theo với tốc độ vừa phải, từ 5 - 8%.

Tuy thị trường đang có tâm lý tích cực nhưng những diễn biến xảy ra vào cuối năm nay sẽ phụ thuộc vào những biến đổi trong điều kiện kinh tế vĩ mô trước những mối e ngại về giá bán sản phẩm tăng cao và áp lực lạm phát. 

Còn với thị trường nhà ở gắn liền với đất, trong quý I/2022 đã có 296 sản phẩm từ 2 dự án mới mở bán, tương đương 56% lượng mở bán mới cùng kỳ năm 2021. Tất cả căn nhà được mở bán mới đều là nhà liền kề và được rao bán mức giá trung bình là 7.000 USD/m2. So với mặt bằng giá sơ cấp thì đã cao hơn mức trung bình cùng kỳ năm trước, ở ngưỡng 5.300 USD/m2. Dự kiến trong từ nay đến hết năm, các khu đô thị tại Hà Nội và một số vùng xung quanh sẽ triển khai các hoạt động bán hàng nhộn nhịp.  

Các chuyên gia dự báo trong hai năm tới, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chào đón nguồn cung căn hộ mới vào khoảng 54.000 sản phẩm. Chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành như Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Trì, Long Biên,... và là các sản phẩm thuộc những khu đô thị của các doanh nghiệp lớn như VinHomes, Capital Land, Keppel Land, Gamuda Land, Hưng Thịnh,... Tiếp đó, xu hướng dịch chuyển cũng tác động đến nguồn cung, lan rộng ra những tỉnh vùng ven Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên. Cùng với đó là động thái Bắc tiến của các chủ đầu tư lớn khu vực phía Nam.

Tổng quan lại thị trường bất động sản tại Hà Nội, nhiều chuyên gia đánh giá, tuy sẽ có hiện tượng giá tăng cao nhưng thị trường địa ốc sẽ không xuất hiện thêm những cơn sốt giá hoặc đóng băng toàn thị trường. Chuyên gia cũng lưu ý, với sự phát triển mạnh mẽ như hiện nay cùng sự "sốt" giá tại nhiều dự án thì các nhà đầu tư càng phải cẩn trọng hơn trong việc “rót” tiền vào dự án, nhằm giảm thiểu tình trạng “bong bóng” đất.