Các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào bất động sản công nghiệp

Hàng loạt dự án mới trong năm 2022

Suốt hai năm qua, đại dịch Covid - 19 đã gây ảnh hưởng nặng nề tới toàn bộ nền kinh tế và cả thị trường địa ốc. Tuy nhiên, vượt qua những khó khăn này, bất động sản công nghiệp vẫn giữ vững phong độ, là điểm sáng trong sự tăng trưởng khi có nguồn cầu lớn, tỷ lệ lấp đầy cao. So với những phân khúc khác trên thị trường bất động sản thì đây là phân khúc đã có cú lội ngược dòng ấn tượng trong giai đoạn 2020 - 2021 và năm 2022 sẽ có sự bứt phá lớn. 

Trong những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đã đón nhận nhiều tin vui khi hàng loạt dự án quy mô với số vốn khủng sắp được triển khai. Mới đây, Công ty CP Công nghệ Viễn thông Sài gòn (Saigontel) - thành viên thuộc Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn, cùng với Công ty Aurous (Singapore) và VinaCapital thành công ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư dự án tổ hợp công nghệ đô thị 700ha tại tỉnh Bắc Giang. Tổng số vốn dự kiến ban đầu lên đến 2,5 tỷ USD. 

Ba doanh nghiệp này sẽ hợp tác cùng nghiên cứu, khảo sát lập dự án, xin phép đầu tư để phát triển khu công nghiệp nhằm thu hút các dự án hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp sạch với hàm lượng chất xám cao. Tiếp đó, đầu tư vào khu đô thị dịch vụ hoàn chỉnh, trung tâm logistics, dịch vụ phụ trợ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và làm việc của cán bộ nhân viên, chuyên gia, công nhân khu công nghiệp. 

Trước đó, các nhà đầu tư Ấn Độ đã ký kết hợp tác đầu tư với Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư phát triển Khu công nghiệp – Đô thị Đại An để phát triển dự án Thành phố công viên dược phẩm quốc tế tại Hải Dương. Dự án được đầu tư số vốn ban đầu từ 10 - 12 tỷ USD với quy mô 960ha.

Nhắc đến các chủ đầu tư khu công nghiệp không thể không nhắc tới “ông lớn” VSIP Group. Trong tháng 3 này, Tập đoàn sẽ khởi công khu công nghiệp VSIP III với quy mô gần 1.000ha tại xã Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương). Chủ đầu tư đổ vào dự án số vốn khoảng 6.407 tỷ đồng.  

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp trong nước cũng công bộ đầu tư dự án mới trong thời gian gần đây. Cụ thể, Công ty CP Đầu tư khu công nghiệp Vinhomes vừa đề xuất với UBND tỉnh Quảng Ninh để làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án cụm công nghiệp số 1 (75 ha) và 2 (68 ha) tại thành phố Móng Cái, Quảng Ninh.

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt mới thành lập công ty con là Công ty CP Đầu tư và phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) vào tháng 8/2020 với vốn điều lệ hiện nay là 3.000 tỷ đồng nhằm tập trung phát triển khu công nghiệp. Phát Đạt định hướng lĩnh vực này trong thời gian tới sẽ là trụ cột chính của tập đoàn. Dự kiến sẽ thu về doanh thu lớn, mang lại nguồn thu và lợi nhuận bền vững. 

Thành lập cách đây hai năm, PDI mới chỉ hoạt động trên thị trường bất động sản công nghiệp không lâu nhưng đã đem đến hàng loạt dự án khủng. Đáng chú ý nhất là dự án Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Phát Đạt - Dung Quất ở Quảng Ngãi có diện tích lên đến 1.152ha, dự kiến sang năm sẽ được khởi công; Tiếp đó là dự án khu công nghiệp ở Đồng Tháp với quy mô 1.000 ha sẽ được khởi công vào năm 2024. Gần đây, PDI đang xúc tiến đầu tư và triển khai xây dựng dự án Kho bãi tổng hợp - dịch vụ logistics Tài Tiến ở Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng diện tích khoảng 24ha; Dự án Cụm công nghiệp Hàm Ninh tại Phú Quốc, với quy mô 59ha sẽ được khởi công năm 2023.

Không đi theo con đường phát triển mô hình khu công nghiệp truyền thống, PDI sẽ xây dựng các dự án theo hướng dành 70% diện tích cho kho xưởng, 30% cho hạ tầng đô thị và tiện ích hiện đại. Với mô hình này, dự án sẽ đáp ứng tốt nhu cầu sinh sống và làm việc của nguồn lao động tương ứng tại khu công nghiệp và cộng đồng dân cư xung quanh. 

Còn đối với DRH Holdings trước đây chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở nay đã bước chân vào bất động sản công nghiệp vì tiềm năng khai thác rất lớn tại phân khúc này. Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT, DRH Holdings cho biết, các công ty con và công ty liên kết sẽ đẩy mạnh phát triển bất động sản công nghiệp trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2022 - 2025, công ty nhận định nguồn thu nhập từ bất động sản công nghiệp sẽ chưa đóng góp nhiều vào cơ cấu lợi nhuận của doanh nghiệp. 

Tuy nhiên ông Đạt khẳng định, về dài hạn, đây sẽ là mảng kinh doanh thu về nguồn lợi nhuận vượt trội cho công ty nhờ nhu cầu phát triển công nghiệp khu vực kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ. Bởi vậy, DRH Holdings trong thời gian từ nay đến năm 2025 sẽ chuẩn bị kỹ lưỡng và những bước đệm cho sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc này.

Giá cho thuê ngày càng tăng nhanh

Trên thực tế, các nhà đầu tư đang dành ra khoản tiền lớn cho bất động sản công nghiệp vì những dự án hiện nay đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và giá cho thuê sẽ thu về nhiều lợi nhuận. Theo báo cáo Qúy 4/2021 của JLL Việt Nam, nguồn cung mới chủ yếu tập trung khu vực miền Bắc. Miền Nam không có nguồn cung mới nên diện tích đất cho thuê vẫn đang ở mức 25.220ha. 

Trong năm 2022, Bình Dương sẽ đón tiếp hai dự án là Khu công nghiệp Nam Tân Lập tại Long An và VSIP 3. Ngay khi dự án được khởi công sẽ giúp thị trường địa phương trở nên sôi động nhất trong khu vực. Tại khu vực Nhơn Trạch, Đồng Nai ghi nhận một số nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn. Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến đạt khoảng 3,3 triệu m2. 

Hậu Covid - 19, các khu công nghiệp đã quy trở lại sản xuất, FDI đang đẩy nhiều dự án lớn vào thị trường miền Nam. Tiêu biểu là dự án nhà máy LEGO tại khu công nghiệp VSIP III được đầu tư 1 tỷ USD triển khai trong giai đoạn 2022 - 2024. Tại Long An, Nhà đầu tư Nhật Bản đã rót vốn 35 triệu USD vào Công ty cổ phần Dược phẩm 3/2 tại Khu công nghiệp Long Hậu 3. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đều tăng lần lượt là 90% và 86%.

Trên thị trường, sức cung và mức cầu đang có sự chênh lệch nên tỷ lệ lấp đầy gia tăng dẫn đến giá thuê tăng nhanh. Theo khảo sát gần đây, giá đất cho thuê đạt 117 USD/ m2/ chu kỳ thuê, tăng 7,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà xưởng xây sẵn có giá thuê 4,7 USD/m2, tăng 4,9%. Các khu công nghiệp tại Bình Dương và Đồng Nai hầu như đã được lấp đầy; Hạ tầng từ Long An và TP. Hồ Chí Minh được nâng cấp nhanh chóng nhằm thu hút các nhà đầu tư về thị trường Long An. 

Chuyển hướng sản phẩm thuê

Năm 2022, không chỉ các ngành công nghiệp truyền thống mà các ngành công nghiệp dược phẩm, thiết bị y tế, trung tâm dữ liệu cũng đang trên đà tăng trưởng mạnh. Bên cạnh việc tìm kiếm quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng logistics nhằm phục vụ các hoạt động thương mại điện tử. Các doanh nghiệp đang có xu hướng thuê các nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm thời gian và chi phí xây dựng. 

Đơn cử như Tập đoàn framas - Nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức vừa thuê 20.000m2 diện tích nhà xưởng xây sẵn tại Khu công nghiệp KTG Industrial Nhơn Trạch 2, tỉnh Đồng Nai với thời hạn thuê là 10 năm. 

Theo ông John Capbell, Phó giám đốc – Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp của Savills Việt Nam: “Từ thương vụ của Framas đã đưa ra những thay đổi thú vị trên thị trường khi các khách thuê nước ngoài đang có xu hướng tìm kiếm nhà xưởng xây sẵn có diện tích lớn”. Trước đây, khách thuê phải thuê đất dài hạn và tự xây dựng nhà xưởng, thì nay các nhà đầu tư đã chọn phương án linh hoạt, tiết kiệm hơn là thuê cơ sở vật chất xây sẵn. 

Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp hơn 20 - 33% so với các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Thái Lan,... Được biết các khu công nghiệp như Tangerang, Bogor - Sukabumi và Bekasi ở Indonesia đang có giá thuê giao động khoảng 157 - 295 USD/ m2. Cao hơn khoảng 42 - 51% so với các khu công nghiệp lớn tại Việt Nam như Hải Phòng, Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương. Các khu công nghiệp tại Việt Nam đang có mức giá thuê rất cạnh tranh nên thu hút sự dịch chuyển sản xuất ngày càng lớn. Có thể thấy, dư địa tăng giá của phân khúc này còn rất nhiều trong tương lai. Theo dự báo của SSI, năm 2022 sẽ tăng mức lợi nhuận ròng của khu công nghiệp lên khoảng 18 - 26%.